01
问：
冯叔，我目前身处一线城市，手头略有闲置资金，正考虑进行投资。然而，我对投资方向感到迷茫。有朋友推荐我购置房产，他解释道：“尽管二三线城市的房价有所下滑，但一线城市的房产依旧具有保值和增值的潜力。”那么，冯叔，您认为2025年一线城市的房价是否还有上涨的空间？是否适宜进行购房投资呢？
冯仑：
投资住宅用于投资，其实并不必过分拘泥于是否位于一线城市、二线城市或是三线城市。我之前曾多次强调，不论身处哪个级别的城市，在评估房价走势时，都应综合考虑多个指标。
这些数据涵盖：城市人口的增加、经济的进步、城市规划与基础设施的完善，还有诸如利率、汇率、资产流动性等方面的内容。
一、人口增长。
城市人口增长速度减缓，甚至出现零增长或负增长时，对于新房的需求自然会降低。以北京为例，作为一线城市，其人口已开始出现负增长，因此在京购房并非必然选择。反观杭州等城市，尽管经济体量不菲，但人口持续增长，部分区域房价仍有上涨潜力。
二、经济成长。
即便在二线、三线城市，部分城市的经济正在增长，就业机会也在增多，个人收入和工资水平也在上升，这就导致了对房屋品质提升的强烈需求。众人对生活品质的追求，无疑为新房市场注入了新的生机。然而，也有一些二线、三线城市，尤其是那些资源型城市，由于资源已近枯竭，经济潜力有限，人口外流现象严重，导致房价难以获得强有力的支撑。
三、城市规划和配套设施。
位于交通便捷、医疗设施完善、教育资源丰富、商业发达、社区配套齐全的区域，住宅更具吸引力。在这些区域购置房产，无疑是明智之选。即便是在二线或三线城市，某些地段住宅的增值潜力，也可能超越一线城市部分区域。
金融领域的诸多问题，诸如利率、税收、汇率等，以及社会公众的预期等，这些因素都会对住宅的需求和住宅的价格产生显著影响，因此在分析时必须予以充分考虑。
另外，你还需要注意的是，投资住宅存在一个资产流动性的问题。
住宅投资存在一定的周期性规律，经济状况良好时，适宜购置郊区的房产；而经济状况不佳时，则应考虑购买位于城市中心、核心区域或地理位置优越的住宅。
郊区的房子相对而言不好卖，也不好出租，流动性相对差一些。
位于城市中心或核心区域的住宅，其市场流通性更强，同时抵御价格下跌的能力也更为显著。即便在某个城市整体房价普遍下滑的情况下，核心区域的房价跌幅也相对较小。这就像池塘中的水蒸发过程，边缘的水分会先被蒸发殆尽，而池塘中心的水则是在最后才逐渐减少。
因此，在当前这个时期，若您打算在住宅领域进行投资布局，我的观点是，应当选择市区中心、核心区域、价格最高的地段进行购置，不宜考虑郊区。
02
问：
您不仅关注国内的房产项目，对海外地产项目亦颇感兴趣。据我在视频号上所见，您近期曾赴乌克兰实地调研当地地产，此外，您还曾考察过东南亚及非洲的地产项目。相较于国内项目，海外房地产有何不同之处，又有何共通点？在海外投资过程中，您是否遭遇过挑战？又是如何一一克服的呢？
冯仑：
在国际市场上从事房地产业务，与国内最大的不同之处在于土地的所有权制度和产权结构。在国外，众多土地属于私人所有。当我们进行项目洽谈时，需要与土地的所有者进行协商。
第二个差异体现在土地成本在建筑总成本中所占比例的不同。在我国，土地成本通常占据了建筑总成本的40%至60%区间，而在国外，这一比例通常仅为10%至20%。因此，在国外进行房地产开发，尤其是住宅类项目，往往能获得更高的利润。
第三，法律环境不同。
相同的地方，建造的规范、规划，各国之间有很多都是一样的。
住宅方面，无论是遵循中国、日本或韩国的标准2025年1月昆明房价走势，抑或是欧盟或美国的规定，众多要求实则大同小异。固然存在一些差异，但总体上并不显著。以抗震为例，日本的标准堪称顶尖；至于节能，德国的标准则略胜一筹。然而，各国在基本要求上还是保持一致，差异并不明显。至于消防通道，各国规定宽度不一，有的较宽，有的仅窄10公分，但无一例外，都必须设置消防通道。这些方面均体现出基本的一致性。
最棘手的难题在于，当前政府并未倾向于支持，亦未积极倡导国内房地产企业进行海外投资，因此我们无法将国内资金用于海外购置土地或建造房屋。
我们必须深入探讨如何运用创新的策略2025年1月昆明房价走势，将我国过剩的制造业生产能力与海外住房市场需求相结合。
我们决定采取以下策略：在海外的市场上挑选适合居住的产品，并与拥有土地的地主携手合作，共同推进项目开发。依据当地市场的需求进行产品研发和设计，接着将设计成果带回国内，在工厂进行生产制造。产品完成制作后，以工业制成品的形式出口，并在当地进行组装。待产品销售完毕，客户将款项支付给我们，或者在某些情况下，他们会在产品销售前先行支付款项。
换言之，我们所从事的是制造业与出口业务，这既满足了政策与法规的规定，又促进了国内过剩产能的对外输出，并且让我们得以在海外参与到住宅产品的开发中。我认为这确实是一条可行的途径。我们还将遵循这一策略，在东南亚、匈牙利、乌克兰等地持续拓展合作。
