《财政部 国家税务总局联合发布的全面推开营业税改征增值税试点相关通知》（编号财税〔2016〕36号，简称36号文件）现已正式对外公布，然而，众多纳税人普遍反映，不动产税收政策较为零散，难以全面理解和掌握。分析其根本原因，主要在于新旧项目的交织，如常规计税与简化计税、税率与征收比率、征收与预先征收、一般纳税人与小规模纳税人，还有差额征收与全额征收，以及自建、取得与自主开发，以及房地产企业与其他企业等多种因素混合在一起，导致情况较为复杂，难以理清。作者基于对相关规定的深层含义及其根本原因的分析，对36号文件中有关不动产的规定进行了系统的梳理和总结，从而提炼出以下规律，旨在协助纳税人更深入地理解和把握相关政策。
建议首先掌握一个原则：可以抵扣进项的不能重复差额扣除。
一、“征税”时全额或差额计算销售额的规律
在简易计税方式下，对于销售所获得的非流动资产，应按照（扣除购置成本）的差额来计算销售额。
通常情况下，应按照全额来核算销售所得，但对于房地产企业而言，在计算时需扣除土地出让金。
这是对原有营业税精神的继承，根据财税【2003】年第16号文件规定，单位和个人在销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权时，应以收入总额扣除不动产或土地使用权的购置或受让成本后的差额作为营业额。对于老项目，若选择简易计税方法，则无法抵扣购置时的进项税额；而若选择差额扣除方式，则能更好地与旧有政策相协调。
通常情况下，在计算应纳税额时，可以扣除购入项目的进项税额，所以便不应对销售额采取差额计税的办法进行二次操作。
房地产企业在进行税务处理时通常遵循一般计税原则，由于不能从所支付的土地出让金中抵扣税款，因此它们选择在计算销售额时直接减去这部分费用。
房地产企业同样能够享受这些政策房地产企业 营业税，然而这里所说的“取得”以及“自建”并不涵盖房地产企业所进行的“自主开发”。
我们来看该规律的应用：
在营改增文件的阐释过程中，提及“老项目有权限采纳常规的计税手段，依照5%的预征率进行差额预缴，并按照11%的常规计税手段进行差额申报”。然而，依据本文所遵循的规则，常规计税方式要求销售额需全额计算，因此，对于这一阐释或许存在争议。此外，常规计税方式允许抵扣采购环节的进项税，从理论角度分析，似乎也不适宜采用差额申报的做法。如果该解读的说法成立，则是本文总结销售额规律中唯一的例外。
说明：其他个人和个体户另行规定，下同。
二、“预征”时全额与差额计销售额的规律
销售“取得“不动产——预征时差额（扣购置价）计销售额
其他情况——预征时全额计销售额
销售所得的不动产，无论其来源是房地产公司或其他企业，亦不论纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，计税方式是常规还是简易，项目是旧有还是新建，在预征阶段，销售额的确定通常是基于差额计算。需特别指出的是，房地产自行开发的情况，并不包含在本条规定的“取得”范围内。
无论是一般计税还是简易计税方式，抑或是房地产企业以预收款形式进行的房地产销售，以及销售老旧项目并采用一般计税方法的情况，只要销售所得并非不动产，那么在预征阶段，销售额的计征必然是全额。
与先前的营业税规定不同，对于销售所得的不动产，需在不动产的所在地减去购置成本，然后按照5%的税率来计算营业税；而根据36号文件，销售所得的不动产同样在扣除购置成本后，需按照5%的比例预征增值税，这一做法对于不动产所在地的税源实现了平稳过渡。至于自建不动产，情况亦然，先前自建的不动产无法进行差额扣除，目前依然不能进行差额扣除。
三、简易计税和一般计税的规律
销售老项目——可选择简易计税
小规模纳税人——简易计税
个人销售住房——简易计税
说明：
个体工商户销售住房，按照个人销售住房的政策执行；
个体工商户在销售非住房产品时，需依据其作为一般纳税人或小规模纳税人的不同身份，挑选合适的税务计算方法。
其他个人销售住房，按照2年征免或差额计税；
其他个人销售非住房，扣除购置原价后计销售额；
四、房地产企业销售不动产的政策规律
以下均是房地产企业销售自行开发房地产：
房地产公司作为一般纳税人，在销售旧项目时，可以采用简化的计税方法；而在销售新项目时，则通常采用一般计税方式。不论选择哪种计税方式，只要采用一般计税，都可以扣除政府所提供的土地使用权出让金。
2、房地产企业为小规模纳税人，简易计税；
房地产企业在收取购房者的预付款项时，需依照3%的预征税率先行缴纳增值税。
房地产公司作为一般纳税人身份，在销售老旧项目时，会采用一般计税方法，并在不动产所在地全额预缴，税率为3%的税款。
根据36号文件规定，对于房地产企业自建的房产销售，仅限于前述第三、第四种情形需先行征税，而且依据本文归纳出的规律，这些建议的预征销售额均应按全部金额进行预征。
五、销售不动产的纳税义务发生时间规律
新旧政策的最大差异体现在预收款项的处理上。根据营业税的相关文件，若纳税人通过预收款方式出售不动产，其纳税责任便从收到预收款的那一天开始计算。然而，36号文件则取消了将不动产转让的预收款阶段作为纳税责任起点的规定。需留意的是，房地产开发商若以预收款形式销售其开发的房产项目，须在收取预收款时依照3%的预征比率先行缴纳增值税，并遵循其他相关预征规定；然而，纳税义务的期限与预征的范畴实为两个不同的概念。
六、销售不动产纳税地点规律
1、显着变化在于：不动产所在地纳税——机构所在地纳税。
营业税的相关文件明确指出，对于销售不动产的纳税人，他们需向不动产所在地的税务机关进行纳税申报。根据36号文件的规定，销售不动产的申报通常是在机构所在地或居住地的税务机关进行。对于个人而言，若其销售不动产，也需在不动产所在地的税务机关进行申报。而对于非固定业户，他们则需在应税行为发生地的税务机关进行申报纳税。
此外，尚存在一些在不动产所在区域进行预先征税的情形，然而预先征税与实际纳税地点并非同一概念房地产企业 营业税，需加以辨别。
2、销售不动产预征地点的规律
房地产开发公司通过预先收取房款的形式推销其开发的房产项目，一旦获得这笔预收款，便需依照3%的预征比例先行缴纳增值税，且该预缴的税款需在公司的注册地完成。
其他只要存在预征的销售不动产情况，全部在不动产所在地预征。
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