日前，财政部颁布了《关于调整房地产交易环节契税及营业税优惠政策的通告》（简称《通告》），对房地产交易中的契税和营业税标准进行了修订。在此政策下，购买二套房的纳税人最多可节省2%的契税。值得注意的是，除北京、上海、广州、深圳等四个一线城市外，其他城市的实施时间将从下周一开始。
《通知》亦指出，具体实施措施将由各省份、自治区、直辖市的财政、税务以及房产管理部门联合制定。沈阳市相关部门透露，这些操作细则和具体内容预计将在下周对外公开发布。
此次商品住房契税、营业税政策的变动，在沈阳地区，关于其与现行奖励政策是否能够同时享受，以及执行的具体时间点是以购房合同签订、发票开具还是接件时间为准，这些问题均需沈阳相关部门进一步发布具体的操作规范。
首套房契税利好
沈阳提前享受
去年九月，继“辽七条”发布之后，沈阳市出台了《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》的实施细则。该细则的核心内容是对购买商品住房的契税超过1%的部分进行补贴。这一政策意味着，沈阳的部分居民已经提前享受到了这一优惠政策。
沈阳规划区内的国有土地上，居民若购买的是新建的普通商品住房，便能够获得一项优惠：对于契税超过1%的部分，政府将提供补贴。所谓普通商品住房，指的是新建的住房，也就是通常所说的一手房。具体来说，这类住房需满足以下条件：容积率需超过1%，建筑面积不超过168平方米，且单套房产的总价不能超过200万元。
该契税补贴措施的实施时间为2015年5月6日至2016年5月5日，在此期间，只有购买并签署了普通商品住房合同且已办理完契税缴纳的相关手续的购房者，才有资格获得这项优惠政策。此外，该契税奖励的发放方式为“先缴后补”。
沈阳目前实行的规定是：对于购买面积在90平方米及以下的首套普通商品住宅，须缴纳1%的契税；若面积在90平方米至168平方米之间，则需缴纳1.5%的契税。根据《通知》中的最新规定，90平方米至168平方米的普通住房契税可按1.5%征收，这与沈阳现行政策相吻合。不过，沈阳的政策额外包含了2016年5月6日之前超过1%部分的补贴奖励，意味着购房者可以额外节省0.5%的契税。
非普通住宅转让
营业税受惠
值得关注的是，与2015年3月财政部及国税总局发布的政策相较，《通知》的核心改动体现在对两年以上非普通住房销售税率的调整。此前，转让购买超过两年的非普通住房时房地产企业 营业税，需对营业税进行差额计算，而如今，这类非普通住房同样享受了营业税的减免待遇。换句话说，只要购房时间超过两年，不论房屋面积如何，均能享受营业税的减免优惠。
严跃进指出，这举措旨在激励大户型房产在市场流通，亦或促使部分新近购置的大户型二手房重返房地产市场。尽管对购买不足两年的住房仍实施全额营业税征收，但政策本身并未有所调整，其目的是为了有效抑制投机炒房或投资行为。
二套房享受
优惠幅度最大
易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，该政策最显著的优点是针对改善型住房或第二套住房的购买者实施了税收减免措施。在此之前，对于第二套住房的购买，不论面积大小，都采取统一3%的税率进行计算。然而，在新政策框架下，根据住房面积的不同，税率都有所降低。
依据《通知》的规定，对于面积不超过90平方米的二手房，契税税率从3%下调至1%，这一调整等同于按照首套房购房条件来计算。至于面积超过90平方米的二套房，其契税税率也从3%降至2%，此举让购买大户型改善型住房的消费者切实感受到了政策带来的实惠。
实际上，沈阳在去年的政策中为居民提供了改善型二套房的契税优惠。对于面积在90平方米及以下的非首套普通商品住房，购房者需支付1.5%的契税；而面积在90平方米至168平方米之间的，则需缴纳3%的契税。
自下周起，《通知》实施后，沈阳市民若购置改善型二套房，90平方米及以下面积住房的契税税率将从现行1.5%下调至1%，而90至168平方米面积住房的契税税率则将从3%降至2%，此举优惠幅度相当显著。
算账
百万房产最多可省
2万契税
对于购买第二套住房的消费者而言，若购置一套90平方米、价值100万元的住宅，需缴纳的契税为3万元（在沈阳享受奖励政策的情况下，可减免1.5万元），但如今仅需支付1万元，这意味着在总价100万元的情况下，最多可以节省2万元。此外，对于90至168平方米、价值100万元的房产，契税也从3万元降至2万元，消费者可以节省1万元。
沈阳房地产行业专家指出，此次税收政策的重大变动，对于沈阳的购房者来说具有显著优势，它填补了今年5月6日当地税收激励措施终止后的空缺房地产企业 营业税，新政策得以无缝衔接现有政策，持续保持税收优惠的稳定性，同时交易环节的低成本也有效激发了居民的购房热情。
