齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 高茹 慕鹏 王皇
2021年春节期间，济南的众多售楼部已经率先迎来了开门红的好势头。那么，今年的房地产市场供应状况究竟如何？又有哪些新楼盘值得关注？对于有购房计划的你来说，可千万不要错过齐鲁晚报·齐鲁壹点记者精心准备的调研报道。经过对济南近140个楼盘项目的深入调研，齐鲁晚报·齐鲁壹点的记者观察到，济南市今年的房地产市场供应总量预计将超过一千万平方米。其中济南孙村二手房价，雪山、孙村、药山等区域将成为供应最为集中的地带。此外，考虑到去年的土地供应情况，今年新推出的楼盘，尤其是规模较大的新盘，预计将在六月份之后陆续上市。
新盘扎堆东部仍是主战场
近百万方万科雪山项目将成供应主力
投资者偏爱新股，在购房者群体中，也有不少人对新开盘的楼盘情有独钟，这主要是因为新开盘的楼盘往往是该项目的最佳购买时机。据齐鲁晚报·齐鲁壹点记者的调查，2021年济南主城区预计将有约30个全新的住宅项目陆续推出市场，涵盖高层、小高层、洋房、叠拼、联排等多种产品类型，物业种类繁多。总体而言，新增房源的供应区域主要位于东部地区，其中新东站、唐冶、雪山等区域以及CBD北部的盛福片区汇聚了今年新增项目的一半，而天桥区和槐荫区亦各有部分新房源即将面市。
东部仍是今年济南楼市主战场
今年，新的楼盘项目将继续集中涌现。在雪山片区，除了已有中新国际城和中新锦绣天地这两个开发时间较长的较大规模项目外，还吸引了万科和绿城两家备受忠实粉丝喜爱的开发商，他们双双在此展开布局。万科雪山地块的总规模接近百万平方米，预计其中一部分将在今年7月份上市。这一地块的推出，不仅将提升该片区的教育资源配套，包括万科提供的精装修，还将带来南向三面宽敞、南北通风的居住体验。除此之外，该区域内的绿城春来晓园项目也计划在今年开盘，预计将有超过20万平方米的房源陆续推向市场。
新东站区域内的龙湖天曜项目，预计今年将提供约20万平方米的房源，项目以低密度洋房社区为特色。紧邻的碧桂园球墨B-3地块，规划有18至22层的小高层和高层住宅，共计12栋楼，可容纳约920户居民。此外，海信翰墨府项目也已进入市场，这使得该区域将面临更为激烈的竞争态势。
万科毛巾厂地块规划图
2021年，老城区将有大约十个新的项目面市。中海集团已从华山区域撤出，并在经十一路地段推出了中海汇德里项目济南孙村二手房价，而远洋集团也将在此地推出B4地块的项目。在天桥区，万科毛巾厂地块位于北园大街与凤凰山路交汇处向北，该地块预计将于6月开盘，规划有10栋住宅楼，共计超过600套房源。该项目主打10至18层的洋房和小高层产品，户型面积覆盖了100平方米至150平方米。此外该区还有中海学仕里、鑫都·禧悦等多个新盘入市。
今年，济南市中心区域将迎来一个超大规模的新项目。预计，万科集团旗下的雪山项目，其规模将超过百万平方米，有望成为市场的新宠。济南万科企业有限公司总经理肖劲在接受齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访时透露，公司选择在房价相对稳定的时期，加大在济南的投资力度，尤其是雪山片区，主要是因为万科期望开发那些配套设施较为完善的中心城区地块，而雪山片区恰好位于这样的位置。
雪山片区的配套设施得到了显著提升，南部地区预计在今年6月前后将新增超过六十万方的城市级商业设施。这种级别的配套设施在济南实属罕见，为该区域未来的发展带来了新的契机。肖劲表示，万科在雪山片区将主打洋房和小高层产品，并且计划进一步优化该区域的自然景观、教育资源以及商业设施。去年，房地产市场迎来了重要的转折时刻，土地价格趋于稳定，房价保持平稳，这为开发商带来了新的发展机遇。与此同时，居住条件的改善成为了众多人的迫切需求。在实施强省会战略的背景下，济南预计未来常住人口将突破1000万，目前其GDP已跻身万亿俱乐部行列，这些都让我们对济南的未来发展充满信心。
万科雪山项目之外，远洋唐冶地块将推出约88万平方米的规模，其产品线丰富多样，包括小高层、洋房、商业别墅以及办公楼等大型新项目。另外，槐荫区的医科大地块中建项目，整体规模达到50万平方米，预计下半年将有一部分项目面市。
产品类型以刚需刚改为主
价格区间多在10000元-15000元/㎡
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者统计的近140个2021年新开或加推的房源项目中，历城区、天桥区、槐荫区这三个主要供应区域的楼盘价格普遍在10000元/㎡至15000元/㎡之间，孙村片区和郭董片区的单价也多在10000元/㎡左右，这对于有购房需求的消费者来说是非常友好的。市中区与历下区的整体供应量并不充裕，其项目户型面积普遍较大，且单价相对较高，大多超过20000元每平方米。相较之下，长清区和章丘区在2021年推出的新房源，其单价大致介于8000元至10000元每平方米之间，户型设计以满足基本需求的中小高层住宅产品为主。
济南楼市供应类型仍以刚需为主
历城区作为重要的房源供应方，不仅提供了丰富的房源资源，而且涵盖了多样化的产品种类，从高层建筑到小高层，再到洋房、叠墅以及合院等多种类型应有尽有。在面积分布上，其丰富性同样令人瞩目。其中，80平方米至140平方米的户型在刚需和刚改市场中的占比相对较高。另外，天桥区和槐荫区的供应面积主要集中在97平方米至120平方米的区间，主要以满足刚需需求的项目为主。
济南市房地产业协会副会长李刚在接受齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访时透露，目前济南的房地产市场价格保持稳定态势。其中，100平方米至140平方米的住宅成交量占据了总成交量的八成左右。由此可见，济南房地产市场的主要需求群体为首次购房者和改善型购房者，而真正的高端改善型需求所占比例则相对较低。孙村、唐冶、雪山等区域，以及工业北路沿线，几乎全是刚需和刚改项目，这些楼盘主要致力于满足居民的住房需求，并在济南的成交量中占据了绝大多数。然而，这并不意味着高端改善型产品市场不存在，以CBD片区为例，由于对该区域的发展前景持乐观态度，160平方米以上的大户型销售情况良好，而120平方米以下的户型则销售不佳。此外购买CBD片区的购房者也有一些是投资需求在里面。
除此之外，在三条红线政策约束之下，开发商若想加速资金周转，就需对所推产品的户型设计进行更为科学的定位。他们追求的是快速交付和回款，因此，满足基本需求的户型产品自然成为了开发商优先考虑的开发模式。李刚如此阐述。
总供应量预计超1500万方
供应集中在年中和下半年
合富辉煌（中国）山东公司的副总经理许传明指出，济南的商品住宅供应存量与新增供应量在2021年预计将达到1500万至2000万平方米。其中，纯新盘供应的热点区域主要集中在雪山、孙村以及和谐广场周边等地。与此同时，这些区域内的楼盘竞争也将愈发激烈。此外，2021年整个楼市的房价走势预计将呈现温和上升的趋势。
中指研究院青岛分院的研究主管郭晓锋对于2021年即将推出的全新住宅项目有所见解，他指出，2020年上半年土地交易量较少，大部分交易发生在下半年，故而今年3月至4月的新盘上市数量不多。然而，预计年中到下半年，新盘的供应量将有所上升。2020年的住宅用地供应主要分布在历城区，而东部区域依然会是今年新房销售的主要战场。与往昔相较，万科毛巾厂项目的推出、金科国棉四厂的入市、河套庄地块的亮相以及远洋北湖地块的加入市场，使得天桥区在今年成为了焦点，整个片区的竞争态势也由此升级。
近期，济南市市政府发布的《关于全面推动绿色建筑高品质发展的实施方案》明确指出，未来城镇新建民用建筑必须实现绿色建筑全覆盖，故而绿色建筑的发展已成为不可逆转的趋势。郭晓锋指出，到2022年，济南市新建建筑中装配式建筑的比例应至少达到50%。此外，对于被动式超低能耗建筑项目，将给予3%的容积率奖励。预计未来，济南房地产市场中的装配式建筑和被动式超低能耗建筑项目将会逐步增多。
寻找记者、寻求报道、寻求援助，您可以通过各大应用市场下载“齐鲁壹点”APP，或是搜索微信小程序“壹点情报站”，全省范围内有600多位主流媒体的记者正等着您的线索投稿！
