7月将至，2020年已过半程，突如其来的疫情对房地产市场造成了前所未有的冲击，使得行业步入了一段异常的发展周期。在2月疫情爆发之际，售楼处纷纷关闭，市场陷入停滞状态，恒大集团率先行动，通过线上渠道推出7.5折优惠售房活动，打破了市场的宁静。进入3月，融创文旅城、华润公元九里等项目纷纷以低价策略推出新品，引发市场广泛关注，并取得了良好的销售业绩。各大房地产企业促销活动持续升温，价格战成为疫情恢复期市场的主要策略。与此同时，部分楼盘半年来的销售业绩低迷，而整体楼市则呈现出冷热不均的态势。
拼手速以价换量，“抢”跨区域购房者
三月伊始，济南的房产销售点刚刚开始营业，消费者们普遍持观望态度，业界普遍对市场前景持悲观态度。这时，部分具有敏锐市场洞察力的一线房地产企业率先行动，抢占市场份额济南楼市暴跌，融创文旅城推出了“人才硅谷居住区”的在线拼房活动，以每平方米12900元的价格推出一栋楼，此举迅速在市场上产生了显著的销售效果。华润公元九里推出了起价13500元/平米、18层两梯两户的住宅产品，此策略一经公布，认筹人数便迅速超过了所推房源的数量。此举标志着两个大型项目通过降价促销策略，为济南房地产市场注入了新的活力，并开启了市场回暖的序章。
华润置地公元九里项目的营销负责人孙淑豹在接受采访时透露，该楼盘在3月份首次推出了18层住宅，每户两梯，售价从每平米13500元起，这一举措吸引了众多购房者，市场反馈热烈。在短短半年时间里，项目共开盘7次，其中前几次开盘均出现了供不应求的现象。
孙淑豹表示，凭借极具竞争力的价格，成功吸引了众多新客户。他指出，新产品的首推价格极具吸引力，不仅吸引了本地区的消费者，更有60%的成交客户来自其他区域。在当前特殊的市场环境中，房地产企业为了在竞争中脱颖而出，不仅要通过降价来增加销量，还要加快销售速度。在满足一定市场需求的前提下，企业必须迅速做出市场响应。
业内人士指出，由于不同开发商在营销策略和理念上存在差异，对市场的判断也有所不同。今年三、四月份，并非市场自然旺季，而是通过降价换量形成的“小阳春”。谁率先采取行动，谁就能在区域乃至济南整个楼市竞争中抢占先机。缺乏实质优惠的营销包装，难以让购房者接受。
卖得好的也没完成半年任务 有楼盘已跌破楼面价
随着三、四月份楼市促销活动的推进，众多楼盘纷纷加入促销换量的行列，其销售业绩也得到了市场的认可。进入五、六月份前，那些实施大幅促销策略的楼盘已取得显著的销售成绩，并开始调整价格策略。融创文旅城的一位负责人冯先生表示，自3月中旬首次开盘以来，项目在半年内共推出了9次新盘，其毛坯房的价格也逐渐回升至约14600元/平米。
即便济南的单盘销售成绩斐然，融创文旅城在半年的任务目标上仍存在一定差距。“五六月份，售楼处的客流量与前两个月相比出现了显著下降，市场的步伐也有所放慢。”冯先生如是说。与此同时，孙淑豹也表示，在五六月份价格优惠逐渐减少的情况下，售楼处的客流量有所减少，市场整体保持稳定。
另一方面，那些销售状况长期不佳的楼盘，在半年来的营销压力下，不得不将售价降至低于拿地时的楼面价，采取果断的营销策略，推出切实的优惠措施以促销。位于唐冶片区的保利和唐悦色项目，其拿地楼面价总计约为14000元/平米，前期销售情况平淡无奇。到了6月，该项目18层的小高层以每平米11999元的价格开始亏损销售，这一举措打破了唐冶市场的价格底线。记者发现，汉峪片区和彩石片区的部分楼盘也因市场压力而不得不降低楼面价进行销售。
业内人士指出，目前的市场状况中，低价销售策略预计将继续作为未来一段时间内的主要营销手段，而房地产企业面临资金回笼的巨大压力。
上半年总销量下跌 不降价不促销难成交
上半年楼市交易告一段落，众多研究机构随即发布了关于2020年上半年济南房地产市场的一系列数据排行。鉴于统计方法各异，这些榜单上的数据存在显著差异。本文选取中指研究院的数据作为分析依据，该机构在销售监测方面主要依赖网签数据，但需注意，网签信息存在一定延迟，因此与实际成交数据可能存在一定偏差。
中国指数研究院发布的资料显示，在2020年首六个月，济南市房地产领域的销售排行前十的企业总销售额达到了392.1亿元；总销售面积共计286.3万平方米。其中，融创中国、绿地控股以及中海地产分别位居销售金额前三，引领了济南房地产市场。整体来看，上半年由于疫情的影响，济南市商品房的成交金额同比下降了16%，销售面积同比下降了13%。
记者经过调查发现，在销售排行榜上表现优异的十几个楼盘和首开促销的某些楼盘之外，众多楼盘实际上并未引起太多关注，呈现出一种平淡无奇的市场表现。据中国指数研究院提供的数据，位于东部的某家央企开发的大型住宅项目在最近六个月内，成交量仅有10套。
截至6月28日，国际金融城区域的仁恒公园世纪项目在上半年共完成了55套的网签交易。当仁恒首次进入济南市场，其高端品质住宅的形象就备受购房者的热切期待。与此同时，位于仁恒公园世纪附近，同样以精装住宅著称的招商公园1872，其价格同样起于每平方米30000元，在半年内也实现了40套以上的网签。此外，汉峪片区的中铁逸都国际三期·阅山项目在近半年的销售中，也仅售出42套，市场反应较为平淡。雅居乐锦园于去年6月正式开盘，然而在今年上半年济南楼市暴跌，其销售情况并不乐观，仅售出52套住宅。
合富辉煌（中国）山东分公司副经理许传明向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者透露，从今年5、6月份起，济南市的商品房成交量逐步回升，已接近去年同期的水平。然而，不同项目的销售情况却呈现出明显的差异，部分楼盘的促销活动较为积极，因而销售业绩相对较好。自四月起，部分新上市的楼盘推出了力度较大的促销活动，其去化率可高达八成；而那些价格变动不大的项目，去化率却仅有百分之十几，销售成绩自然显得不尽如人意。
许传明对于下半年的济南房地产市场走势有着自己的看法，他认为，下半年的济南楼市交易量预计将十分活跃，甚至有可能超过去年同期，而在价格方面，预计将维持一个相对稳定的走势。
齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 葛未斌 高茹
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