天风证券发布的研究报告显示，2025年上半年，我国300个城市住宅用地的供应面积下降了18.6%，成交面积下降了6.8%，而土地出让金同比增长了24.5%。此外，这些土地的平均溢价率为10.3%，比去年同期高出6.2%。在全国层面，前五个月国有土地使用权出让收入达到了11281亿元中国土地市场网公告，较去年同期下降了11.9%。300城土地出让金的涨幅，与整体呈现的下降趋势形成对比，这一现象揭示了市场的明显分化。
从房企表现看，22城累计拿地金额中，央国企占比为58%。截至2025年5月底，在土地获取方面处于领先地位的房地产企业包括绿城、保利、中海、滨江、建发、华润、金茂以及招蛇，它们分别投入的土地资金达到了341亿元、329亿元、283亿元、270亿元、266亿元、246亿元、215亿元和206亿元；而北京、杭州、上海、成都等地则是这些知名房企的主要布局区域，尤其是北京和杭州中国土地市场网公告，这两个城市成为了企业关注的焦点，上述头部房企在这两个城市的土地投入金额占比已经超过了40%。
从城市能级角度分析，一线、二线及三线城市在推出面积方面分别实现了同比上升14.4%、下降2.1%、大幅下降24.6%的业绩；成交面积方面，一线、二线及三线城市同比分别增长了17.6%、15.7%以及下降了14.5%；土地出让金收入上，一线、二线城市同比分别上涨了47.3%、36.5%，而三线城市则略有下降，同比减少1.1%；至于平均溢价率，一线、二线及三线城市分别达到了11.9%、14.3%及3.6%。观察城市表现，2025年上半年，TOP20城市的土地出让金在全国所占比例达到了66%，相较2024年全年的51%有所上升，显示出集中度的持续增强。
上半年，在土地出让金方面，杭州、北京、上海、成都四城表现突出，分别达到了1010亿、1006亿、638亿、366亿人民币，溢价率亦显著高于其他城市。与此同时，武汉、南京、郑州、天津等城市的土地市场正经历持续调整，大部分地块以底价成交，这主要归因于库存规模较大。
观察市场特点可以发现，自从土地拍卖重新回归“价高者得”的原则之后，那些优质的土地由于其稀缺性而实现了较高的溢价，而改善性需求则成为主导新房市场走势的关键因素，这一趋势愈发显著。
总体而言，2025年上半年土地市场展现出“规模缩减、品质提升、区域分化持续”的特点。在总量减少库存的过程中，不同能级土地的供需出现了显著差异，核心城市因供应质量提高和土地拍卖热度上升而获益，而低能级市场则继续呈现出供需两端的冷淡态势。
（作者 秦晋）
