量价齐跌！上半年市场寒意未散
据绍兴市房地产信息网数据显示，2025年1月-6月越城区行政区（含袍江）商品房成交1951套，成交面积为26.13万平方米。
商品房类商品住宅成交1675套，成交面积为22.9万平方米。
其中，主城区成交452套，成交面积为6.61万平方米，成交主力项目建澜府；
袍江区域成交224套，成交面积为2.54万平方米，观澜云庭、禧樾府(星尚·禧樾)、卧龙·石泗里是该区域成交主力项目；
镜湖区域成交999套，成交面积为13.76万平方米。HFC华发金融活力城、君兰锦绣府、天汇府、云筑轩、春风十里、观江园、铂隽府、交投绿城·桂樾风华、湖珀隐秀府等是上半年镜湖新区成交主力项目。
此外位于城西区域的润樾山名邸（置地中心·润樾山）、辰起越心府；位于城东区域的上河之城等多盘成交较为活跃。
1）上半年的显著特点是量价齐跌：一季度均价23209元/㎡ → 二季度均价21586元/㎡
单季降幅高达1623元/㎡，跌幅约7%！
更关键的是，这仅仅是“纸面降价”。当我们将各楼盘送黄金、返现、送车位等隐性优惠纳入考量，实际降幅大概率已突破10%大关！
柯桥区同样未能幸免：上半年一手房成交997套，均价16934元/㎡。尽管二季度成交量小幅回暖，但价格下行趋势未改。尤其需注意，大量青年安家房源入市，实际成交价可能比网签价更低！
2）越城区上半年，3月成交458套，相比上月上涨超51%，是上半年商品房成交最高峰，其余几月月均成交在300套左右。3月宽松的置业环境、房企让利销售以及拆迁“房票”（可拆分、可转让）政策的持续效应，让绍兴购房者切实受益，从而带动了成交上扬。
3）6月越城区新房成交仅278套，环比再降9.7%。但诡异的是，网签均价却逆势上涨7.8%至22885元/㎡。 真相残酷——并非市场回暖，而是刚需萎缩与豪宅集中签约的“虚假繁荣”！
镜湖（量价齐跌）：网签113套，均价22328元/㎡。高铁站前、湖东板块深陷价格战，核心区部分楼盘甚至祭出“低楼层骨折价”求生。
城东（豪宅拉升）：仅成交6套！但棠颂和鸣2套排屋成交，直接将板块均价推高至36940元/㎡，掩盖了刚需盘的全面哑火。
城西（高端突围）：润樾山名邸合院加推热销，印证核心地段稀缺产品的抗跌性。
袍江（以价换量）：均价仅14889元/㎡！在多孩补贴加持下，部分新房价格甚至低于次新房，性价比优势凸显。
4）还有成交结构剧变，90㎡以下小户型占比跌至1.42%，而145㎡以上大户型成交占比猛增至27.35%！尤其180㎡以上“终改产品”销量翻倍，背后是“双拼排屋绝唱”政策催生的恐慌性上车。
下半年命运之战
当下市场虽有利率降至3.0%、房企让利促销、多孩补贴（最高40万）等利好支撑，但成交仍未突破桎梏。下半年破局关键，在于两大变量：
1. 拆迁重启：最后的“强心针”？
城南新村村，安昌西扆村，皋埠集体村、小皋埠村，还有兰亭黄贤村等拆迁项目推进，是潜在需求来源。
这些村庄是接下来最大概率会拆迁的，最关键的还在等资金落地。
若下半年大规模重启房票拆迁，将直接为市场输血。但政策落地节奏与力度，仍是未知数。
2、新盘蓄势待发，能否激活市场？
市场期待下半年的一大变量，是城东、城南、城西多个高端改善新盘即将集中入市：
城东：玖璋云序、中海平江路东侧项目将提供洋房、叠墅、排屋等多样选择，尤其后者因新规限制，其双拼排屋产品稀缺性凸显。
城南：建澜府洋房渐近尾声，接力棒将由重启的和樾府、新盘宝业春映堂前及保利接手的地块传递，为等待者提供新选项。
城西：润樾山名邸合院热度延续，后续勤业城发金江府（洋房+排屋，顶楼创新大平层）值得期待。
为何这些新盘被寄予厚望？关键在于“蓄客效应”。
当前市场一个显著现象是：相当一部分具备购买力的改善客户并非离场，而是在“持币观望”，目标明确地等待心仪新盘的开售。他们已有明确的置业目标和区域偏好，只是等待合适的产品出现。
这些定位精准、具备稀缺性或创新力的高端项目入市，有望点燃这部分蓄积已久的改善需求，成为下半年市场能否“火起来”的关键引擎。
