这是最近后台被问到最多的问题。
但如果你真走进今年的市场，就会发现，答案远比想象的复杂。
一
先讲个直观感受。
2025年，楼市和去年几乎走了一条一模一样的老路。
去年春节前，房价小幅回暖，所有人都以为“小阳春”要来了，结果三月开始，市场直接哑火，房价一路阴跌到八九月，直到各种利好政策不断砸下去，才稍微稳住。
今年呢？
依旧是春节前有点小反弹，三月开始，行情比去年还惨，压根没迎来传说中的“小阳春”，价格直接向下探。
到现在，绝大多数城市的新房价格相比高点，已经只剩下六到七折；
二手房更惨，成交价一跌再跌，租金回报率也就1.7%左右。
如果说去年人们还在问“什么时候止跌”，今年更多人开始问“这坑，到底有多深？”
二
为什么会这样？
有人说是救市不力。其实并不是没救，去年各地政策利好密集出台，今年反而明显少了很多，核心原因只有一个：
前面的药都用了，效果却不明显。
24年第四季度的那次降息，短期内确实缓解了卖房换钱的抛压，因为三年期存款利率都降到1.9%了，卖房套现去存银行也赚不到多少，很多人干脆不卖了。
但另一方面，买房的人依旧犹豫。贷款利率虽然降了，但依旧3%以上，就业和收入前景也没变好。卖的人少了，买的人也少了，市场就这么僵住了。
三
中指院最新的7月数据显示，全国百城二手房，100%下跌，无一幸免。
其中一线城市跌得更快，广州、北京、深圳全都在榜上。现在来看，年底前，价格至少还会再跌5-7个点。
更夸张的是，跟去年同期比，2025年6月的大盘价格又少了4%。换句话说，市场还没跌到头。
四
外部环境也不乐观。
中美脱钩的信号越来越明显。这种两败俱伤的局面，没有赢家。
对于我们，最直接的影响就是出口和投资同时放缓，消费又拉不动，经济承压，企业开始裁员，失业率上升，房贷断供的风险也就出来了。
到那时，房价可能还会迎来新一轮下杀。
很多人总觉得房价已经很便宜了。但现实是，大部分刚需的收入，比2015年还低，但房价却是那时候的4倍甚至10倍。
五
最后，说句真心话。
现在的市场，投资需求几乎绝迹，留下来的只有真正的自住刚需。
但就算是刚需，也开始变得“精打细算”。房子不再是“买了就赚”，而是“买贵了就是几十年还债的坑”。
所以，如果你不是迫切改善居住条件，今年再等等，可能会更划算。因为每往后等几个月，省下的，都是货真价实的钱。
我是韩嘉宏。
房价的走势从来不只是涨跌，而是背后千万人命运的写照。
如果这篇文章对你有帮助，欢迎转发给正在纠结的朋友。下期，我会详细讲讲收入持续下滑对楼市的深层冲击，以及买房时如何看清自己到底算不算“真刚需”。
