（续9月13日公众号文章，国家税务总局有了统一的要求）
《国家税务总局2016年第53号公告》即《国家税务总局关于营改增试点相关征管事项的公告》，于2016年8月18日发布房地产企业预收款收据，其中明确指出：
……
（十一）新增“未发生销售行为的不征税项目”条款，适用于纳税人在收取款项时，尚未实际进行销售货物、提供应税劳务、服务、转让无形资产或处置不动产的情况。
对于未进行销售活动的免税项目，具体包括以下三个类别：一是“预付卡销售及充值”，二是“销售自建房地产项目的预收款”，三是“已申报并缴纳营业税但尚未开具发票的补开票业务”。
在涉及“未发生销售行为的不征税项目”的编码时，发票的税率栏需填写“不征税”字样，同时严禁开具增值税专用发票。
……
依据相关规定，在房地产开发企业收取购房款之后，需向购房者提供增值税普通发票，并采用“未发生销售行为的不征税项目”这一编码，同时确保发票税率栏内标注“不征税”。
以下为9月13日的公众号文章：
房地产开发企业收到预收款时如何开票（I）？
依据财税【2016】36号文件对纳税义务时间的相关规定，对于提供建筑服务或租赁服务且采用预收款模式的纳税人，其纳税义务的触发点为实际收到预收款的那一天。换言之，该文件并未对房地产企业采用预收款模式时的纳税义务触发时间作出具体规定。
当然，根据国家税务总局于2016年发布的第18号公告，对于从事房地产开发的企业，若采用预收款方式向一般纳税人销售自建的房地产项目，则需在收取预收款的同时，依照3%的预征税率先行缴纳增值税。
我们需留意，所谓的纳税义务时间，是指企业在此时刻需承担纳税责任并进行申报；然而，18号文件所提及的，实则是一种增值税的预缴情况，并非意味着企业已产生纳税责任。在法律层面，这两者是有本质区别的。当然，在实际情况中，许多人认为这两者并无区别；然而，从开具发票的立场来看，一旦达到纳税的期限，企业理应向客户提供发票；相对地，在预缴增值税的阶段，尚未达到纳税的期限，因此不宜向客户开具发票。
所以，从法律角度出发，开发商在收取预付款后只需出具收据即可，无需提供发票。然而，购房者在办理银行贷款、公积金按揭、抵押登记、缴纳契税以及申请购房补贴时，均需出示发票。在这种情形下，房地产企业对于向客户开具发票的做法存在多样性。
房地产开发企业可在收取购房者预付款后，向其发放增值税普通发票房地产企业预收款收据，并在发票上选择“零税率”进行开具，同时在备注栏中特别注明“预收款”字样。此规定适用于山东、湖北、黑龙江、江苏等地。
房地产企业向购房者提供增值税普通发票，发票上税率设定为3%的预征比例，购房者需按此比例预先缴纳相关税款。待正式交易手续完成后，对于之前已开具的预收款增值税普通发票进行冲销，并同步出具全额增值税发票，按照相应的税率或征收率对已预缴的税款进行补缴。（此规定适用于河南等地）
某些地区规定，房地产开发商在收取购房者预付款后，需向购房者出具相应的收据。待购房交易正式落实后，购房者可凭此收据从开发商那里获取增值税发票。此类做法在新疆、江西等地有所实施。
