6月14日，我国社会科学院旗下国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会以及社会科学文献出版社联合揭晓了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》（以下简称《蓝皮书》）。
《蓝皮书》提到，自2021年末信贷环境得到优化，2022年第一季度信贷额度也相对放宽，据此推测，2022年房地产市场将逐步实现复苏。
住宅待售面积6年来首次增加
《蓝皮书》提到，2021年全国商品房销售面积达到了17.94亿平方米，这一数字相较于2020年略有上升，增幅为1.9%，较2020年的2.6%有所减少。具体到物业类型，住宅和办公楼的销售面积有所增长，而商业营业用房的销售面积则出现了小幅的减少。在2021年的全国商品房销售数据中，住宅的销售额度达到了15.65亿平方米社科院房地产蓝皮书，较2020年提升了1.1个百分点；而办公楼的销售面积为0.34亿平方米，同比增长了1.2个百分点；商业营业用房的销售额度则是0.90亿平方米，相较2020年有所减少，降幅为2.6个百分点；至于其他类别的商品房，其销售面积为1.05亿平方米，同比增长了22.1个百分点。
观察商品房的待售面积数据，可以发现其增长幅度有所提升，同时，住宅的待售面积在6年的时间里首次呈现上升态势。
2021年，我国商品房待售总面积达到了5.10亿平方米，较2020年增加了2.4%。具体来看，住宅待售面积有2.28亿平方米，占比达到44.7%；办公楼待售面积为0.38亿平方米，占比为7.5%；商业营业用房待售面积则是1.28亿平方米，占比为25.0%。自2015年起，我国商品房待售面积达到了7.19亿平方米的历史最高点，随后逐年递减，到2019年降至4.98亿平方米；2020年，全国商品房待售面积较2019年上升了0.2%，增至4.99亿平方米，尽管如此，商品住宅待售面积仍呈现小幅下降趋势；进入2021年，商品住宅待售面积的增长由负转正，实现了自2016年以来的首次增长，同时，全国商品房待售面积的增幅相比2020年也有所扩大。
房地产企业普遍出现流动性困难
《蓝皮书》揭示，自2021年下半年起，众多房地产公司普遍面临资金短缺和流动性危机，其中不少公司面临到期债务无法按时清偿的困境，同时在建项目也趋向于停滞，这些情况对市场预期造成了显著冲击。房地产企业的风险逐渐显现，不仅对建筑、设计、建材等相关行业产生了沉重的负担，甚至导致农民工工资拖欠的问题。一些房地产公司依然存在相当规模的社会和内部集资现象，若无法按时偿还到期债务，便可能触发一系列社会问题。
2021年10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤指出，尽管房地产市场存在一些问题，但整体风险尚在可控范围内。同时，合理的资金需求正逐步得到满足，市场健康发展的良好态势不会因此发生改变。潘功胜，中国人民银行副行长兼国家外汇管理局局长，强调指出：在金融管理部门的预期引导下，金融机构及金融市场的风险偏好过度收缩现象正逐步得到纠正，融资活动与金融市场价格正逐步回归正常。得益于中央的高度关注和政策执行的调整，房地产行业融资紧张的状况有所缓解，房地产企业和购房者的合理资金需求有望得到改善。
《蓝皮书》提出，应积极化解房地产企业风险。积极推动具备雄厚实力的企业投身房地产企业股权并购活动，同时倡导金融机构提供必要的并购融资支持，以推动风险暴露的房地产企业及其项目的并购与优化整合；在房地产企业面临无法偿还到期债务的困境时，通过组织多方进行友好协商，协助企业实现债务延期；适当放宽对房地产企业融资的管控措施，满足其合理的融资需求；强化预售资金的管理工作，在确保购房者合法权益得到保障、已售期房能够按时按质交付的前提下，提高资金的使用效率。
预计2022年商品房销售均价增长2.8%
2022年，《蓝皮书》提出，在这一年中，在坚守“房住不炒”的定位基础上，面对愈发严峻的稳增长挑战，“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标显得尤为关键，而“支持商品房市场更有效地满足购房者的正当住房需求”将成为贯穿全年的核心议题。尽管信贷环境有所改善，但大幅放宽的可能性却相对较小。为了推动市场回暖，对先前过于严格的调控措施进行局部调整，以激发合理的住房需求。例如，在需求方面，未来政策或许会在首套房的认定条件、交易中的税费以及人才购房政策等方面进行优化，从而有助于需求的释放。在供给方面，尽管“三线四档”的基本原则保持不变，但房企的融资政策在边际上可能有所放宽，同时，集中供地的报名及竞拍规则以及新房的价格限制等方面也存在调整的可能。
《蓝皮书》预测，2022年我国房地产市场将呈现出以下趋势：销售面积增速趋于稳定并略有下降，销售价格略有上升社科院房地产蓝皮书，新开工项目面积持续减少，投资增长速度显著放缓。在房地产政策保持稳定的前提下，预计全年商品房销售面积增速将有所放缓，增幅为1.7%；房地产开发投资增速也将出现下滑，增长率为0.8%，其中住宅开发投资从正增长转为负增长，降幅为0.2%；尽管土地价格上扬，但销售均价仍将小幅攀升，全年增幅预计为2.8%。
蓝皮书提到，自2021年末信贷环境得到优化，2022年第一季度信贷额度也相对放宽，这预示着房地产市场将逐步回暖。预计2022年，房地产交易市场将逐步恢复活力，第一季度成交量将触底反弹，而第二季度成交价格有望止跌回升。二手房交易市场率先启动，推动换房需求涌入新房市场，进而促使新房成交量实现底部反弹，销售端去化速度加快，同时房企融资压力得到缓解，房企的周转效率逐渐恢复正常，资金流动性压力得到有效减轻，拿地信心逐步回升，进而促进了土地市场的复苏。
《蓝皮书》指出，在房地产政策保持稳定的前提下，预计2022年住宅市场的交易总额将介于22万亿至23万亿元之间。具体来看，新房的销售总额预计在15.3万亿至16.7万亿元，若市场保持中性，销售总额将达到16万亿元，较上年同期下降2%。与此同时，销售面积也呈现下降趋势，同比下降5%，而价格方面则同比上涨了3%。2022年，预计二手房的销售额度将在6.3万亿至6.7万亿元之间波动，若处于中性市场状况，销售额度预计为6.5万亿元，较上年同期下降7个百分点；同时，成交面积较上年同期减少了8个百分点；而价格方面，同比则有轻微的上升，涨幅为1%。
