专家们指出，近期我国众多地区房价普遍呈现下降趋势，各地应倍加珍惜所取得的调控成效，并依靠产业发展来推动房地产市场的长期稳定与繁荣。
环京楼市近4年价格持续下降
部分自媒体炒作“送房”
近期，新华社的记者在被誉为环京楼市“风向标”的河北燕郊进行了实地考察，他们注意到，许多原本由房产中介租用的店面已被改作他用，同时，一些房产中介店铺的门前也显眼地贴出了“转租”的告示。
燕郊的一家知名地产中介机构顾问夏洁指出，2020年初那场突如其来的新冠疫情，使得燕郊在当年上半年几乎未见从北京而来的看房者。近期，河北廊坊与北京之间的通勤要求提供7天内核酸检测阴性证明，这也使得来自北京的潜在客户数量大幅减少。
自实施严格的购房限制措施之后，北京成为了众多潜在买家的首选之地，然而，由于生意不佳，许多房产中介纷纷选择退出了这个行业。夏洁这样表示。
2016年9月，石家庄市民杜先生目睹了环京楼市的火爆景象，于是他踏上了看房的征程。他走遍了多个地方，最终在距离北京较远的香河县购买了一套住宅。这套房子在2017年初曾有过短暂的增值，然而，随后每半年每平方米的价格便下跌了1000多元。当时杜先生以190多万元的价格购得这套房产，但如今其市值已不足140万元，首付几乎全部蒸发。
河北涿州与北京房山毗邻，曾在涿州担任房产中介6年的郑丘表示，如今涿州的许多楼盘价格已从2017年3月的每平方米超过2万元降至约1万元，尽管如此，市场却显得异常冷清。去年，他所经手的成交房源不足20套，而且这些房源大多属于本地居民的房产置换。河北高碑店地处高铁沿线，乘坐高铁仅需25分钟便可抵达北京西站，该地区高铁周边的住宅价格自2017年以来已从每平方米超万元降至目前的6500元。
房价持续走低，让众多购房者心生忧虑。据环京某地的房产管理部门透露，近两年来，他们处理的投诉数量明显增多。其中，部分地产项目降价幅度较大，导致购房者纷纷以房屋质量问题为由，集体要求退房，甚至引发了一些骚动事件。
不仅如此，近期在互联网上，部分自媒体声称环京地区的住宅可以“无偿获得”，而接受者只需继续协助他们支付贷款。
马策，这位在北京的互联网公司职员，在2017年初，在紧邻北京的河北大厂县购置了一套住宅。他观察到网上类似的信息颇多，于是也跟风发布了一些关于“免费赠送房产”的消息。他表示，自己已经入住这套房子，此举主要是为了抒发内心的情绪。
“最难的是吸引北京客户看房”
香河地区对房产的需求并不旺盛，开发商们普遍寄希望于吸引北京购房者。4月4日，中国证券报记者在采访香河富力新城的销售人员李虹（化名）时得知，目前香河共有8家大型房企入驻，其中包括万科、富力、鸿坤、荣盛、孔雀城等知名开发商。然而，这些开发商在香河的销售业绩均受到限购政策和疫情的双重冲击，影响相当严重。自2020年疫情初现以来，香河区域的房地产项目普遍遭遇了严重的销售困境。“在疫情期间，售楼中心常常门可罗雀。”李虹强调，“香河地区的所有开发商在那一年里几乎都遭受了巨大的亏损。”
就当前的市场价格而言，李虹对中国证券报记者透露，富力新城在香河地区已经成功完成了多个阶段的建设。在2014年至2015年间，该项目的售价介于每平方米7000元至9000元，随后市场行情迎来显著上涨，2016年的平均价格攀升至每平方米1.4万元至1.5万元，紧接着价格迅猛增长，至2017年限购政策实施前，其最高售价已飙升至每平方米2.4万元至2.5万元，这也成为了项目的最高售价点。那时，周边的二手房价格已攀升至每平方米1.8万至2.2万元。在2017年3月至6月期间香河 高铁 房价，北三县全面实行购房限制政策，外地居民若欲购房，必须额外缴纳社保和户口费用，且购房资格也受到了严格的审查。到了2017年下半年，房价便回落至每平方米1.6万至1.8万元。然而，鉴于每位销售员手中尚存部分前期预留名额，故而销售任务尚不至最为艰巨。及至2018年，成交难度显著提升，全年成交量大幅下滑，房价亦降至每平方米约1.4万元。进入2019年，房价维持在每平方米1.4万元左右，并逐步向具备资格的买家进行销售。
2020年实乃最为艰难的一年，谁都没有料到疫情的突然爆发。更令人意外的是，这场疫情对环京地区的楼市销售产生了极大的冲击。李虹回忆道，售楼处在4月份才正式对外开放，而到了5月份，看房活动才刚刚开始，却未曾料到6月份北京新发地再次爆发疫情，导致客户来源再次中断。环京楼市在很大程度上依赖于北京购房者的消化能力，而本地实际上并没有太多的购买需求。
李虹指出，2020年12月石家庄疫情爆发，导致售楼处纷纷关闭。因此，香河当地房地产项目在2020年普遍遭受严重亏损。到了2021年，各项目纷纷加大宣传力度，无论是期房、洋房还是别墅，只要能赠送车位的一律赠送，能推出特价房的一律推出特价房。总之，他们想方设法促进销售和回款。
大约在2020年的六七月间，北三县的新房对外地人来说，能够顺利完成网签和贷款操作已不再是什么新鲜事。当地的房产管理局对此持默认态度。对于首次购房，只需支付30%的首付款，贷款和网签流程都能顺利进行。从预订房产到支付首付，再到办理贷款以及完成网签和交房，整个过程大约只需两个月左右。多位香河当地的房产销售人员在接受中国证券报记者采访时如是说。
然而，对于学历方面有所要求，必须持有大专及以上学历的证书。若不进行户籍迁移，外地居民在香河仅能购置一栋住宅。近期在香河购置房产的“北漂”人士王亮（化名）向中国证券报记者透露，由于二手房交易主要面向个人，而香河地区中介机构大多规模较小，所以在办理相关资质时，必须寻求第三方协助，并且需要支付一定的费用。而对于新房买卖的资质，开发商通常都会代为处理。
众多购房者普遍怀有追逐价格上涨、规避价格下跌的心态。王亮强调，万科的楼盘在2017年曾一度飙升到接近4万元的高价，且必须捆绑车位一同销售。然而，如今精装修的住宅价格仅约1.5万元，前来参观的购房者却寥寥无几。
房产观察者向中国证券报记者透露，目前北三县房价相较于2017年的最高点，已出现了显著下降，降幅之大甚至可以用“腰斩”和“膝斩”来形容。众多楼盘的售价实际上已经低于了三四线城市房源，对那些“北漂”人群产生了一定的吸引力。然而，在“房住不炒”的政策基调下，想要重现2016年、2017年那种环京地区房价一年翻一番的火爆态势几乎不可能。一旦市场过热，调控措施必然会被启动。观察当前实施房地产调控政策的区域，若市场出现过热迹象，便会有延长限售年限、提升落户条件等措施接连出台。对于有购房需求的客户而言，当前房价尚在可接受范围内，但需综合考虑自身的真实居住需求，例如上下班所需时间、周边配套设施的完善程度，以及疫情常态化下购买房产可能存在的风险等因素。
个人“负资产”情况需警惕
有的房企现金流出现困难
河北大学经济学院的张玉梅教授指出，网上的“免费送房”活动往往只是吸引眼球的手段，接手者仍需负责偿还贷款及其利息。一旦房价下跌超过30%，新房的购买成本实际上会降低，对所谓的接手者而言并无实际利益，因此鲜有人愿意接手。
张玉梅指出，在2016年9月至2017年3月这段时间内，环京地区的楼市价格达到了峰值。在此期间购房的投资者或刚性需求者，支付的首付款数额相当可观。他们大多拥有其他资产或稳定的收入来源，因此不会轻易承担信用“破产”的风险而断供。即便在资金出现困难的情况下，也有一部分人会选择降低房价来出售房产。
张玉梅指出，从区域层面来看，系统性金融风险发生的可能性并不大。然而，当前全国范围内，不少地区的房地产市场呈现出稳中有降的趋势，对于那些在高价位购房的居民来说，他们可能面临“负资产”的风险，这一点必须引起我们的高度重视。
一些房地产企业的资金流动遇到挑战。在记者对一家知名房企位于环京地区的项目进展进行采访时，该企业的一位负责人透露，仅就环京地区的项目而言，资金方面确实面临一定的挑战。幸运的是，集团整体现金流较为宽裕，这有助于环京地区的项目克服困难。记者在实地走访中发现，环京地区部分已经取得“五证齐全”的房企，由于近年来销售业绩不佳，资金链出现了问题香河 高铁 房价，导致项目最终成为烂尾楼。若楼市持续低迷，可能还会有房企在资金方面压力增大甚至破产。
环京地区多部门表示，针对该区域内已落成的部分项目，鼓励房地产开发企业与新进企业采取“协议购房”或“内部购房”等方式，合理降低价格，以促进房企快速回笼资金。同时，对于面临资金链断裂的企业，积极引导它们通过股权转让等方式与其他房企展开合作，携手推进项目的开发与建设。
燕郊的房地产市场在2020年确实遭遇了下滑趋势。根据贝壳研究院的统计，受疫情影响，该年度燕郊的二手房交易量仅有300多套，成交价格的平均跌幅也在扩大，同比下降了8%。在2020年，燕郊上半年的市场基本维持了稳定，但到了8月至10月，随着市场需求的逐渐减弱，房价开始持续走低，并且连续三个月的跌幅都超过了1%。最低时，成交均价仅16312元/平方米，是近5年来最低点。
值得一提的是，燕郊并非首次出现赠送房产的消息。2020年4月，便有报道称燕郊忆江南小区一套93平方米的住宅将免费赠送，其背后的原因是该房产的剩余贷款额已大幅超过当时的房价，沦为负资产。
投资客大撤退
2014年，随着“京津冀一体化”战略的正式实施，环京地区的房地产市场经历了一轮迅猛上涨，固安、燕郊以及大厂等地吸引了众多投资者纷纷涌入，抢购房产的场面仿佛就在眼前。
然而，这样的繁荣并未持续太久；目前，那些购房者的心态普遍变得更为理智和慎重，对于环京地区的房地产市场。
钛媒体报道，1993年出生的王成成今年在北京购置了个人生平的首套住宅。在此之前，他亦曾考察过燕郊的房地产市场。房产中介向他透露，当前燕郊的房价与2008年北京奥运会时期相仿，已处于低位。此外，若未来能实现与北京的地铁连通，其房价还有望进一步攀升。
通勤问题始终难以避免。尽管燕郊嘉都小区附近设有检查站，但到公交站还有3公里的距离。每天有大约30万人往返于北京，若他在燕郊购置了房产，那么每周一至周五在燕郊与北京之间来回奔波便成了一项艰巨的任务。
若在燕郊购置了住宅，今后若计划在北京购置房产，将失去首次购房资格，需支付的首付款比例将升至60%，这几乎意味着基本无法再在北京进行房产置换。
实际上，自“房住不炒”政策实施以来，环绕北京的房地产市场逐渐冷却，甚至不少投资者在购置房产后，发现所购资产变得难以处置。在这种形势下，这些投资者正逐步退出环京市场，并计划将资金转移到房价看涨的城市进行新的投资。
今年尤为明显，刘伟觉得投资者撤离市场的意愿十分强烈。他发现不少房主都打算将固安的房产出售，转而在北京购置物业。此外，当他了解到去年沈阳房价每平方米上涨了3000元至5000元，以及西安、杭州等地同样存在上涨潜力时，这些人便会选择在这些城市进行房产投资。
王方今年已满五十，他曾在固安房价尚在每平米五六千元时购置了五套住宅。然而，去年，随着固安房价的持续下滑，他察觉到政府的调控力度较大，认为投资环京房产已不再具有价值。因此，他决定保留一套别墅自住，并将剩余的房产全部出售，随后又在北京和杭州挑选了新的投资目标。
刘伟指出，不仅有像王方这样的投资者将环京地区的资产出售以实现标的转换，还有不少曾在2.3万至2.4万元的价格购入房产的业主，他们的房产交易价格已达到市场高位。即便面临亏损，这些人依然决定退出环京市场。他进一步解释道：“当然，还有一种可能性，那就是一旦疫情爆发，众多行业将受到冲击，企业可能面临倒闭的危机，急需将房产变现以缓解公司困境。”
刚需买家需谨慎涉足市场，而炒房者则无奈退场。在环绕北京的房地产市场里，转瞬之间，或得天堂，或堕地狱，情形大致如此。
依托产业促进房地产市场长远健康发展
张玉梅指出，除了唐山之外，河北省内其他地区的房地产市场在2020年普遍出现了价格下滑的现象。与此同时，北京的住宅市场也正逐渐回归理性。在非热门区域，房价呈现下降趋势。环京地区的楼市受到周边区域的影响尤为显著。鉴于之前房价上涨速度过快，当前的价格回落是符合常理的。
中国区域经济协会的某位负责人指出，环京地带不应过分扩张房地产业，而应稳固已取得的调控成效，更要积极吸纳京津地区的产业转移，拓展就业机会，并通过产业进步来推动房地产市场的繁荣。在推进产业发展的过程中，必须充分考虑其地理位置和资源优势，科学设定城市的职能定位。同时，根据这一职能定位来规划土地的利用模式以及土地供应的主导方向，以避免因无序竞争导致的重复建设问题。
当地受访的干部们表示，当前较为冷清的房地产市场状况以及较为严格的限购政策，使得地方政府对于依赖土地财政获取收益的想法有所动摇，进而更加重视并充分利用自身的区位优势来发展相关产业。
某些地区已经展开了尝试。位于北京核心区周边，直线距离仅为45公里的香河县，在吸引投资方面，更加重视“择优引进”和“务实招商”的原则，专注于高端制造业和现代服务业这两个主要发展方向。该县通过打造机器人特色小镇，实施全产业链招商引资策略，目前正迅速构建一个具有影响力的机器人产业集聚区。
位于北京西站高铁25分钟路程的高碑店，借助承接北京疏散的新发地批发市场、京开五金批发市场等机遇，成功打造了新的经济增长亮点。
