现在城市化进程和10年今非昔比，同时人口出去率下降、经济规模和居民的杠杆率等要素都已不具备第二次大规模货币化棚改条件
旧模式全国各地依靠土地财政向外扩张，吸引人口迅速推进基础建设；这模式在近3年已经验证不再适配城市发展了，原因有2点：
1、地方财政转变：土地出让收入锐减，加剧地方债务化解困难；之前土地拍卖新闻都是多少企业抢夺、土地溢价多少等，而现在更多是某某国企兜底、土地流拍等
2、经济增长主体变化：依赖基建/城市化和出口的增长模式面临压力，亟需新动能；近2年崛起的城市已经不是依靠城市化建设，最典型案例就是杭州，依靠数字经济“AI”风口，还有文旅的淄博和哈尔滨、科技创新的合肥等
这次会议对房地产的转变就是基于以上种种因素，意味着房地产已不适合作为城市发展的“发动机”，只能作为稳定器，毕竟过去20年房地产发展的体量在那边，所以为什么现在提倡的是稳定房价；想在再现过去房产的辉煌已经不可能了
都在说房价下跌，房价下跌大家都能买的起房，但现实是国家在转型，房地产下跌就是要付出的阵痛；要让出主力位置必定要付出代价，大家的消费降级、外卖网约车体量巨大、考公火热都是为了应对这一代价的表现
会议上说的：存量提质增效，转变应对方式就是聚焦民生底线、公共服务、安全保障、智慧城市发展等；同步划定城市群和都市圈，以超大特大城市为中心、通勤约1小时的范围，这就是城市第二阶段的分化
真正有资格成为“都市圈圆心”的超大特大城市全国预计不超过20个；现有国家批复了17个国家级都市圈，目前存在面积过大、部分城市级别不够的问题；理想都市圈面积约1万平方公里（半径60公里），人口超千万级
这边会议明确房地产角色从增长引擎降为经济稳定器，转型代价需整个社会分摊化解，期待快速复苏已不切实际。未来地产发展方向已“完全明牌”
