方东 | 房东俱乐部
撰稿：于巧梅 编辑：晓英 校对：大富
每个城市都有自己的核心老城区。 北京有西城，上海有静安，厦门有思明，郑州有金水。
省会落户郑州金水区后，以二七塔为中心，金水区和中原区成为东西部两个重点发展区域，金水势头持续澎湃。
文化路大学林立，花园路高端商圈，经三路金融中心，未来路期货市场。 郑州经济最活跃、大学毕业生最集中的地区非金水莫属。
如今，全国最高、最负盛名的郑东新区也脱胎于金水区。 原土地由金水区划拨。 郑州市人大代表中，金水区最多。 2010年之前，金水区房价位居全市第一。 郑东新区的崛起使金水房价重新回到第二位，但区内住宅用地却日益稀缺。
以金水CBD为中心，呈环状分布，在售项目已不多。 成熟区只有文化路、北环路以北，以及陈寨、苗栗等城改项目； 新区只有阳津区和红原区。
从2016年市场情况来看，郑州深盘发生最多的区域仍然是金水老城区。
一
改进得越多，就越贵吗？
5月29日，万科闽南江山公馆开盘。 177套成交均价约2.4万元/㎡； 140㎡成交价22800元/㎡； 成交价109㎡； 18500-19000元/㎡； 115㎡成交价19.5万元/㎡左右。
虽然是精装修交付，但均价在2万元左右，这也创下了老金水区的新价格水平。
最重要的是，面积越大，单价就越贵。
是的，你没看错，这是什么意思？ 金水的老人改善需求强烈，而且不缺钱。
万科闽南江山公馆的销售数据非常不错。 1#、2#、8#、9#共发售480套，累计售出437套，销售率91%。
金水区拥有郑州一些最富有的市民，北龙湖豪宅的主要买家是金水区的地域客户。
经过两年多的监管积压，离不开老城区、急需改善的金水老市民释放出巨大的购房需求。
虽然江山府此次推出的1#、2#都是2层6户，层数与改良后的产品不匹配，但丝毫没有影响其销售。
不仅是江山府，5月25日上午开盘的碧桂园天禄，精装均价在19500-21000元/㎡，成绩也非常不错。 两栋高层共508伙，已售出400伙。
4月30日开业的瀚海思城，推出量较大，已售出1180套、1100套。 毛坯均价18500-18800元/㎡，充分证明了金水古镇产品的受欢迎程度。
除了这两个月亮相的三个楼盘项目为2019年点亮市场、支撑市场外，金水老城始终充满着神奇的楼盘。
2018年最受欢迎的是名门翠园。 去年11月25日推出302套，售出282套，其中165-176㎡高层四房100套。 原石均价18000-18800元/㎡。
美景的表现也还不错。 去年10月21日，共推出878伙，707伙售罄。 毛坯均价16400-16700元/㎡，其中128套87平米三居室已全部售出。
我们来看看这些属性的位置：
金水北区热门楼盘位置图
你发现这个秘密了吗？
均位于地铁4、3号线沿线，特别是4号线，东西走廊，分布在地铁沿线，包括西边的江山府、名门翠园，东边的碧桂园天路等。
北三环以北、连霍高速以南，是金水老城最后一个稀缺的地方。
4号线是该地区最大的福音。 沿线分布的房产在金水强大的购买力面前基本都潜力十足。
从今年销售终端的数据表现来看，质量越好，买家的钱就越少。 由于4号线即将开通，进入金水老城区核心的机会屈指可数。 对于那些有住房困难的人来说，钱并不重要，生活更重要。
二
改进后的住房可以搬进4号线的房子
回顾历史，就是看清未来。
只要你是金水老城的地域客户，那么通过研究近一年多的热销楼盘，找到背后的逻辑，就可以发现未来的神楼，抢先抢占。
研究数据后，深盘的逻辑非常清晰：地铁+改善。
沿着4号线一路望去，北三环以北，连霍高速以南，南阳路以东，中州大道以西，瀚宇天悦城跃入你的眼帘。
项目效果图
瀚宇天悦城位于文化路与三全路交汇处，地铁四号线、七号线交汇的黄金地段。 也是金水核心区为数不多的双地铁项目之一。 与2018年的3家深盘名门翠园、4号线相交相比，瀚宇天悦城的双地铁位置明显更好。
瀚宇天悦城还有一个特色：4号线可以进屋。
一期用地96亩，包括住宅和商业街。 商业街与地铁4号线凤庆路站融为一体，不出站即可直接进入下沉式商业中心及地下室，实现地铁入户，直接巩固土地。 适当的价值。
商业街地铁站效果图
文化路站是地铁4号线、7号线的换乘站，距瀚宇天悦城东侧约100米。
地铁4号线是郑州的黄金线路。 是唯一一条贯穿北湖路金融岛和郑东新区CBD、连接金水-郑东新区-经济开发区的线路。 按照计划，将于2020年10月1日开业运营。
地铁7号线东召至新密曲梁站南北贯通，定位为郑州中心城的密集线路。 预计2022年建成通车，沿线拆除工作已经启动。
瀚宇天悦城周边除了地铁之外，交通便捷。 东西向主要道路有北三环、国际路、三全路、连霍高速、新龙路（规划中）等。南北向主要道路有中州大道、花园路等。 、文化路、凤庆路、索岭路等，连接东南西北。
项目位置图
瀚宇天悦城是瀚宇集团继天悦项目之后的升级版，旨在改善居住条件。
瀚宇天悦是2013年郑州市场的亮点。
2010年，瀚宇集团投资60亿打造瀚宇天悦项目，2013年5月25日首次开盘，当天就清算，销售额超7亿，一时成为传奇。
几次开业后，要么销量名列前茅，要么开业后立即被清仓。 2013年，在金水区北区，瀚宇天悦是绝对的后起之秀，支持教育是它的加分项。
郑州龙门实验学校是一所9年制中小学一站式教育。 是金水区的一个重点点。 初中由八中主管，小学由卫五路一中校长全面负责。
郑州龙门实验学校
2015年6月郑州金水区房价，初中期末考试综合成绩名列金水区第一，小学期末考试综合成绩也名列前茅。
六年后，瀚宇天悦城再次升级。 拥有瀚宇天悦成功的教育模式和理念。 怎么能浪费呢？ 直接引进天悦成熟的教育资源比较合适。
此外，瀚宇天悦城还拥有奢华的水景：半小时休闲圈内，一河（渭河）、一运河（东风运河）、三园（东风运河滨江公园、市政生态公园、北龙湖湿地公园）。 东风运河江景距离酒店仅150米。 从窗外望去，永远是一片绿色的江景。
东风渠河景
三
小地产公司的大追求
有句老话说得好，大的房地产公司不一定总是令人惊喜，也可能令人恐惧，而小房地产公司不一定总是平庸，它们可能令人震惊。
虽然瀚宇彩晶在郑州并不是一家非常大的房地产公司，但其在郑州的开发项目却赢得了良好的声誉。
例如，2013年金水核心区最受欢迎的酒店——瀚宇天悦； 瀚宇天悦湾虽然距离荥阳较远，但2015年首次开业郑州金水区房价，3小时销售额就达到8亿。 2018年，在可控的情况下，依然卖出了24亿，位居郑西第一。
瀚宇天悦湾效果图
瀚宇彩晶工作低调、务实。 合规、法制发展是其基本底线，超越政策是常有的事。
2006年，瀚宇彩晶承接金水区琉璃市城市更新项目，率先建设安置房。 2010年，完成村民搬迁。 是当年郑州唯一一家在开发前完成村民安置的企业。
“与业主共同成长，一群平凡的人做不平凡的事”是汉宇集团的理念。 虽然是一家普通的房地产公司，但并不妨碍它做出不平凡的事情。
瀚宇天悦城项目是瀚宇2013年的全新项目，不仅是金水核心老城区不可多得的稀缺地块，也是难得的集地铁+地段+产品于一体的项目。
一期用地是瀚宇天悦城700亩地块中位置最好的。 按照其一贯的开发经验，第一次开业一定是性价比最高的。 结合其产品来看，在2019年的市场行情之前，将是最佳的买入时机。
首先，户型布局经过充分设计。
户型根据东风运河河景和小区水系景观特点进行设计，在通透和采光的基础上保证了观赏品质。
全明式设计，明式厨房、明式浴室、明式大厅、明式卧室布局。 例如，每户都有门厅作为过渡空间，阳台和凸窗设计在南面，所有房间都保证足够的窗地比。
房屋平面图
二是根据改良产品配置建材标准。
装修精美的入口大堂采用一线名牌电梯，铸铝装甲门，营造回家时的尊贵礼仪。 断桥铝合金中空玻璃、厨房净水系统（安装方式待定）、地暖系统、智能安防系统、指纹密码锁、可视对讲等，将全面提高居民的居住舒适度。
采用绿色“三新”技术，应用绿色建材、建筑节能系统、地源能和太阳能、中水处理、新风等环保节能新技术、新工艺、新设备体系等，提高科技含量，建设有利于可持续发展的绿色生态住宅。
三是外有大江景，内有精美水系景观。
瀚宇天悦城邀请了与龙湖、融创中国、万科、华侨城等优质地产企业提供优质合作的景观公司——重庆蓝调城市景观规划设计有限公司。
瀚宇天悦城对外来水景资源并不满意。 在社区中心建设中央水系花园。 内外水系统的完美结合，为业主的生活增添了更多的灵气和乐趣。
水系统效果图
景观空间更加一体化，由集中绿化、群体绿化、前置绿化、雕塑、铺装广场等组成，保持环境和视觉的连续性，使景观系统形成自然的生态有机体。 不仅如此，社区还建设了老少皆宜的儿童活动公园、圆形发光健身跑道等特色场地，方便业主锻炼身体。
细节上设计了“灰空间”，中高层和底层局部抬高一两层，打造公共空间，增加空间层次感； 地下室通过下沉式庭院与一层住宅结合在一起，使庭院舒适和谐。 功能全面提升，实现内外通透、自然采光。
瀚宇天悦城打造一座内外融为一体的花园，让居住在这里的每一位业主都能感受到推窗见景的优雅智慧生活，实现家家户户真景。
项目整体鸟瞰效果图
一期工程鸟瞰效果图
结论
根据郑州市最新公布的2019年国有建设用地供应计划，该市计划供应住宅用地1,542.49公顷（23,137亩），其中商品住宅用地1,426.2公顷（21,393亩）、商业用地14,660亩。 2018年住宅用地。
今年新增商品房用地供应6733亩。 政府增加市场土地供应将有助于稳定未来几年的房价。 短期来看，这是一个良好的信号。 市场大概率会变得更加稳定。
从土地供应规划也可以看出，与管城、惠济、高新区相比，金水区在规模上明显处于第二梯队。 买一就少一，核心老城的稀缺性更加凸显。
参照金水神盘的逻辑，瀚宇天悦城的地铁+改善成为其制胜的核心武器。 优越的地理位置使其在众多竞品中立竿见影。 首开的高性价比只是点燃市场的催化剂。
——上期文章——
