20年来，我国房地产业呈现出强劲的增长势头，在国民经济发展中发挥了重要的历史作用。 但近年来，随着我国经济发展进入新常态和“房子是用来住的、不是用来炒的”政策的实施，房地产行业由快速发展转向平稳实施。
房地产行业的“白银时代”，还有多大的发展空间？ 未来的发展趋势是什么？ 本文从房地产行业的基本面出发，为您分析房地产行业未来的投资价值。
01
房地产业发展空间
房地产行业的形势判断和房地产行业的投资策略都离不开行业基本面和行业政策两个核心因素，这两个核心因素互为因果、相互反馈、相互调节。
当行业基本面过热、房价上涨过快时，政策会从防范风险的角度持续收紧，从而打压行业估值，导致行业基本面下降； 而当行业基本面下滑到一定程度的时候，出于维护宏观经济稳定和地方财政收入的考虑，政策会得到一定程度的放松。
1、中长期需求
2016年四季度至今，各地政府对房地产行业的调控政策持续收紧。 不过，过去几年，房地产行业依然呈现出欣欣向荣的发展态势：2018年全年，我国商品房销售面积达17.17亿平方米白银时代的楼市，同比增长1.3% ; 其中住宅销售面积14.79亿平方米，同比增长2.2%。
房地产龙头企业更是享受了行业盛宴，全年销售额超千亿元的企业共有32家。 2019年，房地产行业依然保持韧性，一线房企也保持较高的销售增速。
(1) 基于年龄结构和相应户主比例的住房需求
现有研究结果表明，一个国家的住房需求会受到人口、家庭数量、结构变化等多重因素的影响。
以同为亚洲国家的日本为例。 据上海市人民政府发展研究中心研究，1987年，日本65岁以上老年人口约占总人口的10.81%。 然而，在人口快速老龄化的背景下，日本住宅建筑数量进入了15年稳定增长区间。 1983年至1998年，日本住宅数量五年增长率一直保持在8%左右，没有出现明显下降。 其中，特别值得关注的是，2015年，日本1人户和2人户的数量分别约为1684万户和1452万户，均比1985年增加了一倍多，而4人户的数量则比1985年增加了一倍多。人及以上户均出现大幅下降。
事实上，由于在现代社会，人口往往以家庭为单位生活和生活，因此家庭数量可能是比总人口更适合研究住房需求的指标。
总体来看，我国2020-2030年住宅总需求基本在12亿平方米左右波动。 也就是说，未来十几年，我们很难看到国内住房需求因为人口问题而下降。
（二）城镇化
我国城镇化初期为1949年至1995年，中期为1996年至2032年，后期为2033年以后。2019年末，我国城镇化人口占总人口的比重超过60 % 第一次。
城镇化率是经济发展水平的重要指标。 目前欧美发达国家的城市化率在80%左右。 从1850年到1970年，美国的城市化率从10%提高到75%左右。 此后，美国城市化率放缓，从1970年的75%上升到现在的81%。 联合国报告预测，2030年中国城镇化率将达到70%以上，城镇化将带动房地产发展。
2、新的增长点
随着行业逐渐进入稳定发展期，如何寻找可投资的增长点？ 答案显然是行业集中度的提高。 在此背景下，一线企业凭借销售、拿地、融资等方面的优势，有望继续扩大市场份额。
从海外成熟市场的经验来看白银时代的楼市，前十名的销量集中度在30%-40%左右。 通过梳理香港、日本、美国等相对成熟市场的一线房企市场占有率发现，香港最高为89.7%，日本、美国，已稳步上升至40%左右。 优秀的一线房地产企业未来将有更大的发展潜力。
02
房地产行业发展趋势
一、房地产业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。
2020年，突然爆发的COVID-19疫情深刻影响了全球经济。 加之中美贸易关系不稳定、外贸受到限制、投资需求不足等因素，国内经济下行压力加大。
尽管疫情对房地产行业造成了一定影响，但中短期内房地产行业仍将保持13-15万亿的年市场销售额。 同时，考虑到住房需求上下游产业链的强劲带动作用，房地产业仍将在我国经济增长中发挥重要基石作用。
2、行业政策调控总体力度适中，供给侧调控偏紧，需求侧调控相对宽松。
2019年下半年，房地产行业在供给侧特别是融资侧出台了较为严格的调控措施。2019年12月23日，全国住房和城乡建设工作会议为房地产发展指明了方向。 2020年房地产市场：长期坚持房子是用来住的。 这不是投机定位。
2020年4月17日，中共中央政治局会议为2020年房地产市场发展方向定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产市场健康发展。房地产市场平稳健康发展。
2020年两会，政府工作报告再次提到“房子是用来住的、不是用来炒的”：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳定房地产市场仍是重要政策方向。 并提出，要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展； 同时，新建城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展餐饮、保洁等各类社区服务。
历年两会的报告为房地产定下了基调。 “房子是用来住的、不是用来炒的”、“因城施策”的观点已蔚然成风。 这表明，我国房地产发展方向已确定为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实“稳地价、稳地价、稳房价、稳预期”的综合调控要求在此背景下，预计产业政策调控政策力度将总体适度。
其中，供给侧，行业融资政策将维持从紧并逐步调整至中性； 需求方面，在分城调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市可能因前期政策调控超调而出现人才短缺的情况。 在住房、限购限价等方面进行了一定的调整，客观上为房地产开发商提供了阶段性、低成本补充土地储备的机会。
3、市场量价总体企稳，各城市房价窄幅波动，地价小幅回升。
我国房地产行业需求侧的政策调控，完成了从中央负责总量调控到强化地方政府责任、因城施策、一城一策的转变。 各城市地方政府将根据商品住宅价格总体情况进行定向调控。
在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的大基调下，全国行业总体量价有望稳定。 同时，不同城市根据各自的地价和房价周期阶段，房价也会出现窄幅波动。 总地价低、体量适中、周转快的项目可能更受市场青睐。
4、更多房地产开发商参与城市产业培育和发展。
由于公开土地招拍市场竞争激烈、高耗能城市商业综合体逐渐饱和、各城市产业招商引资需求日益旺盛，一些房地产开发商积极参与城市综合开发和建设。建设和产业引进培育，在城市发展中发挥更加重要的作用。 综合作用。
城市公园改造、养老、智慧城市建设、传统产业搬迁改造、专业产业园区建设等城市和产业功能建设培育的综合开发项目将成为一些实体产业的主战场和主渠道。房地产开发商布局中高级城市。 一。
03
汇众帮助客户把握房地产投资机会
随着房地产行业进入“白银时代”，房地产市场持续分化，行业集中度逐渐提高。 整个行业呈现出多元化的格局，正在从单一向多维转变。
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随着疫情对房地产行业的影响逐渐消散，房地产行业也开始恢复往日的热闹。 不过，无论是从两会确定房地产发展方向的角度，还是从稳步推进房产税的角度来看，基本可以判断未来还会相当漫长。 国内房价将以“稳”为主，各城市房价可能会随着市场变化而出现波动。 与其云里雾里地看待未来房地产走势，不如携手汇众财富，以专业的视角看清时代潮流和经济规律，借助专业的投资咨询把握时代机遇！
