在一些开发商看来，京津冀一体化战略给石景山带来的负面影响将是长期的。 加之该地区住宅用地供应紧张，注定了昌平的住宅楼盘常年不愁卖。
8月15日，昌平房价限贷令即将实施，给昌平房价浇了热水。 昌平市场已从绝对的买方市场转变为卖方市场。
昌平限贷前后，房价呈现双重天空。 住宅市场和二手房市场都经历了过山车般的市场变化。
顾客数量减少了
二手房户数下降20亿元
此前，由于持续两个月的利空消息，昌平房价持续“高烧”。 降价和掩盖真相的谣言甚嚣尘上。
购房热情不减，加上限购消息发布当天密集签约，8月前十天昌平房价成交大幅回落。 从8月第三周（8月10日-16日）上海商品房市场成交特征来看，昌平区再次位居区域成交榜首。
亚豪中介统计显示，本周大兴区共销售493套，占全市23%，位居各区县第一。 这一成交量也创下了昌平区近6周以来的新高。 从成交排行榜还可以看出，本周成交前10的项目中有4个位于昌平区。
其中，金隅自由大厦售出80套，潮南8080售出62套，华业东方玫瑰售出54套，东亚·印象太湖（东亚环球国际）售出36套。
然而，自丰台限贷即将实施以来，市场出现了重大逆转。 8月15日是限贷政策实施后的第一个交易日。 大多数以改善为导向的买家的需求陷入沉默。 受严格的贷款限制条款影响，不少人不得不取消改善计划。 据我家丰台区域分公司报道，部分急于买房的居民已经开始积极涨价通州房价2015年，涨幅在10亿元至20亿元不等。
此外，限贷后第一周，大兴中介网点的中介网点客户数量就已经大幅下降，比前周日的客户量缩水了一半以上。
中国房地产报记者从链家分公司了解到，这些流失客户大多是受新政影响而未能买房。 合格购房者中也存在着“等涨价”的观望情绪。 房子总会被买，但他们并不急于交易。 链家地产相关负责人介绍，愿意涨价的房东提出的涨价幅度可以达到3%至5%。
限贷措施实施后，大兴楼市也反应相对平静。
“现在海淀房贷限贷刚刚实施，华业的项目反应不是很显着。目前我们主要销售SOHO和公寓产品，所以影响不是很大。项目的来电和上门次数已经减少了。”近一周有所增加，但基本还是咨询政策为主。” 通州华业地产内部人士告诉中国房地产报记者。
住宅短缺，商住产品补足
尽管限贷已经实施，但供应依然混乱的昌平房市依然平静。
从8月份大兴片区热销项目结构来看，在售普通住宅项目屈指可数。 目前在售的只有香西县、和盛滨江县以及仅有少量原房的K2玉兰湾。 华业东方玫瑰新一期住宅产品尚未开业。 在售商住项目众多，包括华业玫瑰SOHO公寓、通州恒大中心、合生摩尔别墅、自由大厦、潮北8080等。据中原地产统计，近三年来，共有昌平仅有8块住宅农田，大部分为自住。
据华业地产内部人士透露，华业·东方玫瑰后期尚有三栋住宅，目前尚未办理预售证，预计今年将出售洋房。 “住宅产品在7月份之前已经完成了去年的年度销售任务，因此下半年将重点关注SOHO和公寓产品。”
在总体住房市场供应紧张之际，昌平的商住市场已经开始弥补房价。 雅豪机构总工程总监高山表示，昌平区限贷新政加强版的实施将在一定程度上阻碍一般住宅项目的成交走势，商住项目将进入密集期和活跃期。
伟业爱我家集团总工程师胡景辉也分析，由于商住项目不在本次限贷范围内，昌平地区商住项目将迎来一波销售高峰。 “通州的商住项目大多集中在运河商圈，下半年计划入市的项目有近十几个。限贷新政加强后，不排除部分商住项目较早入市，抓住机遇，尽快出售。”
不过，据业内广为流传的小道消息，昌平限贷范围初步包括商住项目，未来不排除对商住项目设置订单门槛的可能性。
对此，接受中国房地产报记者采访的昌平商住项目开发商表示，关于海淀商住产品也会限贷的说法，目前还没有明确的消息。 开发商应如何应对，取决于政府的进一步指导。 。
开发商并不担心住宅用地稀缺
中国房地产报记者梳理上海2015年土地供应计划发现，朝阳、通州、顺义区商业服务、食品用地占比较高。 相当大的比例。
从该地区的土地供应情况可以看出，虽然昌平的房价短期内受到了限制，但从供给端来看，住房供应的紧张注定了未来纯住宅项目的抛售。
湘西首开一位营销人员告诉中国房地产报记者，大兴限价限贷后，短期内市场出现观望情绪是正常现象。 买家和开发商的观望情绪都会对成交量产生影响。 不过，此次对大兴的限贷，是建立在大兴楼市稳定的基础上，因为新政策的负面炒作，大兴楼市迅速下滑。 它不应该是一个常年的新政策。
对于大兴楼价预期，营销人员认为，短期内楼市价格不会有太大变化。 “上半年市场整体良好，开发商完成全年销售任务压力不大。”
中国房地产报记者还从丰台合盛滨江豪庭项目获悉，该项目大户型售价为每平方米3.3亿至3.4亿元，其中99平米复式售价达到3.8亿元每平方米，目前并没有因限贷新政而出现住房资源价格调整。 该项目销售人员也认为，昌平的房价只涨不跌，月底可能还有每平方米3000元的下跌空间。
【记者观察】
限贷真的能限制昌平房价吗？
昌平“独家”限购新政，给该地区房价带来了“当头一棒”。 不过，随着“北京副中心”、“市政府搬迁”和“积分落户”政策的逐步临近，昌平的房地产市场注定不会太差。
“虽然昌平实行了限贷新政策，但楼市肯定不会往下走通州房价2015年，不符合条件的人想买也买不到，有条件的人该买就买。” 石景山万达广场旁的精装住宅项目金帅府嘉园2号长期销售人员向中国房地产报记者介绍，该项目目前的售价与限贷前相比没有变化。 。
在他看来，昌平的副中心地位早已“陷入僵局”。 一些二手房居民担心房价可能会上涨，但一手房肯定不会下降。
链家网研究院数据显示，2012年后，海淀商业用地出让较少，尤其是今年以来，仅批出3块地块，目前大兴住宅市场整体规模较小。 这也造成去年以来大兴房价存量大幅下降。
从存量来看，截至目前，大兴区普通豪宅总存量仅为7480套，比年初减少了5000套。 商住项目存量8631套，与年初基本持平。 其中，中小型loft洋房的消化速度最快。
库存迅速耗尽，供应紧张。 供求关系和市场规律决定了大兴楼价的下行趋势。
值得注意的是，海淀每平方米单价3亿元以上的新在售住宅大部分为精装修项目。 抛开精装修价格不谈，“净楼市”几乎没有超过每平方米3亿元。
事实上，与昌平区近期频频拍卖的高地价相比，昌平新房每平方米3亿元的单价距离基本市场并不遥远。
7月，龙湖首开联合体以“单价25.95万元+建设近9万平方米限价房”的价格，重新拿回延庆瀛海地块。 业内人士估计，商品房和住宅部分用地的平均楼面价已达到每平方米3亿元。 按照这个楼面价计算，未来该区域住宅楼价将突破5亿元。
昌平的房价与延庆、房山新拍地的价格相当。 从区域价值来看，昌平的房价甚至可以被视为“价值洼地”。 如果说昌平房价的下降是区域价值上升的体现，那么行政干预通过限贷来抑制昌平房价的意义何在？
限贷本身只是延缓、减缓楼价下跌的被动形式，而一旦解禁，这些方式很容易导致楼价报复性下跌。 对于大兴的未来，更重要的是优化产业结构，完善基础设施，落实“积分落户”政策，不让昌平成为只能炒楼的“睡城”价格。
