好迪网10月12日讯（文/研究员朱伟）
概述
无锡城市土地市场：2017年1月至9月，无锡住宅用地（含商住）成交建筑面积350万平方米，接近2016年建筑面积水平。平均层数1-9月住宅用地成交价格为7818元/平方米，比2016年全年下降12.2%。
附2010年至2017年9月无锡市商品住宅用地土地拍卖情况。
无锡市区商品房市场：2017年1月至9月，剔除政策性住房，无锡主城区商品房成交面积297万平方米，同比下降5.16万平方米； 成交均价11241元/㎡，同比上涨28.0%； 总交易额334亿元，同比减少379亿元。
附2010年至2017年9月无锡市区商品房成交情况。
1、无锡房地产市场
（一）土地市场
1、出让规模：2017年1月至9月，无锡市共出让住宅用地（含商住）350万平方米。 其中，惠山区供应量最大，建筑规模超过百万平方米，达到116.1万平方米，占比33.2%，其次是西山区和滨湖区。
2、出让金额：2017年1月至9月无锡住宅用地（含商住）总成交金额273.5亿元。 其中，滨湖区转让费最高，为86.9亿元，占比31.8%，惠山区次之，成交金额63.9亿元，占比23.4%。
3、土地价格水平：2017年1月至9月无锡住宅用地（含商住）平均楼面价格为7818元/㎡，溢价率为32.46%。 其中，滨湖区平均楼面价格最高，为14342元/平方米，新吴区平均楼面价格最低，为4992元/平方米。 从溢价率来看，西山区地块最为热门，整体溢价高达73.6%。
4、与2016年对比：从建筑量来看，2017年1-9月无锡住宅用地出让（含商住）349.9万平方米，占2016年全年的86%。从出让金额来看， 2017年1-9月无锡住宅用地（含商住）成交额为273.5亿元，占2016年成交总额的75%。从平均楼板价和溢价率来看，均较2016年有所下降。
（二）新建住宅市场
1、月度成交：从商品房月度成交情况来看：自2016年10月限购开始以来，无锡商品房市场成交量逐渐下滑，气温明显下降。 进入下半年后，全国楼市主基调持续收紧，以一线城市为首的北京、深圳房价出现下跌。 银行开始收紧信贷政策并蔓延至全国。 截至9月底，无锡多数银行房贷利率已上调5-15%。 9月25日，无锡“升级版”限购政策出炉。 受调控影响，9月份成交量大幅增长。 总体来看，1-9月无锡楼市同比腰斩。
2、月供需比：2015年3月至2016年12月，无锡房地产市场仍以去库存为主，供需比持续<1。 2017年1月至9月，无锡市商品房供需比波动较大。 受限购政策影响，投资需求受到抑制。 期内，交易客户主要为本地自住客户。 从多个开盘项目来看，低价位及周边板块项目销售情况较好，而高价位项目销售率较低。 不排除后期库存高位的可能性。
3、库存分析：2016年一季度以来，无锡商品住宅库存持续下降，主要是由于政策利好刺激下购房需求逐步释放，以及无锡土地市场的火爆带动了无锡房地产市场的快速发展。导致库存急剧减少。 2016年下半年，随着市场由热转热以及限制政策逐渐收紧，目前无锡库存增长缓慢。
截至2017年9月末，无锡市商品房存量约579万平方米。 按过去一年的月平均销售率计算，完全售完需要17.5个月左右。 初步测算，无锡市场自2016年以来未纳入库存的库存量约为500万平方米，这还不包括历史征地未上市的面积。
2、苏州房地产市场比较
（一）土地市场
1、出让规模及交易金额对比：2017年1月至9月，苏州市住宅用地（含商住）总建筑面积达301.3万平方米无锡房地产开发商排名，交易费用439.1亿元，而无锡出让规模达到349.9万平方米，吸引资金273.5万元。 亿元，建筑面积比苏州高48.6万平方米，交易费用低165.6亿元。
2、地价水平对比：2017年1月至9月，苏州住宅用地（含商住）楼面价格为14577元/㎡，无锡为7818元/㎡。 苏州的平均楼面价格几乎是无锡的两倍。 从保费率来看，苏州和无锡分别在30%、34.36%和32.46%以上。
3、土地供应计划完成率：苏州2017年1月至9月住宅用地（含商业、住宅）供应完成土地供应计划的46%，预计四季度供应1-2宗地块。 2017年1-9月，无锡住宅用地（含商住）供应基本完成土地供应计划（含入市土地）的80%，四季度土地推广压力较小。
4、平均容积率对比：2017年1月至9月苏州（含吴江）出让商业用地平均容积率为1.678，无锡为1.896。 建筑密度略高于苏州。
（二）新建住宅市场
1、成交量对比：2017年1月至9月苏州（不含吴江）商品住宅总成交面积为372万平方米，无锡为297万平方米。 从月度成交走势图可以看出，除1月、9月外，无锡月度成交量高于苏州，其他月度成交量均低于苏州。
2、库存对比：截至2017年9月底，苏州市商品房存量约为518万平方米。 按近一年月平均销售率计算，销售周期为12.9个月。 无锡市商品房存量达579万平方米，处置周期为17.5个月。 整体消化周期高于苏州。
3、无锡市场现状
1、区域新房现状：从各区域的库存面积和销售周期可以看出，滨湖区显性库存最高，达到186.6万平方米。 按近一年平均月销售率计算，销售周期需要32.4个月。 此外，新吴区、西山区、梁溪区的消化周期均在15个月以上。 应控制土地供应节奏，防止形成新的土地供应积压。
附截至9月底无锡市各区盘点
从各板块的库存面积和消耗周期可以看出，北塘北板块、洞庭板块、同江上马板块的消化周期较高。 根据住房和城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房用地供应管理和调节的通知，消化期超过36个月的，土地供应被阻止； 如果消化期为36-18个月，则应减少土地供应； 如果消化期为12-6个月，则应增加土地供应。 从目前无锡的分解周期来看，基本属于减少供地、停止供地的范围。
附截至8月底无锡各板块库存（仅供参考）
2、区域土地现状： 注册房地产企业数量：从参与房地产企业数量来看，2017年1月至9月销售的住宅用地（含商住）中，西山区金光纸业有限公司参与的房地产企业最多，有19家。 下半年，参与无锡土地拍卖的房企数量为个位数，这在一定程度上说明了房企对于无锡土地市场的谨慎态度。
附2017年无锡市住宅用地登记情况
溢价率：从地块交易溢价率来看，2017年1月至9月，共有18个住宅地块（包括商业和住宅）成交。其中，4个地块以零溢价出售无锡房地产开发商排名，溢价率最高的是2017年1月至9月。中州鄂湖地块占113.33%。 据统计，这18块地块中，有9块是房地产公司联合开发的。 2017年以来，房地产企业融资渠道受限，资金成本上升。 与此同时，市场集中度持续提升，千亿级房地产企业数量大幅增加。 合作已成为拓展市场、减少资金的有效手段。 无锡三季度合作拿地成为主流，9.25房地产调控收紧。 第四季度，房企合作拿地模式、共担风险的决心可能会更加坚定。
附2017年无锡住宅用地溢价排名
4、好地研究院观点
根据以上数据分析，得出以下结论：
1、苏州市区2017年土地供应控制明显，预计全年完成年度供应计划的55%。 目的是吸收过去一年土地过快增长带来的负面影响，同时也帮助购房者适应高地价的影响。 造成高房价；
2、2017年苏州市区土地供应节奏控制过程中，重点增加供应不足、库存偏低的区域板块，抑制库存明显过剩、清拆速度慢的区域板块；
3、苏州市区在土地供应过程中，也高度重视区域地块的天际线要求，适当调整部分地块容积率，降低容积率，造成地块错位发展。未来的商品房；
4、从近期无锡开发商的参与情况来看，即使是优质地块也无法吸引大范围品牌开发企业的参与，导致开发企业联合低价拿地。
中国社会科学院和经济日报联合发布的《中国城市竞争力报告第15号》显示，无锡跻身内地最宜居城市之列。 同时，最新统计数据显示，无锡城市人口输入明显好于前五年，无锡人均存款位居全省第一。 如果你有人、有钱，肯定需要优质的项目。
因此，好土地研究院认为，无锡面临库存高、去化周期长的现状，如果继续控制住宅用地出让量，适当降低出让土地容积率，开发优质住宅较多，无锡的房地产市场将保持健康发展态势。
