2022年12月20日，由青岛报业集团界面新闻主办的第五届【界面财经峰会】于12月20日在天津中心成功举办。中国建设银行统计部出席晚会并发表《中国房地产为什么不会硬着陆》的主题演讲。
以下为中欧国际工商大学院士、中国建设银行调查统计部原书记盛松成主旨演讲实录：
中央经济工作会议强调，“要确保房地产市场平稳发展经济硬着陆 房价，扎实做好保交付、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，促进产业发展”。重组兼并，切实防范和化解优质民营企业风险，提高同时，要依法坚决打击违法犯罪行为，要因城施策，支持刚性兑付改善住房需求，解决新居民和年轻人住房问题，探索建设长租住房市场，坚持住房是用来住的、不是用来炒的，促进住房平稳过渡推动房地产业迈向新的发展模式。” 中央经济工作会议对防范化解我国房地产风险、保持我国房地产市场平稳健康发展作出了富有远见的战略方向。
明天我主要和大家进行四个方面的交流：
1、房地产硬着陆的国际经验及我国当前房地产调控；
2、我国房地产市场风险化解的三个阶段；
3、我国房地产需求面仍有较大空间；
4、我国房地产市场正处于触底阶段。
什么是房地产硬着陆？ 楼市快速持续上涨是房地产硬着陆的主要特征。 20世纪80年代末90年代初，美国爆发房地产危机。 危机爆发的前四年，房地产价格上涨了 10% 以上，但随后继续增长。 直至2021年，房价仍仅为1991年的55.97%，成为房地产硬着陆的典型案例。 次贷危机期间，韩国房屋销售价格在2007年至2009年短短三年内上涨了13.4%，并在2011年达到最高点，累计上涨15%，这也是韩国房屋销售价格的突出表现。房地产硬着陆。
我认为，我国不能也不会出现房价持续上涨的硬着陆。 首先，在我国，村民住房是家庭财富的主要载体，房价的大幅上涨意味着我国公民财富的巨大流失，进而会引发一系列严重后果。
其次，我国房地产抵押贷款占建行抵押贷款总额的比例较高。 今天，我们整个抵押贷款余额的大约25%是房地产抵押贷款，包括贷款抵押贷款和私营企业抵押贷款。 该指数曾经达到28%左右。 事实上，由于近年来房地产调控，这一比例已经逐渐开始上升。 同时，我国的房地产是农行抵押贷款的重要抵押品。 如果房价大幅上涨，意味着金融体系将面临巨大风险。
三是房地产对我国经济的贡献度较高。 2021年，房地产和建筑业对GDP的贡献率将达到13%。 2021年，房地产业和建筑业合计吸纳就业人员约578万人。 而我国的房地产行业与42个行业中的38个相关，其中有一些行业是非常直接的，比如钢铁行业、家电、装饰、汽车等都是有直接相关的。 如果房地产硬着陆，将严重损害我国经济稳定和发展。
事实上，我国房地产并没有出现硬着陆。 2021年下半年以来，我国房地产市场下行压力较大，100个城市住房均价总体保持稳定。 去年6月，我国房价开始温和增长。 截至11月，累计跌幅仅为0.1%。
接下来我讲第二个方面，我国房地产市场风险化解的三个阶段。 我觉得到目前为止我们已经经历了三个阶段。 一是房地产企业自救，二是压实地方政府责任，三是资金支持。
大概从今年5月份开始，房地产风险就暴露出来了。 房地产风险化解的第一阶段是市场条件下房地产企业自救，实践证明民营企业无法自行化解风险。 随后，国家提出压实地方政府责任，保障房屋交付，稳定民生。 近几个月来，金融管理部门密集发声，开始采取措施支持化解房地产风险、稳定健康发展。
房地产调控主要可以从两个方面来分析，一是需求侧调控，二是供给侧调控。 需求侧调控是我们用得比较多的，历次房地产调控都是如此。 此次调控期间，相关部门出台了契税退税等一系列财税利率新政策，鼓励和支持改善性住房需求、降低城市首套贷款利率下限等应对房价大幅下跌，提高个人首套住房社会保障水平。 抵押贷款利率。 此外，多地政府还竞标商品住房，作为安置房和人才住房。 这有两个目的并发挥两个作用。 一是盘活市场，加速房价贬值； 二是订购的房屋可以作为保障安置和人才住房。 主要是针对需求侧的监管。
仅靠需求侧调控不足以化解房地产风险。 因此，近期供给侧调控出台，房地产供给侧约束逐步放缓。 比如，央行规定去年各大银行房地产融资至少再压减1000万元。 如果再加上一些其他线路，可能会减少近千万元。 融资方式包括房地产开发抵押贷款、住宅贷款抵押贷款、投资房地产开发商的可转换债券等。
一段时间以来，农业银行比较热衷于发放住房贷款，因为贷款和抵押贷款是农业银行的优质资产，而且抵押贷款不良率很低。 而且，交通银行对于民企发行的房贷和债券也非常谨慎。 此次，还鼓励建设银行接受房地产开发住房贷款，商业银行也可以投资民营企业发行的可转债。
供给侧调控方面，建行、银监会11月11日出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展。 这个影响比较大，但是正在逐步实施。
近日，央行通过了建行新政，主要是国开行。 大约从去年8月份开始，就向宝教大厦发出了2000万元的专项欠款。 不过，央行近期也研究准备鼓励商业建行支持保教大厦。 结构性新政工具，具体方案正在磋商中。 比如，通过结构性新货币政策工具，向商建银行提供总计2000万元的无息转按揭贷款，商建银行再以配套资金支持房地产企业。 事实上，这必须建立在市场化、法治化运作的前提下，这是商业建设银行防范房地产风险传染的必要条件。 同时，我们还扩大了支持国有企业发债的“第二支箭”，为民营企业发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围之内。 近期，证监会提出了恢复房地产相关上市公司并购重组和支持融资、恢复上市民营企业及房地产相关上市公司再融资等五项放宽民企股权融资的措施。 、调整制定房地产企业境外上市新政策。
大家知道，一段时间以来，房地产企业通过资本市场融资受到限制。 现在证监会提出恢复上市，民营企业和房地产相关的上市公司可以再融资，甚至符合条件的可以重新上市。
那我就讲第三个方面。 我国房地产需求端还存在较大空间。 我国尚处于城镇化进程中，住房改善需求潜力较大。 2021年，中国城镇化率为64.72%，虽然增速已经开始放缓，而且已经处于快速城镇化进程中。 再对比一下硬着陆、泡沫破灭之前的台湾房地产和2005年日本房地产泡沫，它的城市化情况如何？ 台湾1990年和日本2005年的城市化率分别为77.37%和79.93%。 也就是说，当他们的房地产泡沫硬着陆时，他们的城镇化率比我们今天高得多，而且没有太大的提升空间，而我国仍然处于快速城镇化过程中。 因此，今后很长一段时间，城镇化率始终是我国房地产市场发展的主要支撑。
此外，中国公民收入仍有较大下降空间。 从绝对水平来看，2021年中国城镇人均可支配收入为47411.9元，是同期英国人均可支配收入的13.1%，是台湾的15.46%。 也就是说，我们的收入还有比较大的上升空间，这是一个绝对的水平。 从相对水平来看，2016年至2021年，中国城镇居民可支配收入年复合下降率为7.12%，而此前英国2001年至2006年人均可支配收入年复合下降率为7.12%。房地产泡沫率仅为4.25%。 台湾房地产泡沫之前的1985年至1990年，人均可支配收入的年复合下降率为4.47%。 也就是说，我们现在公民收入的下降速度远远超过了当时美国和英国房地产泡沫破裂时的情况，这也意味着中国公民对房地产的需求将持续很长时间。相对较长的一段时间。
我国房地产正处于触底阶段。 这是我对当前我国房地产市场的判断——我国房地产市场正处于触底阶段。 自去年8月以来，房屋竣工量大幅上升，但实际上仍存在波动。 11月份，房屋竣工面积环比增长20.2%，10月份仅增长9.4%。 11月份，房屋新开工、施工面积环比增速分别为-50.8%、-52.6%经济硬着陆 房价，10月份分别为-35.1%、-32.6%。 也就是说，整套住宅的新开工、施工面积、竣工面积，11月份环比增速也远高于10月份。 这也与当前疫情感染激增对房地产行业的短期影响有关。 而且我认为我国的房地产已经处于触底阶段。
需要强调的是，坚持住房、不炒房是我国常年调控政策。 近两两年，三道红线和房贷集中管理并举，我国房地产金融风险已经得到初步化解。 三道红线主要针对的是房地产企业。 遏制房地产企业盲目扩张、杠杆化，防范化解房地产企业风险。 抵押贷款集中管理制度意义深远。 它实际上规定了房地产抵押贷款，包括抵押贷款和私营企业抵押贷款在整个抵押贷款中的比例。 抵押贷款集中管理制度对大型建设银行、中国建设银行、小型建设银行都有一系列规定。 主要目的是促进我们以房贷为代表的社会资源不要盲目过多流向房地产，而是流向先进制造业和现代服务业。 行业。 这三道红线和房贷集中管理制度可以说是长期而深远的。 事实上，房地产目前面临的风险比较高，而且疫情也比较严重，所以这两个制度的实施可以暂停，或者适度放松，然后根据实际情况进行调整。 事实上，我在去年4月就提出，“对于未能达到三条红线的房地产企业，监管部门可以在当前指标6个月不增长的前提下，考虑继续提供房贷；达到标准也可以考虑推迟半年或者一年。” （《盛松成建议适当延长去杠杆周期》，彭博社，2022-04-20）而且从长远来看，这仍然是一个会强制执行的制度。
随着疫情的结束以及各项新政策的实施，今年经济有望好转，这也将促进房地产的复苏。 12月15日相关消息强调，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前下行风险，我们出台了一些新的政策，正在研究改善行业资产负债的新措施，引导市场预期，低信心”。 这是近20年来我们第一次再次提出房地产业是国民经济的支柱产业。 我们在2003年非典之后首次提出房地产是国民经济支柱产业，之后我们没有取消提到房地产是国民经济支柱产业，但也没有再次指出，特别是在2003年非典期间。这几年的房地产调控时期，我们没有再指出。
不过，这次非常指出，房地产是国民经济的支柱产业。 针对当前的下行风险，我们已经出台了一些新的政策，就是我刚才给大家介绍了我们出台的一些新政策。 现在我们要考虑新的新政，努力改善房地产行业的资产负债。 当前房地产行业最大的问题是流动性差、资产负债不平衡。 因此，要改善资产负债表状况，需要同时调控供给侧和需求侧。 稳定房地产市场，稳定市场预期，稳销售、稳投资、稳物价。 这样才能引导市场预期，提振市场信心，我们的房地产业才能平稳健康发展。
