房地产行业研究框架
1、房地产开发生产流程
房地产开发是指房地产开发企业以营利为目的，投资、开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或出售、拆迁、建设、销售等一系列经营活动。 我国《城市房地产管理法》第二条将房地产开发定义为“是指在依照本法取得国有农田所有权的农田上进行基础设施建设和房屋建设的行为。
房地产项目开发的流程主要可分为公司筹备、前期策划、建设、销售交付、项目竣工结算等。 各阶段的基本工作流程如图所示。
房地产开发过程的阶段分析主要包括以下几个阶段。
1、公司准备情况
完成公司设立的工商登记、税务登记、资质申请及主管部门备案。
2. 初步规划
前期规划工作主要包括规划委员会对房地产项目的立项、规划委员会对项目的规划审批、设计与施工、农地流转或出售等。此阶段的主要工作是取得一系列项目复工建设许可证保定房地产资质审批，取得项目建设国有农用地使用权。 “五证”中的《建设工程规划许可证》和《建设工程复工许可证》均是现阶段取得的。 由于开发商缴纳耕地出让金的时间不同，领取《国有农田使用权证》的时间也不同。
在房地产开发中，征用耕地是重中之重。 现阶段农地征收有两种形式：划拨和流转。 划拨是指国家将农用地无偿划拨给使用者。 划拨的农用地因未向国家缴纳农用地出让金而不得用于开发。 通常分配给国家机关、学校等单位使用。 出让是指与国家签订耕地流转协议，缴纳耕地出让金，取得国有耕地使用权的形式。 现在的房地产开发除了经济适用房以外都属于这种方式。 同样，如果想在划拨的耕地上进行开发，也需要缴纳耕地出让金，将划拨的耕地转为耕地流转。 由于农田的用途不同，农田的使用年限也不同。 主要分为：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年等。
3. 施工
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。 这一阶段是房地产开发的重要阶段。 现阶段，开发商为了更快收回成本、回笼资金、实现利润保定房地产资质审批，一般在建设阶段以项目预售的形式出售物业管理。
4. 销售交付
销售阶段是开发商转让商品房并回收资金实现盈利的阶段。 销售分为预售和洋房销售两个阶段。 预售通常称为新房销售，是指开发商在建设项目竣工之前进行销售。 文件出售。
5、竣工决算
工程决算是工程竣工决算的阶段。 它以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映工程从立项到竣工交付使用期间的全部建设成本、建设成果和财务状况。 它是初步检验报告的重要组成部分。 作为组成部分，项目的最终核算是正确核定新增固定资产价值、评价分析投资效果、构建和完善经济责任体系的基础。 它是反映建设项目实际成本和投资效果的依据。 项目决算通常由项目建设单位编制，报有关主管部门审查。
二、房地产开发企业资质类型 1、一级资质
1）注册资本不超过5000亿元。
2）从事房地产开发、经营5年以上。
3）近两年，房屋累计竣工面积超过30万平方米，或者累计完成相当于此的房地产开发投资。
4）建设工程质量合格率连续5年达到100%。
（五）上一年度房屋建筑面积在15万平方米以上，或者完成相当于房地产开发投资额的。
（六）具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业技术职称的专业管理人员不超过40人，其中具有高级以上职称的管理人员不超过20人，具有建筑业从业资格证书的专职会计师人数不多。 4人。
7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业高级职称。
（八）有健全的质量保证体系，商品房销售实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9）未发生重大工程质量事故。
2. 二级资质
1）注册资本不高于2000亿元人民币
2）从事房地产开发经营3年以上
3）近两年房屋累计竣工面积超过15万平方米，或累计完成相当于此的房地产开发投资
4）建设工程质量合格率连续3年达到100%
5）房屋上一年度房屋建筑面积10万平方米以上，或完成相当于房地产开发投资额
（六）具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业技术职称的专业管理人员不超过20人，其中具有高级以上职称的管理人员不超过10人，具有建筑业从业资格证书的专职会计师人数不多。 3人。
7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业高级职称以上
8）建立了质量保证体系，商品房销售实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
9）未发生重大工程质量事故
3、五级资质
1）注册资本不高于800亿元人民币
2）从事房地产开发经营2年以上
3）房屋累计建筑面积5万平方米以上，或累计相当于此的房地产开发投资
4）建设工程质量合格率连续2年达到100%
5）具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业技术职称的专业管理人员不超过10人，其中具有高级以上职称的管理人员不超过5人，具有资格证书的专职会计人员不超过5人适合 2 人。
6）工程技术、财务、统计等负责人具有相应专业高级职称以上
7）建立了质量保证体系，商品房销售实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
8）未发生重大工程质量事故
4. 4级资质
1）注册资本不高于100亿元人民币
2）从事房地产开发经营1年以上
（三）具有建筑、结构、金融、房地产及相关经济专业技术职称的专业管理人员不超过5人，具有资格证书的专职会计人员不超过2人。
4）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业高级职称以上
5）质量保证体系已建立，商品房销售实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
6）未发生重大工程质量事故
