房地产业已进入品牌竞争时代。 房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转向品牌竞争阶段。 企业更加注重品牌的培育和运用。
每个房产用户从意向的形成到下单的每个过程都会有不同的搜索需求。 其中，收集信息的过程占比最高，达到近60%。
一个好的房地产营销计划变得极其重要。 那么房地产营销需要注意什么？ 方椒扎西为你准备了一本“宝典”！
第一阶段：项目开发初期
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息房地产 活动策划，制定具体的市场调研方案，做好即将开展的房地产市场监管工作，提出项目运作的初步总体思路，为项目提供初步的市场定位。项目录入，为公司管理层各级投资项目决策提供依据。 主要工作内容：
理解
熟悉项目所在地、规划红线图、与项目相关的法律文件、项目周边环境、项目所在区域市政法规的纳入情况；
进行房地产市场研究
①市场环境（宏观）调查分析 调查项目所在地城市规划、宏观经济、人口规模、土地资源、房地产市场等情况
②房地产市场调查分析（微观） 对项目所在地房地产市场供给、需求、价格现状及趋势、产品类型及市场缺口、销售渠道等进行具体调查。
项目初步定位
根据相应的市场调研分析，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供可行的依据。
该项目的初步构想
提出前期项目运作的总体思路
第二阶段：项目开发阶段
跟踪市场动态，进行新竞争者及竞争对手调查以及消费者调查，分析本开发项目的优缺点，进一步明确项目的市场定位和整体运营思路，并提出相应的营销策略。
主要工作内容：
组织房地产市场动态调查
深入了解项目所在区域房地产市场供需情况、当前价格状况及未来发展趋势、产品类型、销售渠道等。
调查分析竞争性新项目及竞争对手情况
①竞新磁盘扫描
②输入竞争对手可能的扫描；
③供给分析
④竞争对手产品分析，包括户型、规划、土地、综合配套等；
⑤竞争对手的市场定位及趋势
⑥ 竞争对手价格基准分析
⑦参赛者背景及实力
进行消费者调查，明确项目的目标客户群
①消费者二手数据分析
②竞争对手消费者概况描述（职业特征、消费者关注点、消费者心理、产品选择）
明确项目的市场定位和项目的整体运营思路
在深入的市场调研和分析的基础上，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；
明确项目整体运营思路
① 产品分析
②对该项目进行SWOT分析（优缺点分析），并基于SWOT分析提出有针对性的营销策略
战略分析与规划
① 项目卖点总结
②整体营销策略
③ 销售价格总体策略
④总体提案建议的分阶段策略
⑤ 公关宣传总体策略
⑥营销推广项目策划*各阶段推广主题策划*各阶段营销分析及总结*各阶段市场动态分析及对策*各阶段客户整体分析及推广策略市场渗透策划，强势销售策划、本项目推广策划剖析
最终确定销售渠道选择
①自营销售
②代理：
选定的专业物业管理代理公司通过招标或公开招标说明项目的方式确定，并要求各投标代理公司提交各自的营销策划报告。 组织公司相关人员对《营销策划报告》进行审核，选出最佳方案。 确定物业管理机构。
签订《项目咨询服务协议》或《销售代理协议》，明确合作方、合作形式、合作内容、时间、权利、义务、付款标准和付款方式等。
注：如果您选择专业的物业管理机构房地产 活动策划，则该项目的整个营销策划和销售执行将由该机构公司在项目的整个开发过程中完成。
第三阶段
资源整合，销售流程建立
准备出发，准备出售
主要工作内容：
完成销售人员的配备，制定销售人员的考核和奖励制度，组织销售培训；
制定销售模式，设计销售组织架构；
其他材料拟完成，如售楼处平面布置图、样板房、国土部门跃层测绘报告、《房屋认购书》样本、《房产销售证》样本等。协议》、售楼说明书及宣传画册。
第四阶段：销售执行
制定详细可行的营销策略和阶段性销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，及时做出有针对性的战略调整，以实现公司开发项目的目标回报率；
主要工作内容：
制定详细可行的营销策略并组织实施
① 销售总体策略 房地产营销策划流程 具体描述销售总体战略思路和目标起草 销售模式选择和设计 销售阶段定义和时机选择
②选择推出策略时机，选择住房供应销售控制方案，制定总体单价，制定一房一价价目表，个体价差、产品系数、楼层系数等要素指标和系数体系，景观系数、方位系数、房型系数等
③支付方式、新政策、分期及分类动态价格策略：内部申购数量及价格、新政策、市场预热期价格及数量控制、开盘价格动态策略、SP（促销）活动、价格策略与销售控制、调价方案与调价技术总体价格与房地产调价技术
④广告策略主题制定 房地产营销策划流程 品牌形象定位详述 媒体策划 广告创意 现场包装设计： 1. 围栏 2. 广告牌 3. LOGO导视牌 4. 建筑包装 5. 样板房家居装修风格概念
制定阶段性销售目标和计划
全程监控销售业绩，及时反馈市场信息和销售状况，对反馈信息进行分析总结，及时做出有针对性的调整。
完成销售
实现公司项目的目标回报率并提交营销总结报告。
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在做房地产营销策划时，知识越多越好。 尤其是在房地产行业，了解的越多，就越有话语权。
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