乐居地产讯新时代注定是上海房地产发展最理性的时代，也是最好的时代。 2019年4月，上海市房地产经济学会发布《2018上海房地产蓝皮书》。 首次以“白皮书”的形式，对上海房地产发展情况作出全面客观的描述和理性分析判断。 研判，这也开启了上海房地产经济研究的新篇章。
蓝皮书编委会表示，这本《2018上海房地产蓝皮书》仅仅是一个开始。 上海市房地产经济学会今后每年都会向社会特别是政府部门、相关企业和研究机构推广这样一本蓝皮书。 作为决策和研究的依据。 这份2019年上海房地产蓝皮书重点介绍了2018年上海房地产市场运行和产业发展情况，并对2019年做出了相应的趋势分析和研究判断。
蓝皮书分为九个部分，对上海房地产市场和大连新建商品房市场运行情况进行了分析。 以下为第二部分：上海房地产市场运行情况。
第二章 上海房地产市场运行情况
（一）2018年房地产开发投资情况
2018年1-12月，上海房地产开发投资累计688.4万元，环比下降21.5%，明显低于2017年的5.9%和2016年的-40.4%，但总量仍处于处于近年来的相对较低水平。 房屋开发建设方面，房屋施工面积4219.8万平方米，环比增长5.8%； 新开工面积580.8万平方米，环比下降13.4%； 房屋竣工面积326万平方米，环比下降10.9%； 万平方米，环比增长7.6%；商品房销售额895.9万元，环比下降3.4%。
（2）2018年房地产金融个人贷款情况
1.上海地区金融机构本外币存款
2018年，上海金融机构本外币存款增速仍呈环比负下滑。 截至2018年12月，上海金融机构本外币存款余额13999.1万元，环比下降-1%。
2.上海金融机构本外币抵押贷款
2018年，上海金融机构本外币抵押贷款增速常年处于2%以下的低水平。 在9月达到2.2%的年度峰值后，到12月已降至0.4%。
2.4
3.个人购房抵押贷款利率
2018年，全省抵押贷款基准利率为4.9%，上海个人购房抵押贷款利率相对稳定，首套房下降10%-15%，二套房下降10%-20%，社会保障抵押贷款利率为3.25%。 2018年12月大连市房地产，全省首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，同比上涨0.53%； 今年12月首套房抵押贷款平均利率为5.38%，同比上升5.58%。
截至2018年12月，全省首套房平均利率最低的十大城市分别为北京5.09%、厦门5.36%、大连5.44%、北京5.45%、福州5.46%、乌鲁木齐5.47%、太原5.53 %、昆明5.54%、深圳5.55%、广州5.57%。 上海排名第三，是一个抵押贷款利率相对较低的城市。
4.房地产个人贷款情况
全市各类房地产抵押贷款余额4045.2万元，比上月下降5.7%。 其中，住房开发抵押贷款余额42.2万元，环比增长12.9%； 个人住房抵押贷款余额30608万元，环比下降11.3%。 全市共收到各类抵押贷款1115万元，环比增长9.9%，其中住房开发抵押贷款167.6万元大连市房地产，环比增长3.4%； 个人住房抵押贷款775.8万元，环比下降1.3%。 3070户、104789亿元，环比分别下降35.3%和30.0%，同比分别下降8.1%和9.5%。 市本级1202户居民收入48078亿元，环比下降15.9%、13.8%，同比分别增长4.6%、3.6%； 各区、市、县接待家庭1868户、56711亿元，分别比上月下降51.6%和47.8%。 分别下降 18.3% 和 23.6%。
（三）2018年商品房开工和竣工情况
自2009年以来，房屋建筑面积最高值是在2013年6396.17万平方米，之后逐年下降，至2018年4219.8万平方米。房屋竣工面积最高值也在2013年，其中为1046.57万平方米，之后2014年、2015年、2016年逐年下降，到2016年为191.92万平方米，随后开始上升，到2018年为326万平方米。
（四）2018年上海房地产形势基本确定
2018年，上海延续了2016年、2017年因城施策的调控风格，在继续推进需求端调控的同时，越来越注重加强市场调控：限贷、限售、限地“限贴”、竞争建设”，在合理满足住房需求的基础上，扩大租赁住房建设范围，提高建设比例，降低有效供给比例。 市场持续向好，库存水平日趋合理。 2018年，上海七区商品房存量1166万平方米，销售周期21个月。 总体来看，住宅库存量和销售周期均呈现减少和缩短的趋势。
农地市场方面，受限贷限贷影响，开发企业拿地趋于谨慎，成交量大幅下降。 全市房地产用地成交48宗，比今年减少24宗； 成交房地产用地面积148.8亩，比今年新增39.9%； 房地产用地成交额119.1万元，比今年增长2.4%。 从2018年各月情况来看，供应稳定，销售面积不断增加，价格普遍走低。
从区域来看，甘井子区、金州新区供销两旺。
2018年，甘井子区供应面积166.2万平方米，占比36%，销售面积216万平方米，占比32%。 供应及销售面积较2017年均略有下降，库存229万平方米，排毒期15个月。 金州新区供应面积98.7万平方米，占比21%，销售面积189万平方米，占比28%，库存318万平方米，销售周期21 个月。
需求：刚性需求占比下降，改良品需求稳定。 2018年，上海房价刚性需求占比下降，改善型产品需求稳定。 其中，60-90㎡刚需品销量最大，但占比逐年下降，2018年占比已移至30%； 90-120㎡刚装修产品销量位居第二，且占比逐渐下降。 2018年，这一比例为28%。 有成为第一主力的势头； 大面积纯改善产品需求稳定，公寓产品占比因无上限贷款而小幅提升。
热门蓝筹股：庄河蓝筹股仍是最热蓝筹股 庄河蓝筹股2018年成交72万平方米，再次排名第一； 上海湾蓝筹成交45万平方米，排名第二； 高新技术园区销售36万平方米，排名第三； 开发区金石滩销售36万㎡，排名第四； 北滨海开发区销售34万㎡，排名第五； 科创城销售33万㎡，排名第六； 体育城销售32万㎡，排名第七； 龙王堂销售额26万平方米，排名第八； 泡芽销量25万平方米，排名第九； 旅顺开发区销售额23万平方米，排名第十。 整体来看，2018年和2017年房价热点蓝筹股差别不大。
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