我们持续关注建筑、房地产行业涉税风险项目。
根据日常税收征管经验，整理出建筑房地产行业必须关注的18条涉税风险及防控建议，供金融工作者参考。 如有不妥之处，请留言咨询。
第一点：签订合同无需申报和缴纳印花税（印花税）
风险描述：
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内签发、接收本条例所列凭证的单位和个人均为印花税纳税人，应当按照规定缴纳印花税。 本条例对印花税的缴纳作出规定。 房地产企业签订的土地出让或出让、规划设计、施工等合同较多，很容易忽视合同印花税申报。
风险防控建议：
纳税人在经营活动中签订合同，并及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。 由于印花税范围广、税目多，纳税人需要提前准确了解相关法律法规，避免滞纳金风险。
要点二：缺乏合法有效的税前扣除凭证（企业所得税）
风险描述：
根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第五条规定，企业发生支出时，应当取得税前扣除凭证在计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出。 基础。
同时，公告第六条规定，企业应当在当年企业所得税法规定的汇算清缴期限结束前取得税前扣除证明。 房地产企业业务环节较多，业务交易量和交易对象规模较大，特别是一些零散的人工费用和代理费用，在某些情况下，没有及时取得合法有效的税前扣除证明，但同时，相应支出违规在税前扣除，容易引发涉税风险。
风险防控建议：
对于房地产企业来说，能否取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定成本支出。 因此，企业在进行业务交易时，需要关注上游供应商或服务商是否能够及时开具发票。 同时，在记账时房地产会计实务及涉税，需要关注所取得的发票是否符合规定，票面信息是否与经济业务一致，是否为无效发票。
第三点：外包礼品给客户带来涉税风险（增值税）风险
风险描述：
房地产企业在经营过程中，由于销售或宣传等营销活动的需要，经常会出现向客户赠送外包礼品的情况。 根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，这种行为应按销售行为处理。 同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，馈赠费用属于业务招待费，只能按发生额的60%在税前扣除，且不得超过实际发生额的0.5%。本年营业收入。 因此，送礼业务的财务管理如果处理不当，很容易引发税务风险。
风险防控建议：
房地产企业向客户赠送礼品时，须按销售行为及时缴纳增值税和企业所得税。 同时需要注意的是，两者在治疗上也存在差异。 视同确认销售收入的，按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序确定增值税，并缴纳企业所得税。按公允价值确定。 收入。 核定销售收入确定后，按照营业收入和业务招待费合计确定费用税前扣除限额。
第4点：违法征收契税（契税）
风险描述：
根据税收征管法第二十九条的规定，除税务机关、税务人员以及税务机关依照法律、行政法规委托征收税款的单位和个人外，任何单位和个人不得从事税收征管活动。 一些房地产企业对这一政策并不熟悉。 他们向购房者收取的所谓“认证费”包括契税。 这实际上违反了税收征管法的上述规定，需要承担相应的法律责任。 同时，也给购房者带来了一定的税务风险。
风险防控建议：
未按规定程序取得税务机关征税委托的，房地产企业不得向购房者征收契税。 已收取相关费用的，应当尽快退还，并及时纠正违法行为。
要点五：车位销售收入未及时确认（增值税、企业所得税）
风险描述：
车位销售收入一般在项目竣工验收并首次确认产权后进行。 属于当期销售，需要根据现行税收政策同时确认收入。 但由于对税收政策不熟悉，部分房地产企业在获取车位销售收入时，不开具发票或确认增值税或企业所得税收入，尤其是不需要产权证的车位（人防工程部分） ），这就带来了一个大问题。 税务风险。
风险防控建议：
企业在出售已取得产权或交付使用的车位时，应梳理销售业务和付款情况，及时确认收入，避免欠税风险。
第六点：预售阶段涉税风险（增值税、土地增值税、企业所得税）
风险描述：
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《人民政府暂行条例实施细则》第十六条《中华人民共和国土地增值税条例》、《国家税务总局关于营业税改革后土地增值问题的通知》《关于若干税收征管条例的公告》第一条的相关规定《税务公告2016年第70号》规定，房地产企业在预售过程中收到的预付款进入监管账户，预收货款后次月的催收期限须按上述规定报送按照上述规定。 主管税务机关预缴税款，包括预缴增值税申报和预缴土地增值税。 同时，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业需根据预计毛利润计算应纳税所得额，按季预缴企业所得税。 但一些房地产企业对税收政策不熟悉，不遵守规定。 申报预缴税款或未申报全额预缴税款。
风险防控建议：
房地产企业取得《商品房预售许可证》后，采用预售方式，在项目竣工前快速回笼资金。 预缴税款必须及时缴纳，并足额预缴相应税款房地产会计实务及涉税，避免欠税风险。
第7点：收入确认的时滞（企业所得税）
风险描述：
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条、第九条的相关规定，房地产企业开发产品竣工或者视为竣工后，应当及时结清计算其计税费用，并计算以前销售收入的实际毛利，同时将实际毛利与相应的预计毛利之间的差额，计入该项目时企业当年的应纳税所得额。与其他项目相结合。 一些房地产企业不熟悉税收政策，不区分会计和税法的收入确认原则，导致延迟确认收入，从而产生滞纳金的风险。
风险防控建议：
房地产企业要准确理解开发产品竣工的定义，即房地产企业开发产品的竣工证明材料已报房地产管理部门备案的，开发产品已投入使用，或所开发的产品已取得初始产权证书的，视为已完成，并及时确认收入。 同时，不同的销售方式有不同的交易环节和操作程序，其纳税义务的产生时间也不同。 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条明确规定了各种销售方式下的收入确认时点。 企业应参照该规定，准确判断其销售方式是否已达到收入确认时点，以避免延迟确认收入的税务风险。
第8点：自然人股东股息代扣代缴个人所得税（个人所得税）
风险描述：
根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条的有关规定，房地产企业向个人股东支付股息的，由个人股东代扣或者代扣。 代扣个人所得税，按时缴库，并留存专项记录备查。 有些房地产公司可能对政策不熟悉，可能不会扣税。 特别是对于一些非货币性股东分红、赠与等，如果不能准确把握政策，很容易引发税务风险。
风险防控建议：
根据个人所得税政策规定，房地产企业向股东支付股利或其他形式的股利时，企业必须及时代扣代缴或代扣代缴税款，并妥善记账。 同时，在会计处理中必须准确把握股利与经常项目的区别。 根据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）第二条规定，个人投资者从企业（不含纳税年度内的独资企业和合伙企业）。 ）纳税年度结束后既未偿还又未用于企业生产经营的贷款，未偿还的贷款可视为企业对个人投资者的股利分配，按照下列项目计算： “利息、股息、红利所得”征收个人所得税。 一些股东的长期借款需要缴纳股息收入个人税。 房地产行业是资金密集型行业，资金交易量大。 这方面需要引起更多关注，避免税务风险。
第九点：预收货款未按要求提前缴纳税款（增值税）的风险
风险描述：
根据《国家税务总局关于进一步明确营业税改征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第三条和《关于进一步明确营业税改征增值税征管问题的公告》第三条的规定《财政部 国家税务总局关于建筑服务营业税改征增值税试点政策的通知》（财税[2017]58号）第三条规定，纳税人提供建筑服务并取得预收款项时，收到预付款的，预收款项扣除分包款后的余额，按照规定的预收率计算。 预缴增值税。 纳税人在同一地级行政区域内跨县（市、区）提供建筑服务时，按《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年17日发布）。 一些纳税人对政策不熟悉，跨市、跨省工程发生纳税义务时，未在建筑服务履行地预缴税款，或收到预收款时未预缴税款。
风险防控建议：
建筑施工企业应当准确把握政策规定，及时在施工服务所在地或者机构所在地预缴税款。 同时要注意，采用不同计税方式的项目，增值税预缴率也不同。 以预付款方式提供建筑服务的，应当在收到预付款时预缴增值税； 发生纳税义务时，同一地级市的项目无需在项目所在地预缴税款，直接在机构所在地申报； 跨市、跨省的工程，需在施工服务地预缴税款； 适用一般计税方法的项目预缴率为2%，适用简易计税方法的项目预缴率为3%。
以下9条笔记将在周四、周五陆续更新，以完成感谢您的阅读。
