越来越多的房地产企业为了更好地销售自身开发产品且节约成本，选择让房产经纪公司代理销售其开发产品。基于这一情况，房地产企业与房产经纪公司必然会签订开发产品代理销售合同。那么，在有代理销售合同的情形下，房地产企业该如何进行税务处理呢？房地产企业与房产经纪公司在代理销售合同中对代理销售方式的约定，会影响服务价格条款。合同与企业税务处理相匹配，所以代理销售合同决定了营业税的处理方式，也决定了企业所得税的处理方式。
（一）税收政策法律依据
1、企业所得税纳税义务时间确认的税收政策依据
依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31 号）第六条第（四）项的要求，房地产企业若采取委托方式销售开发产品，需按照支付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价）并实行超基价双方分成方式以及包销方式这四种委托代销方式来实现企业所得税收入。
采取支付手续费方式委托销售开发产品时，应按照销售合同或协议里约定的价款，在收到受托方已销开发产品清单的那一天，确认收入的实现。
则应在收到受托方已销开发产品清单之日，按买断价格计算的价款确认收入的实现。
若销售合同或协议约定的价格低于基价，就应按基价计算的价款，在收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于受托方与购买方直接签订销售合同的情况，那么就应该在收到受托方已销开发产品清单之日，按照基价加上按规定取得的分成额来确认收入的实现。
采取包销方式委托销售开发产品时，在包销期内，能够依据包销合同的相关约定，参照上述（1）至（3）项规定来确认收入的实现；而当包销期满后，那些尚未出售的开发产品，企业应当按照包销合同或协议所约定的价款以及付款方式来确认收入的实现。
2、销售佣金的企业所得税和增值税处理的税收政策依据
（1）销售佣金企业所得税处理的政策依据
若超过服务协议或合同确认的收入金额的 5%来计算手续费及佣金支出，则不准许在企业所得税前进行扣除。财税 2009 年 29 号文件的第二条规定：企业通过现金等非转账的方式支付的手续费及佣金，不可以在税前进行扣除。第五条规定：企业所支付的手续费及佣金，不能直接对服务协议或者合同的金额进行冲减，并且要如实地进行入账。
（2）销售佣金增值税处理的政策依据
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，“经纪代理服务”指的是各类经纪、中介、代理服务。这类服务包含金融代理，还有知识产权代理，以及货物运输代理，同时包括代理报关，再有法律代理，以及房地产中介，还有职业中介，以及婚姻中介，另外还有代理记账，以及拍卖等。财税[2016]36 号附件 2 中，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第 4 款规定，经纪代理服务是以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额来作为销售额，以此计算缴纳增值税。
3、增值税纳税义务时间确认的税收政策依据
根据财税〔2016〕36 号附件 1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条第（一）项规定，增值税纳税义务时间有具体规定。纳税人提供应税服务，在收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，增值税纳税义务产生。其中，“收讫销售款项”指的是纳税人在销售服务、无形资产或者不动产的过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，指的是书面合同所确定的付款日期；如果没有签订书面合同，或者书面合同没有确定付款日期，那么就是服务、无形资产转让完成的当天，或者是不动产权属变更的当天。此规定之下，房地产企业销售开发产品时，其增值税纳税义务时间为开发产品销售合同里所约定的开发产品移交的时间。倘若销售合同中未约定移交时间，那么就是房地产实际移交或者交钥匙的时间。
（二）代销合同中不同代销方式约定的税务处理（四个案例解析）
案例分析1
支付手续费方式代销合同的财税处理
甲房地产公司在 2016 年开发了住宅小区，随后与 A 房屋销售公司签署了代理销售合同。合同规定，A 公司按照销售额的 5%来收取手续费。到了 2017 年 9 月房地产代理合同，A 公司把销售清单交给甲公司。此时，共销售了 2000 平方米的房屋，每平方米价格为 5000 元（包含增值税）。并且，A 公司依照合同约定转交了 950 万元的售房款。根据此代理销售合同，需要对甲公司的账务处理进行分析，同时也要对 A 房屋销售公司的账务处理进行分析。并且，还需要对甲公司的税务处理进行分析，以及对 A 房屋销售公司的税务处理进行分析。
（1）甲公司的财务处理（单位：万元）
借：银行存款950
销售费用 47.2
应交税费——应交增值税（增值税进项税）2.8
贷：销售收入900.9
应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1
（2）甲公司的增值税和企业所得税纳税义务时间
确认的收入是 1000 万元（含增值税），并非 950 万元（含增值税）。
（3）A公司的账务处理为：
借：其他应付款——甲公司50
贷：主营业务收入——代理销售收入 47.2
应交税费——应交增值税（增值税销项税）2.8
（4）A公司的税务处理为：
A 房屋销售公司给甲房地产公司开具了经纪代理业 6%的增值税专用发票，金额为 50 万元，甲房地产公司将其作为销售费用处理。同时，A 房屋销售公司按照 50 万元（包含增值税）来确认收入，并以此缴纳增值税和企业所得税。
案例分析2
视同买断方式代销合同的财税处理
销售时需由委托方、受托方、买房共同签订协议。2017 年 9 月，B 公司把开发产品的销售清单交给了甲公司。在这个时候，B 公司销售了 2000 平方米的房屋，平均售价为 5000 元（包含增值税），从而实现了 1000 万元的销售收入（包含增值税）。请对甲公司以及 B 房屋销售公司的账务和税务处理进行分析。
（1）甲公司的账务处理（单位：万元）
借：银行存款 900（按买断价计算）
销售费用 94.33
应交税费——应交增值税（增值税进项税）5.67
贷：销售收入 900.9
应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1
（2）甲公司的增值税和企业所得税纳税义务时间
2017 年 9 月，B 公司向甲公司提交开发产品销售清单。此时，甲公司确认收入 1000 万元，此收入包含增值税。并且，甲公司将此时间作为增值税和企业所得税的纳税义务时间。
（3）B公司的账务处理（单位：万元）
借：其他应付款——甲公司 100
贷：主营业务收入——代理销售收入 94.33
应交税费——应交增值税（增值税销项税）5.67
（4）B公司的税务处理为：
B 房屋销售公司给甲房地产公司开具了经纪代理业 6%的增值税专用发票，金额为 100 万元（含增值税），将其作为销售费用进行处理。同时，按照 100 万元（含增值税）确认收入，并以此缴纳增值税和企业所得税。
案例分析3
超基价分成方式代销合同的财税处
超过保底价部分，受托方和委托方按三、七分成。请对甲公司和 C 公司房屋销售公司的账务以及税务处理进行分析。
(1)甲公司的账务处理（单位：万元）
C 公司的代理业务销售额是 2000 乘以 4500 再加上（5000 减去 4500）乘以 2000 乘以 100%，结果为 1000 万元。其中的关键点在于，开发商支付给受托方的分成额，即（5000 减去 4500）乘以 2000 乘以 30%，其值为 30 万元，且该分成额不得直接从收入中扣除。
借：银行存款900万元（按保底价计算）
销售费用 28.3
应交税费——应交增值税（增值税进项税）1.7
贷：销售收入 900.9
应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1
（2）甲公司的营业税和企业所得税纳税义务时间
2017 年 9 月 C 公司向甲公司提交了销售清单。甲公司在此时确认了 1000 万元的收入（包含增值税）。这 1000 万元的收入被确定为增值税和企业所得税的纳税义务时间。
（3）C公司的账务处理（单位：万元）
借：其他应付款——甲公司30
贷：主营业务收入——代理销售收入 28.3
应交税费——应交增值税（增值税销项税）1.7
（4）C公司的税务处理为：
C 房屋销售公司给甲房地产公司开具了经纪代理业 6%的增值税专用发票，金额为 30 万元，甲房地产公司将其作为销售费用处理。同时，C 房屋销售公司按照 30 万元（包含增值税）来确认收入，并以此缴纳增值税和企业所得税。
案例分析4
包销方式代销合同的财税处理
甲房地产公司于 2016 年开发了住宅小区，与 D 公司通过包销方式签订了代理销售合同。合同有如下约定：其一，D 公司负责包销甲公司 2000 平方米的房屋，需以每平方米 4500 元的销售价向甲房地产公司结账；其二，倘若到 2017 年 9 月 15 日仍未销售完，这些房屋将归 D 公司所有，并且 D 公司要在期满日起的 10 日内付清房款。受托方与客户签订售房合同。2017 年 9 月底时，D 公司提交销售清单。当月销售房屋 1700 平方米，平均售价为 5000 元。同时，还有 300 平方米未售出。需对甲公司和 D 房屋销售公司的账务及税务处理进行分析。
（1）甲公司的账务处理为：
D 公司的代理业务销售额，一部分是 5000 乘以 1700 得到的金额，另一部分是 300 乘以 4500 得到的金额，两者相加为 985 万元。
借：银行存款900
销售费用 80.2
应交税费——应交增值税（增值税进项税）4.8
贷：销售收入887.4
应交税费——应交增值税（增值税销项税）97.6
（2）甲公司的税务处理
2017 年 9 月，D 公司向甲公司提交了销售清单。甲公司确认了 985 万元的收入（包含增值税）房地产代理合同，并将其作为增值税和企业所得税的纳税义务时间。甲公司给业主开具了 850 万元的销售不动产发票（包含增值税），同时给 D 公司开具了 135 万元的销售不动产发票（包含增值税）。
（3）D公司的账务处理（单位：万元）
合同期满后，房屋未售出，此时由包销商进行收购。这意味着房产开发企业将房屋销售给了包销商。
借：其他应付款——甲公司 80.2
贷：主营业务收入——代理销售收入 85
应交税费——应交增值税（增值税销项税）4.8
（4）D公司的税务处理
D 房屋销售公司开具经纪代理服务 6%的增值税专用发票。将 85 万元给甲房地产公司当作销售费用进行处理。按照 85 万元（包含增值税）来确认收入，并以此缴纳增值税和企业所得税。
