福田老了，还能买吗？
这几天我的一个学生问我，如果我花400万在福田看房子，看到赤尾的小区我就觉得很不错了。
我说福田虽然在市中心，其实也不贵。
近两年来，福田楼市处境尴尬。
新版本的情况好坏参半。
深业中心、海德公园阳光持续，还有“史上最差”的富通公寓，仅有8批客户参与融资。 卖房首付甚至可以减少20%，70万就可以买福田汽车。
二手货更是分化。
一侧是侨乡村，一年售出137套； 另一边是八卦岭等单盘，卖不出去，时不时就会被人挑出来嘲笑。
预算低想买福田，看看过去，所有的房产又旧又差，根本不忍心买。
除了香蜜湖凭借绝对的学校+资源而表现突出外，其他区域近两年表现不佳。
看到这里，相信很多人都会说，即便如此，福田仍然是深圳的政治、经济、文化中心。 它的地位是不可动摇的，去任何地方都非常方便。
作为当今的城市中心，福田的区域地位不断提升。 无论是经济实力还是居住体验，在深圳绝对是一流的。
然而，在经历了如此多的房价涨跌周期后，很多人似乎都被罗湖的衰落和新区的相继崛起，以及这背后的房价增速差距所吓到。
尽管福田现在正处于鼎盛时期，但大多数人在购买时都会掂量和担心，是否会延续罗湖的老路，市场表现也不尽如人意。
如果我刚需要的话现在还可以买福田吗？ 我可以在哪里购买替代品并且仍然对增长有期望？ 同样的预算我应该选择购买哪个板块？
这些选择涉及交通、商业、学校、景观、户型、资源占有、品质、物业管理、稀缺性、品牌等。
福田拥有目前全市最好的教育资源。
全市四所名校（深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳大学）占据第三位。 还有众多其他名校层出不穷。
在福田买房，最不可避免的就是学位的选择。
不过学位划分不是三言两语就能说清楚的，所以我们先来详细划分一下福田的各个板块，然后我会仔细分析每个板块涉及的学区选择。
1.香蜜湖（学区好，建筑老，环境舒适）
由于是传统的香蜜湖地区，分区面积不大，住宅物业较少。 随着周边象屿中心等优质楼盘的不断崛起，深圳大学南校区等优质教育资源的补充，加上香蜜湖公园的配套设施齐全，附近的侨乡农林、安托山也受益于香蜜湖“品牌”的溢出价值。
于是今天，不知不觉中，我们习惯性地将侨乡和农林归结为香蜜湖板块。
梵香蜜湖板块，代表性楼盘为侨香村91-113平方米，是第二新，学历好，环境好。
总价大概在1100万到1500万左右。 是深圳三大住宅物业之一。 拥有9年制外国语学区和大花园。 去年售出了 100 多套。 是深圳的交易之王。 由于没有指导价，您可以获得正常的贷款。 另外其金融属性较强的原因之一是91只能建3房1卫，否则价格还是会更高。
根据香蜜原著，2014年，一套面积87平方米的三居室总价已跌至如今1300万元以上，这基本上是香蜜湖新开发的门槛。 89m²可以做四居室复式，但是复式的楼梯比较高，2个楼梯住11户人家。
汉盛花园是2007年建成的小区，近期一套86平米的三居室以1128万成交。 位于侨乡外国语学区。 最好有2个露台，3户有露台。 居住环境不错，但紧邻两条主干道。 没有马路的噪音，户型勉强是2+1。
象山美术园，2007年建成的社区，共有9栋楼，共718户，停车位540个。 停车位可能不够。 周末去看的时候，基本上都挤在车道和过道边缘，固定停车位也很少。 不过，基本上家家户户都有临时停车卡，社区拥有学区最好的居住环境。 小区花园比较大，绿化率45%。 学校就在楼下，门口就是7号线农林站。
香蜜湖大街三居室成交价与指导价相差较大。 几乎是深圳指导价涨幅最大的区域。 但仍能保持流动性，具有较强的保值性和抗跌性。
2、福田中心区（以大户型为主，自住及改善首选）
周边环境质量好，居民素质高，市政设施齐全，紧邻莲花山。 但该地区目前的学校水平一般，亟待升级。
黄埔雅苑（共四期），80-107-136-158m²中海华庭房价，总价8.2-1500万元以上，为福田经典项目，位于莲花西地铁口中心位置，购物便利，1/4期停车位略显紧张。 2/3期停车位充足，部分靠近主干道，有噪音。
C地段还有一个购物公园，主要是大公寓。
购物公园位于福田中心区西南侧。 东邻会展中心，西邻深圳高尔夫，南邻水烟大厦，北邻市政府。 位置没什么可说的。
深圳的许多标志性建筑都坐落于此，包括深圳第一高楼平安金融中心、“金融十三姐妹大厦”等。
缺点是小学一般，但中学区较好。
银河国际旗下的中海华庭、城中雅园、富发星园四大物业中，楼龄均超过20年。
但从近期成交数据来看，这些楼盘在市场上的竞争力依然较强。
近期部分成交价格
银河国际87-123-143m²，总价10.5-1700万元以上，购物公园商圈，1/2停车位，家居生活方便，中学区好，整体维护好。
中海华庭85-107-121.55m²，总价9.1-1300万，独特物业园林设计，中海标杆物业，品质高，密度低，绿化好，但户型设计比较一般，是三房四大楼盘中的公寓1100左右即可入手。
福兴园面积116-118-121平方米。 目前没有列表。 它们都是拥有大型公寓的热门房产。 有充足的停车位、方形公寓、花园建筑之间的宽阔间距。 但面向滨河大道的建筑物会有噪音。
城内雅苑83-125m²中海华庭房价，总价在9.8-1400万元以上。 它拥有良好的花园社区和建筑物之间的宽阔间距。 同样位于石霞中学内，有地铁口，并有1：2的停车位。 这是一个好家。
雅松居87-123-129m²，总价11-1800万，福田顶级系列品质，香港嘉里打造的标杆豪宅，是为数不多的能承受物理损坏的楼盘之一。建筑年龄。 园林景观、建筑间距、户型布局、露台门比等设计均符合优质标准。 社区还有自己的维多利亚幼儿园，如果有预算的话一定要去看看。
3.石峡（中高学区，建筑较老，密度高）
均价：9万至11万，有石峡小学、中学的房产。 石峡学校每年的录取率都非常稳定，位列深圳20+，是福田的老牌学校。
环顾四周，福田CBD生活设施齐全，但周围却是密集的建筑，让人感到非常紧张和压抑。 小区面积不大，容积率高，绿化少。
宝盛中城，2016年第二个新房。78-87-114m²，总价96-1500万元以上。 地处五大商圈，毗邻平安ifc国际地标。 是一座超高层建筑，可以鸟瞰整个城市。 它质量很高，是该地区为数不多的次新开发项目之一。 还有石峡中学区，多条地铁，还有好的物业经理。 然而87平米的三居室总价已经达到1200元，而且客厅没有阳台。
除了宝盛是新楼，其他基本都是2006年左右建的，只有宝盛中城和金地翠园还可以，但是宝盛户型没有阳台。
事实上，从近几年楼市的动荡时期来看，福田大部分房屋的成交价格还是比较稳定的。
伏天的上限和下限都很高。 这里有豪华顶棚的香蜜湖，有新富聚集的安托山，还有梅林、莲花北等刚需人士的首选去处。
我们可以看到，这种差异化主要来自三个关键点：产品力、区位、教育资源。 因此，买房时一定要遵循逻辑，选择合适的产品。
