概括：
2月24日，在深圳大学国民经济研究中心、北京外国经济理论研究会、元府峰会联合举办的“宏观经济与金融市场沙龙”第五十九次讨论会上，中国研究经理白彦军指数研究院通过历史数据回顾、指标选取等综合判断，对2019年房地产市场做出了展望。白彦军认为，2019年房地产市场会有一些起伏，大约需要三年的时间来适应这个周期。 但从整体环境来看，仍有8-10年的市场红利可以持续。
白彦军：尊敬的各位来宾，大家上午好！ 特别感谢苏院士邀请我有机会就房地产情况进行交流。 正如主持人刚才所说，从过去来看，房地产对宏观经济非常重要，而且实际上从去年开始，我们感觉宏观经济对房地产的影响更加重要。 去年的宏观经济走势对整个房地产的影响可能比以往任何时候都更为显着。
当前最新的市场形势，一是预期发生变化，二是调整正在显现。 节日期间，我们研究院300多名分析师基本来自三四线城市，跑新项目、监督市场行情。 反馈分三种情况提出，
在一线城市，一般来说，与购买度假屋无关。 大多数人已经回到家乡，市场变化相对稳定。 二线城市有两种类型。 一是像过去的强势二线城市，长三角、珠三角的二线城市，每天晚上来看房的人越来越少。 另一类城市重庆、重庆、成都、武汉目前市场依然火热。 每天晚上至少有十几组人来看房，节后十天内就有十几套房子被卖掉。 这个还算可以 第三类城市就是三四线城市。 每天晚上来看房的人不到三批，三天的成交量不到五批。 与2018年新年相比，气温明显降温，与2017年、2016年相比，也略有上升。
我们感觉这一轮的市场变化首先是从今年第四季度开始的，准确的说是第三季度的最后一个月，即9月份。 我们测试了100个城市的房价。 今年9月以来，当月31个城市的房价出现上涨。 过去发生了什么？ 过去，2015年以来，100个城市房价连续40个月以上上涨。 今年9月首次出现30多个城市房价大幅下滑。 10月、11月、12月，包括去年1月，基本上每个月都有30多个城市出现大幅下滑。 通常100个城市中有30、40个城市出现大幅下跌，整个市场的调整节奏就基本可以确立。 这是第一个变化。 从交易量来看，情况并不太乐观。 确实，从交易量来看，是在下降。
事实上，我们还有另一个非常重要的指标。 我们通常关注未来的预期，即农业用地。 农业用地是一种原材料。 农地交易量和价格的变化对未来预期的影响更为严重。 农地市场情况如何？ 2018年，根据我们自己测算的数据，全省还有大量未出让的耕地，占到开工总量的9%。 未售出拍卖品数量相对较高有两个影响。 第一个影响是，对于地方政府来说，农地财政是政府比较重要的依赖。 如果将未售出的土地拍卖，这是一个很大的挑战。 其次，对整个开发商也有很大的影响，包括市场预期。
但在此，我们认为当前宏观经济整体仍然存在较大压力。 三四线的问题，刚才我也讲了，房地产对于地方政府来说尤其重要。 这种重要性目前已经体现在市场上，尤其是对于农民而言。 土地市场上，近两年，不少三四线城市出让土地较多。 事实上，目前来看，本轮新增耕地减少之后，不少城市可能会出现新一轮耕地积压、库存的情况。 这个问题也值得我们各个层面的关注。
总体来说，市场正在调整，无需太害怕。 我们认为明年总成交量可能在16亿平方米左右，比今年减少1亿平方米左右，总涨幅在5%左右，还是可以接受的。 的。 价格更多的是基于稳定性。 正如我们前面所说，不同城市的价格可能会存在一些差异。 从投资、开工等指标来看，不会像今年那样维持较高水平，这个指标可能会以去年3-5%的低速下滑。
从需求角度来看，不同城市会有差异。 我们认为2019年一线城市成交量或将保持平稳上升的节奏。 二线城市会有一定的分化。 我们把二线城市划分为一个相对较小的城市。 北方强二线城市，上海、天津，2019年可能会继续承压。仍然有一些地区，比如上海、北京，虽然会有调整，但相对会好一些，而且调整的幅度也比较大。二手房可能会多一点。 从年中来看，可重点关注的城市主要是北京、成都、重庆、西安等中东部地区的省会城市。 三、四线城市面临的压力更大。 对于大部分三四线城市来说，整棚改货币化比例提高后，市场的压力会特别大。
房地产行业是有周期的。 六年来，我们经历了三个周期。 基本上前两个周期我们经历了三年左右的增长，一年左右的调整。 基本上是这样的。 36 一个月的一小段时间。 这一轮，我们基本经历了近40个月的上涨。 我们认为，2019年和2020年宏观经济对房地产影响，整个市场将处于调整和振荡的周期中。 在这里，不要太害怕，我们认为周期将会延长，波动将会放缓。
另外，我说一下一些新政策：近两年，2017年出台的新政策最多。 2018年基本是比较稳定的。 截至目前，全省已有120个地级以上城市出台新政策，70个地级市出台新政策。 该市颁布了一项新政，这是历史上最高的周期。 目前，从中央的基调来看，在稳地价、稳楼市、稳预期的情况下，2019年新的政策框架基调不会发生明显变化，并对部分政策进行微调。新的政策是有可能的。
最后我告诉大家，我认为新政是一个重要的变化，会影响未来三到七年。 这些城市主要是南京、上海、深圳，已经做出了改变：上海提出未来两年农用地供应量以上，40%的农用地用于纯商品房。 40%的耕地用于共有产权住房和安置房，所谓新政住房，20%的耕地用于租赁住房，北京是433，深圳振业是442，二线城市，重庆是新政后的622套，其中60%是商品房，20%是共有产权房，20%是公共租赁房，对市场影响很大。 在上海，这个新政策是从2017年开始实施的。到目前为止，你看到市场的供应量，中高端产品的供应量在增加。 对于一些开发企业来说，单纯依靠商品房实现千亿规模是不可能的。 对于很多普通人来说，未来我们看到的机会尤其是中高端项目。 对于刚刚需要它并且刚接触这个群体的大学生来说，这是主要关注点。 对于高端改善群体，对于中高端商品房，这样的开发商肯定会打出足够的折扣，打造出非常雕琢、精雕细琢的产品。 因此，未来的市场可能会分化宏观经济对房地产影响，纯商品住房将越来越高端，普通群体将走向租赁住房和基本共有产权住房。 这就是我们整个未来市场的变化。
一般来说，市场会有一些起伏，不必太害怕。 本轮周期需要三年左右的时间来适应，就整体环境而言，仍有长期的市场红利可以持续。 以上就是我的简单分享，谢谢！
（来源：本文为作者2月24日“宏观经济与金融市场沙龙”演讲整理版，已经作者审阅）
