2016年7月6日，中国社会科学大学财经战略研究院、中国社会科学大学城市与竞争力研究中心联合主办的《中国住房2016中期报告》新闻发布会，在北京举行。 发布由中国社会科学大学《中国住房发展报告》课题组完成的《中国住房2016中期报告》。 同时邀请中国社科大学附属7个研究所的专家团队，共同探询当前房地产问题，配合下半年的发展趋势。
会议由社会科学院财经战略研究所副教授夏结昌主持。 社科院院士、财经战略研究所教授高培勇致辞。 重点展示了《中期报告》的研究成果。 讨论环节，经济所副所长张平、世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明、国际金融研究中心副院长、城市环所房地产办公室、《中国房地产报告》执行主编王业强，金融市场研究室副主任、房地产金融研究中心副主任尹中立，工业经济研究所研究员曹建海、经济新政研究中心主任郭克莎作重点发言。 杨志勇 财经研究院金融智库编辑部主任、财税研究中心副主任 楼峰 数字技术研究院经济系统分析室主任 蔡震金融研究所国际金融研究室副主任 董曦 博士刘学良博士宏观经济研究室博士生李超、丁如曦、财经学院城市与房地产经济研究室博士姜雪梅作自由发言。
以下为社会科学院经济研究所副所长张平研究员演讲全文：
我很高兴能有一个10分钟的演讲宏观经济对房地产影响，我希望向大家展示我们在这一领域的一些研究成果。
我们的讨论主要是我们刚才所说的内容。 一是宏观。 现在大家都知道，经济增速有放缓的趋势。 让我为您描述一下这种情况。
从经济同比比较来看，去年开口率为6.7，同比增长1.1%，也是新世纪以来的新低。 加上目前的同比假设，去年的GDP可能会达到6.5的水平。 “十三五”要保持在6.5的水平，就要把对全要素生产的贡献提高到30%。 现在只有16%，而且还在增长。 因此，一个经济体每年的衰退主要取决于生产方式的变化，即供给侧的变化，所有因素都促成了技术进步驱动下的常年衰退。
从整体情况来看，我们看到货币上涨速度比较快，物价正在反弹。 全球通胀问题被视为迫在眉睫的敌人。 中国生产部门的通货膨胀已经持续多年。 2012年，我在《经济趋势》发表文章，生产部门通胀的挑战一直持续到今天，仍然是负数。 所以通货紧缩也是对未来宏观稳定的挑战。
因为我们的股本回报率仍然高于我们的抵押贷款利率，而在发达国家这个数据恰恰相反。 因此，资本外流是一种微观的、特别可估量的获利行为，汇率和资本外流也是未来宏观面临的重要挑战。
以上是未来我们将面临的宏观环境的特点：一是经济放缓，二是汇率贬值和资本外流，三是通胀，本质上是货币指标。 这些都是未来影响我们房地产的关键激励因素。
我们从三个角度来分析房地产的模型：一是宏观激励对房地产的影响；二是宏观激励对房地产的影响。 另外一个是用户模型，就是我们的用户对房产需求的影响； 另外一个是企业供给模式的影响，所以我们要构建一个对房地产的解剖。
我们得到了便秘理论。
1、从国际上看，各国GDP和房价的下降是同步的。 从稳定性可以看出，新政的扰动是这个问题的关键。 每一次的不稳定都可以看作是对新政的干扰，所以2013年之前我们可以看到限制新政，2013年我们可以看到鼓励新政。
楼市与GDP同步也是一个预期值。 如果按照“十三五”规划保持6.5%的降幅和货币条件，我们的房价会有特别好的持续下降。 如果我们的房地产市场和经济增速高于我们的下调预期，也能凸显对未来房地产市场的影响。 尤其是高于6%之后，这些令人震惊的特征将导致楼市增幅超过GDP。
2、利率，修身的货币对房地产有比较重要的影响，这一点大家都清楚。
3、我们看到汇率其实对房地产有比较大的影响。 如果汇率新政预期贬值，就会造成资本外流，这会对房地产整个资产价格的市值产生负面影响，而且这个弹性值是比较大的。
基于这些模型预测，我们还进行了一系列模拟。 如果人民币每年贬值超过5%，房地产价格对资产价格的焦虑将会加剧。 加入SDR以来，2017年峰会逐步放开资本项目，汇率的市场化波动会越来越大。 如果波动幅度超过预期，也会对房地产产生影响，尤其是折旧超过5%后，整个房地产价格都会下跌。 大。
我们可以看到一系列的期待。 短期2-3年，楼市震荡的诱因主要是货币供应量和实际利率。 这是积极的。 中常年，汇率压力在两年后逐渐显现。 另外，GDP增速下降也是一个比较大的问题。
我们知道城市化，这是非常有意义的。 当城镇化率达到30%-50%时，城镇化遍地开花。 从房地产销售来看，到2012年，我们的房地产销售份额是三四线城市低于一二线城市。 2012年我们的城镇化率超过50%之后，一二线城市的销售比重开始增加，就是城镇化率超过50%之后，在50%到65%之间，这是集中发展的特点城镇化，人口城市的纵向联系和集中，主要是大城市的集中。 纵观整个大周期，我们的城镇化率到2019年将达到60%，一线集中结束，到2025年将超过65%。
其实未来还有一个非常重要的事情值得期待，那就是房产税的影响。 虽然你很担心，而且从全球比较来看，房产税实际上对经济、对房地产的影响是比较中性的，我们没有看到美国征收房产税之后有比较大的影响。 。
我们可以得出结论，经济增速主要是保持稳定，而房价的稳定宏观经济对房地产影响，尤其是一二线城市，房价与GDP的同步性非常高。
货币支持是一个重要方面，用户模型的突出作用比较大。 目前还存在几个比较麻烦的问题。 刚才提到新政的扰动，从供应来看，上市公司拿地成本已经达到现房价格的90%以上。 今天买的农地的价格甚至超过了今天卖的房产的价格，所以只有一个办法，那就是降价。 不仅房价下跌，而且别无选择。
这就是我跟大家分享的我们课题组的讨论。
