一个有趣的现象是，今年3月，穆迪和标准普尔相继下调中国主权信用评级前景，但4月中旬，国际货币基金组织却上调了中国今明两年的经济增长预期。
下调和上调的背后，是中国经济市场面临的现状和问题。 去年夏天以来，市场对中国陷入非理性悲观情绪，导致包括IMF在内的国际机构对中国经济走势的判断产生影响。
2016年一季度，国内生产总值同比增长6.7%。 与往年相比，这一数字正在下降。 尽管2月以来金融市场企稳，但金融与实体之间的分化日益加大。
但需要看到的是，当前全球经济增长疲软，中国实现6.7%的增速并不容易。 方表专访著名经济学家、上海交通大学金融学院副院长朱宁教授。 他指出，新常态下，经济增速肯定会逐步放缓。 如果能够维持在6%左右，那么这个速度仍然是值得全世界骄傲和喜悦的成就。
另一方面，中国正在按照符合自身发展规律的步伐进行改革。 无论是房地产还是金融市场，都会与一个国家的货币供应量紧密相连。 朱宁教授表示，投入的钱越多，房地产价格的涨幅就越大。 下一阶段，随着中国资本市场的发展和资本的向下开放，越来越多的中国企业和中国居民会发现国际房地产市场可能更具投资吸引力。 拥有多套住房的国内居民还是应该考虑资产配置多元化，无论是在全球范围内还是在全国范围内配置一些其他类型的金融资产。
朱宁 著名经济学家、上海交通大学金融学院副院长
新常态下经济增速将逐步放缓
住屋观察：数据显示，2016年一季度，国内生产总值158526亿元，同比增长6.7%。 2009年以来，我国货币供应量快速增长，但经济增速持续下滑。 从目前情况看，中国经济是否具备长期保持快速增长的潜力和条件？
朱宁：中国具备长期保持中高速增长的前提和条件。 可能会维持在6%左右，而不是过去8%甚至10%的增速。
有几个重要的条件：第一，我们看到，改革开放三十年来释放了巨大的生产力和劳动力，这是中国经济发展非常重要的基础。 中华民族既聪明又勤劳，这是一个很好的潜力和条件； 其次，我国幅员辽阔，跨地区资源的不断开发和调动，其实有更多的繁荣空间和机遇。 第三，中国在世界的话语权和影响力日益增强。 这将通过全球化和进一步融入全球市场创造巨大的发展机遇； 第四，从金融改革的角度来看，我国金融体系还有很多领域需要进一步改革和推进。 金融改革一旦成功推进，其对资源更有效配置、人员流动性的激励将进一步推动中国经济下一阶段的快速发展。
房弯弯：您如何看待未来几年中国经济的走势？
朱宁：中国经济的走势可以从三个角度来看。
首先，取决于全球经济增长的复苏和稳定。 由于中国现在越来越融入全球经济，外贸出口很大程度上取决于发达国家和发展中国家的经济增长速度及其需求。 ，我觉得这是一个很大的不确定性。
其次，取决于中国改革的力度和进度。 过去三十年，改革实际上带来了巨大红利。 所以我认为下一阶段能否进一步推进改革来刺激经济增长是值得关注的。
第三，其实很大程度上在于化解国家金融风险和系统性金融风险。 无论是投资产品还是房地产等重要投资资产类别，还是互联网金融理财产品或信托投资产品，在为居民家庭带来充足投资回报的同时，也引发了系统性金融风险。 这值得高度重视。
中国现在是世界第二大经济体。 中国经济已进入发展方式转变阶段。 所以在新常态下，我认为经济增速肯定会放缓。 如果能够继续保持在6%左右，那么这个速度是值得世界骄傲和高兴的成就。
在经济增速逐步放缓的同时，中国经济增长的可持续性、韧性和质量将逐步增强给全社会居民带来的幸福感和满足感。 这是未来几年中国经济增长的亮点和亮点。 重要的价值。
政府是否有足够的资源来动员改革、引导发展是一个核心问题。
方观察：政府在把握宏观经济方向——供给侧改革方面做出了较大调整，但在经济学术界却出现了不同的声音。 您认为，从投资、消费、外需三个需求领域来看，现在是否是实施供给侧改革、缓解经济下滑的最佳时机？
朱宁：从供给侧改革的角度来看，这是必要的，也是合理的。 从必然性来看，传统意义上的投资、消费和对外贸易这三大主要需求来源和增长点，已经逐渐达到瓶颈，对中国短期经济增长的驱动力和贡献逐渐下降。 这从市场层面可以看出，已经达到了比较有效的延伸。 这就要求政策制定者要么通过供给侧改革进一步释放需求，要么促进经济发展机会，这是非常必要的。 在最困难的时候，中国往往会迸发出最大的改革动力和决心。 从这个角度来看，我认为供给侧改革的时机非常合适。
事实上，现在整个经济正在以较快的速度下滑。 政策制定者在平衡改革与增长、平衡供给侧改革、解决当前一些产能过剩和债务问题等方面提出了新的挑战和更大的困难。 从这一点来看，确实是一个非常合适的时机。 但我也觉得现在改革越来越困难了。 随着债务问题的恶化，整个改革窗口正在逐渐关闭，改革的紧迫性非常强烈。
房弯弯：供给侧改革最核心、最难的是什么？
朱宁：核心困难在于三个方面。 首先，政府层面主导的改革将面临计划经济或中央集权管理的挑战——信息不对称。
从策划者的角度来看，他很难非常准确、完整、及时地掌握市场信息和市场需求的变化。 这将对资源配置、改革方向引导提出非常大的挑战。 事实上，过去几十年，苏联和东欧社会主义国家的问题很大程度上是由于信息不对称造成的。 这是供给侧改革首先需要关注和解决的一点。
第二个核心问题是资金问题。 我们认识到供给侧改革需要政府投入或者大量配套资金。 随着短期内中国经济增速的下滑，房地产市场未能持续上涨，地方政府财政收入来源将受到影响。
第三点，随着国企“三减一减一补”改革进程，将占用大量社会资源。 我认为在供给侧改革中，政府是否有足够的资源来动员改革、引导发展，是一个非常重要的问题。 核心问题和疑难问题。
未来股市将面临结构性调整
方观察：最近股市有所反弹，大家都比较关注股市。 您认为未来股市的发展趋势会怎样？
朱宁：我对股市有三种看法。
首先，从目前中国的经济环境来看，股市大规模上涨的可能性并不是特别高。 一方面，全球经济增长仍存在诸多不确定性，另一方面，中国经济增长方式改革转型仍处于起步阶段。 第三，从全球角度或者盈利能力角度来看，中国股市的估值水平或者从历史上看，并不是特别便宜。
此外，我国股票市场的基础设施和制度安排，无论是注册制、退市制度，还是交易机制中的估值期限和融资融券交易，都需要进一步完善。 特别是经历了去年股市的异常波动后，投资者对股市和A股市场的信心仍需进一步恢复。 所以目前来看，我认为监管部门在制定整个市场的规则方面还有很多工作要做。
最后，多层次资本市场或者债券市场的发展其实非常重要。 除了股票市场之外，如果我们提供一种通过债券市场给企业带来融资渠道，或者给投资者带来投资渠道的方式，这对中国的金融改革和金融市场会有很大的帮助。 但这势必会从中国股市分流部分资金，这也表明未来股市将面临结构性调整。
方观察：作为供给侧结构性改革的重头戏，营改增、减税政策将于5月1日起全面实施，短期和长期来看，“营改增”将何去何从？ ——“营改增”影响企业税负？ 对房地产的影响体现在哪些方面？
朱宁：营改增对整个经济有三大好处：一是减轻了一般意义上的企业税负，促进了经济增长。 二是税改增值税改革将对服务业给予特殊优惠，支持中国经济由加工制造业向服务业第三产业转型，促进中国经济转型升级； 第三，会对一些特定行业产生影响，短期内对房地产行业影响相对有限。 可能会改善中介服务业的生意，但对购房者和卖家的直接影响相对有限。
国内房价上涨的本质是过多的资本追逐过少的投资机会。
住房观察家：去年，全国各地去库存的呼声强烈。 住建部、国务院、地方政府都在想方设法去库存。 但进入3月以来，深圳、上海、南京、苏州、杭州等一二线城市房价出现大幅上涨。 看似去库存的呼声已经平息，但房价上涨的问题却成为了大家关注的焦点。 一二线房价疯狂上涨的原因是什么？
朱宁：一二线城市房价暴涨有三个原因。
首先，全国范围内的投资渠道相对有限。 尤其是在二三线城市房价低迷的情况下，全国各地的投资资金都会希望涌入大家认为相对安全的一线房地产市场。 这将导致投机更加集中。 导致市场上涨得更快。
其次，现在很多投资者认为市场估值非常高。 为了投机，他们必须获得更高的投资回报。 因此，这也是为什么短期内投机炒作特别强烈的原因。 这其实也是为了补偿。 大家都有一个预期，市场风险会持续积累。
第三，所有一线城市房价上涨的一个很重要的原因是，一线城市在公共设施方面仍然在全国占据着独特的地位。 因此，一线城市的高房价反映了一定情况下我国社会公共资源分配不均的现象。 解决一二线城市房价上涨，很大一部分任务是在三四线城市提供质量更好的医院。 学校、公共设施和社会活动服务等
住房观察家：房价上涨的本质是什么？
朱宁：大家总是讲刚性需求。 事实上，就住房而言，刚性需求是：一是弹性很大，体现在房价越高，需求越弱； 其次，难以解释为何短期内自住刚性需求有所增加。 可以以30%甚至50%的速度增长。
国内房价上涨的本质是过多的资本追逐过少的投资机会。 因为在过去的十几年里，中国投入了大量的资金。 由于中国经济封闭，缺乏良好的投资机会，导致的结果是几十万亿、上千亿的资金都在追逐非常有限的房地产投资机会。 正是投机和投资的需求导致了中国房价的上涨，而人们常说的刚性需求或者“婆婆效应”更多的是投机者的幌子。
在中国房地产市场，真正的刚性需求是投资性需求和投机性需求，而且房价越涨，这种需求就越强烈。 而且过去两年我们看到，一旦房价停止上涨，投机者卖房的动力就非常大。 我认为这是非常值得政策制定者重视的。 投机需求导致市场快速上涨。 当它上升的时候，影响也是非常大的，而且是痛苦的。
中国的房价已经是世界上最高的了，甚至可能不是其中之一。
房地产观察报：目前全国房地产市场的情况如何？
朱宁：房地产市场一直是一个区域市场。 一二线城市非常火热。 三线城市中一些靠近一二线城市的地方可能复苏相对强劲。 但是三四线市场的供应仍然大大超过需求，所以在这些城市，我估计房价不会在很长一段时间内上涨，甚至可能会继续下跌。
至于一二线城市的上涨能持续多久，我个人持怀疑态度。 我们必须看到，即使从全球范围来看，北京、上海、深圳等地的房价绝对水平已经很高，更不用说用房价来衡量了。 就租金比、房价收入比等传统估值水平而言，中国的房价已经是全球最高的，甚至可能不是其中之一。
房地产观察报：央行公布的金融数据显示房价上涨幅度，一季度新增房地产贷款1.5万亿元。 其中，房地产开发贷款增加4549亿元，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。 一季度新增人民币贷款4.61万亿元，其中房地产贷款几乎占新增量的三分之一。 这背后是一季度M2增长13.4%。 这组数字说明什么？
朱宁：可以看出，这段时间整个货币政策还是比较宽松的。 相对宽松的货币政策下，投资机会相对有限，大量资金将涌入房地产市场。 这也可以解释为什么一季度中国房价大幅上涨。
但这背后存在两个风险：一是通胀风险。 我们看到房价和消费品（蔬菜、猪肉）的价格都出现了明显的反弹，这反映出宽松的货币政策可能给居民生活和资产价格带来的风险。
二是汇率风险。 一国货币供应量的增长或通货膨胀将直接影响该国本币的汇率水平。 特别是在人民币改革和汇率形成机制的背景下，大规模货币供应量的增长可能会影响人民币兑一篮子国际货币的长期汇率水平，值得长期关注。注意力。
境内居民应考虑多元化资产配置
房观察：4月21日，广州发布《关于停止发展首付贷款、购房众筹等金融业务的通知》，这意味着广州成为继深圳、上海、北京之后第四个暂停“首付贷款”、“首付贷款”、“众筹购房”等金融业务的通知。首付贷款”和“首付贷款”。 “房地产众筹”城市，这将对房地产市场产生什么影响？
朱宁：无论是2000年日本的房地产泡沫，还是2000年美国的房地产泡沫，当房地产泡沫接近顶峰或崩溃时，往往会出现很多金融创新活动。 “零首付”出现在美国，“零首付”出现在日本。 出现了“跨代房地产贷款”。 这在一定程度上反映了中国房价的高水平，或者说金融风险的积累。
第二点是，如果采取行政手段阻止创新融资，无论是资金还是投资者信心，短期内必将严重动摇一线城市的炒作。 这种影响将会对一线城市的房价产生影响。 可能会企稳，二三线城市的房价会因此大幅下跌。
住房观察家：这会成为全国的趋势吗？ 您如何看待创新金融产品的发展？
朱宁：我个人认为，当房地产泡沫达到顶峰的时候，肯定会出现金融创新，因为普通家庭或者投资者已经用传统方式买不起房子了。 这实际上是逻辑上不可避免的情况。 。 金融创新本身对于化解风险、为投资者提供更多投资机会来说绝对是一件好事。
但我们必须认识到，由于金融创新对金融投资能力要求较高，而且由于金融在创新之初就面临着相对宽松的监管，这一过程往往会导致监管之外的风险积累，对投资造成影响。 侵犯财产或权利。
事实上，近一两年，国内不少互联网金融产品都与房地产行业紧密联系在一起。 我们也看到房价上涨幅度，随着房地产行业价格企稳或回落，不仅影响了房地产行业，也影响了其他与房地产相关的金融行业。 、P2P行业、互联网金融行业产生很大影响。 从防范系统性金融风险的角度来看，我们仍然需要高度关注金融创新产品。
房地产观察家：有人认为未来房地产还会持续升温。 你对此有何看法？ 未来中国房地产的走势将如何？
朱宁：从全国房地产的供需情况，以及中国的人口结构和目前的房价水平来看，未来中国房地产作为国家主要资产类别的投资表现肯定会远远低于与前十年相比，甚至是有所下降。
但每个城市的市场环境和规模肯定不一样，所以每个地方的情况也不同。 但我们必须看到，房地产的走势与一个国家的货币供应量密切相关。 投资的钱越多，房地产价格的涨幅就越大。 所以下一阶段，随着中国资本市场的发展，资本的向下开放，随着中国成为全球经济的一部分，我想越来越多的中国企业和中国居民会发现，国际房地产市场可能会更具投资吸引力。 吸引力。
照此趋势发展，国内房地产市场必将经历一个逐渐降温的阶段。 我个人认为拥有多套住房的国内居民还是应该考虑资产配置多元化，无论是在全球还是全国范围内配置一些其他资产。 金融资产的类别。
