常州君泰尚德花园未开发土地
中国房地产报记者范永峰江苏常州报道
这是一场没有赢家的政治与商业之争。
常州德厚房地产开发有限公司（以下简称“德厚地产”）开发的君泰尚德花园十几年来一直受到政治、商业和司法纠纷的围困，陷入停滞。
项目位于常州市钟楼区（原旋塘桥水产市场及周边土地），东至南云路，南至钟吴大道，西至白云路，北至紫金西路，土地面积193英亩，约128,690平方米。 平方米，总建筑规模约363,770平方米。 项目由21栋18层、26层、27层高层住宅及部分商铺组成。
这块开发用地早在2007年就被常州市招商引资的德厚地产退市，2017年首次推出，拖延了14个月后于2019年无奈交付。 但一直未能办理房产证； 二期项目从征地到现在已经14年了，规划公示也有两年多了，但至今还没有任何进展。
“最难征用的48栋住宅房屋被拆除后，土地已经全部清理完毕，钟楼区政府通过中间人要求我们公司撤回并转让开发权，这是我们无法接受的。”德厚地产庄园说道。 史经理说道。
十几年来不符合房地产开发逻辑的背后，是德厚地产认为玄塘村委会冒充业主签订补偿协议，通过司法途径索要超额补偿。 法院据此扣押了多余的项目资产； 31户被征收人签订征收货币补偿协议，已收到全部货币补偿，但在房价上涨的背景下，为了低价购买商品房，钟楼区住建局冻结了落户登记所出售财产的申请； 价值超过20亿元的第二个开发项目因规划部门审批无地下室奇怪作业陷入停顿等乱象发生。
时至今日常州中央花园房价，购房者无法办理房产证、被拆迁户想低价购房、旋塘村委会为拆迁补偿讨回公道、钟楼区政府职能部门面临购房压力并拆除房屋以维护他们的权利。 德厚地产这块土地已经十几年无法正常开发。 一直深陷与政府部门、旋塘村委会、购房者、拆迁户的司法纠纷泥潭。 形成了相互制约的僵局。 当地营商环境的规范性、透明度、公平公正性受到质疑。
对此，钟楼区住建局回应称，相关纠纷已进入司法程序，不便回应； 钟楼区人民法院、自然资源和规划局、永红街道办事处、旋塘村委会均未回应中国房地产报记者的采访。
十几年一波三折，投资公司被劝退出
2007年4月，常州市国土资源局将旋塘桥水产市场重建用地进行拍卖。 泰国知名华裔企业家陈德树成功竞标成为港资企业，成立德厚地产并缴纳全部土地出让金和契税。 委托钟楼区永红街道具体落实流转土地上宣塘村水产市场及周边建材城拆迁补偿事宜。
该开发地块于2008年、2014年、2015年先后三次确权，共计约178亩土地。 剩余15亩土地尚未获得，原因是2018年钟楼区政府征用后，原土地使用权并未取消。
常州君泰尚德花园一期工程
2007年拿下该地后，该地周边道路等基础设施薄弱。 德厚地产启动旋塘桥水产市场及周边土地拆迁工作，占地156亩。
德厚地产委托钟楼区永红街道代为办理拆迁事宜。 双方一致同意在2008年3月之前一切就绪，交付干净的土地。 然而，直到2009年4月，永红街道才正式开始拆迁，并于同年11月结束，也就是拿地两年后。 当时，德厚地产按约定支付拆迁补偿费1.2亿元。 永红街道向德厚地产提供的1.2亿元付款凭证是行政单位内部交易凭证，并非通常的政府非税收入票据。 该凭证虽得到税务机关认可，但未按照委托协议向德厚地产提供相关收款信息，无法得知收款资金的用途。
2009年4月，常州钟吴大道南侧用地开工建设。 2010年10月，用地南侧建设的忠武大道建成通车。 此后，君泰尚德花园的开发便利性得到提升，推动项目快速发展。
2011年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。 调整国有土地上房屋征收规定。 由于企业不得成为征收对象，该地块委托永红街道征收的剩余房屋因法规调整而陷入停滞。
2014年，德厚地产与常州市国土资源局签订协议，征收该地块上的房屋。 根据征收条例，该土地上剩余房屋将由常州市政府征收，具体实施由钟楼区政府和永红街道负责实施。 同年8月8日，钟楼区政府发布征收公告，启动对美家美建材城（又称金三角建材城）及周边企业的部分征收。
同年9月9日，旋塘村委会作为产权人与钟楼区永红街道征地服务中心签订了4207万元的相关征地补偿协议。 奇怪的是，9月10日，旋塘村委会与该公司实际业主高先生签订了2618万元的购房协议，价差近1600万元。 同年12月，君泰尚德花园一期1-4号住宅楼开工建设，竣工日期为2018年。
2015年，旋塘村委会向钟楼区法院起诉德厚地产，要求德厚地产缴纳催收款1600万元。 德厚地产辩称其不是合格被告，钟楼区法院（2015中民初字第2752号）判决德厚地产败诉。 同年9月，君泰尚德花园一期5-6号住宅及售楼处（7号楼）开工建设，竣工日期与2018年相同。
2016年，德厚地产将轩塘村委会案上诉至常州市中级人民法院。 中院在宣塘村委会征地案中作为债务案再次判决德厚地产败诉。 (2016苏04民中3905号)； 2017年，旋塘村委会申请执行该判决。 （2017苏0404执行1935号）。
2017年7月，征用常州白云南路西侧土地。 该土地57户中，有9户被钟楼区住房和城乡建设局征用。 德厚地产缴纳代收费用762万元。
2018年2月27日，钟楼区政府发布征地公告，征收该区域最后剩余48户，面积约11650平方米（三期开发用地）。 征用于4月20日结束，德厚地产支付10600元/平方米。 ，支付赔偿金1.175亿元； 2018年8月29日，钟楼区法院根据执行裁定书（（2017）苏0404执1935号），执行标的1907万余元，查封了德厚地产的土地资产，当时价值20多元。 十亿。 期限为3年； 9月5日，钟楼法院按照同号执行裁定书，再次查封德厚地产名下30套房屋，价值约4000万元，期限3年。
2018年，德厚地产就常州市中级人民法院判决向江苏省高院提起再审，江苏省高院立案。 （2018苏民申5851号）； 2020年3月30日，江苏省高级人民法院民事裁定书（2018苏民申5851号）裁定再审，再审期间中止原判执行。
2018年9月27日，德厚地产缴纳城市配套费5100万元后，钟楼区规划局核发二期规划许可证，无地下空间，导致无法开工建设。
2018年11月30日，德厚地产一期1-4号住宅楼交付延期，直到2020年1月15日才陆续交付。
2020年1月22日，钟楼区政府、永红街道征收办向被征收户重新发放了《优惠购房须知》； 优惠二条底价为9100元/平方米。 同年5月，钟楼区住建局发函要求德厚地产以9100元/平方米的价格提供45套商品房，用于安置上述31户拆迁户。 。 据石经理介绍，“通知是在征收公告发布后发出的。 后来，所有被拆迁户都选择了货币补偿，这是两年后第一次以书面形式提出无理要求。”当年8月，一些被征收户拦阻、骚扰德厚地产购房，但无果。
2021年3月和2021年4月，其中两名被征收户高玉源、高金以德厚地产不符合9100元/平方米的购房价格为由，向钟楼区人民法院提起诉讼。 法院违反规定将该行政诉讼案作为民事诉讼立案，并以回避异地行政案件管辖为由要求地方法院回避。 审判现已暂停。
2021年4月，德厚地产负责人史经理收到自称当地政府黄某波的“劝阻”短信。 据知情人士透露，钟楼区政府通过招商部门工作人员，私下劝说德厚地产负责人石经理辞职，意图让德厚地产将剩余的全部资产转让给德厚地产。未开发土地交给政府指定的公司。
“真假业主”引发数百次超额查封
2014年，钟楼区政府征地办发起的宣塘村美家美建材城征拆案，为德厚地产与钟楼区征地部门的纠纷埋下伏笔。
石经理表示，旋塘村委会作为基层群众组织，理应协助钟楼区政府做好征地补偿工作。 没想到，2014年8月8日，钟楼区政府征地公告发布后，9月9日，宣塘村委会以业主名义，先与永红街道办事处征地服务中心签订补偿协议，要求补偿售价4207万元。 次日，旋塘村委会与美家美建材城业主高某签订了《征收协议》，约定补偿总价2618万元。 两者的价格相差近1600万元。 “有理由怀疑村委会利用拆迁牟利，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定。美加美建材城的产权不能属于旋塘村委会”仅仅因为这份《购房协议》违反了征收条例的规定。”
《购房协议》签订后，双方均未前往房产中心办理产权变更登记。 史经理说，房子的业主还是高某。 他补充说：“钟楼区住房和城乡建设局与永红街道房屋征收补偿服务中心明知宣塘村委会不是被征收房屋产权的真正所有者，仍发生纠纷。 2014年9月9日与旋塘村委会签订《常州市房屋征收及国有土地补偿协议》。 本协议补偿价款总额为4207.2268万元。 这个《赔偿协议》的目的就是通过损害第三方利益来获取利润。”史经理说道。
2017年，常州市中级人民法院作出（2016）苏民中3905号判决书，判决书称：2014年9月9日，旋塘村委会、甲方作为甲方，对钟楼区永红街道房屋进行征收，常州市。 与补偿服务中心签订《常州市国有土地房屋征收补偿协议》，规定甲方向乙方支付补偿费共计4207.22.68万元，乙方腾出涉案房产2014年10月30日前征收，房屋交付甲方，房屋腾出后30日内支付补偿费。 协议签订后，原告按照约定腾出并交付房屋，并于2014年10月将房屋拆除。涉案旋塘村委会及被征收房屋登记所有人（美佳美建材城）的征收公告发布后，高先生以2618万元收购价收购。 双方已达成所有权转让协议，但尚未签署协议并办理所有权转让事宜。 办理了登记手续，但双方对所有权转移并无争议。
据此，钟楼区人民法院分别于2018年8月29日和9月5日根据宣塘村委会的执行申请（2017）苏0404智1935号提起执行案件，诉讼标的额近1600万元。元。 钟楼法院还查封了德厚地产当时价值20亿元的土地使用权和价值4000万元的30套房屋。
截至发稿，常州市钟楼区人民法院尚未回应中国房地产报记者的采访。
拿钱选房、补偿安置争议
2018年1月上旬，钟楼区征收部门对德厚地产三期48套旋塘村房屋征收情况展开初步调查，涉及房屋面积11650平方米。
期间，德厚地产拒绝了征地办以每平方米9100元的价格回购商品房的协议，仅表示愿意提供100套供选择。 当年1月31日，德厚地产按照征收部门的要求，提供了已竣工一期工程100套及资金5000万元。 配合钟楼区征管部门做好调查工作。
2018年2月9日，永红街道征收办通知德厚地产每户提前支付所有被征地户春节费用5万元。 2月10日，征集调查工作结束。
旋塘桥水产市场及周边土地拆迁范围
同年2月27日，钟楼区人民政府发布征收公告，永红街道征收办陆续通知德厚地产向全部48户被征收人支付11750万元，用于被征收户的货币结算。 德厚地产立即按照征地部门的通知全额支付了款项。 货币结算费1.175亿元包括签约奖金费、3%货币补贴费（258万元）、提前休假奖金费、选定货币补偿奖金12%（奖金费1030万元） ），并相应收回100套房。 源屋。
根据江苏新阳建设项目管理有限公司2019年3月6日出具的房屋征收阶段性审核报告，48户均于2018年3月上旬签署了征收补偿协议并放弃安置，均选择了货币补偿，上述100套房屋的优先购买权未在约定期限内锁定的； 48户被征地拆迁户均于2018年3月底前将房屋全部移交拆迁。 （征地调查时，2017年底君泰尚德花园所在区域房价约为9200元/平方米，德厚地产提供征地补偿9300元/平方米； 2017年8月9日、10月24日，项目1至4号楼预售销售控制价为9800元/平方米，1月26日5-6号楼预售销售控制价为9800元/平方米， 2018年为10387元/平方米）。
两个月后，情况发生逆转。
德厚地产提供的信息显示，2018年4月中旬，君泰尚德花园被纳入常州教育科学研究院附属中学教学范围。 2018年7月底，永红街道征收办口头提出均价9100元/平方米。 米提供100套“优选房”房产，被德厚公司拒绝； 不久后，征地办再次口头提出需要45套优惠住房“31户被征收人与我公司签订购房协议”常州中央花园房价，德厚公司再次拒绝，没想到钟楼区住房和城乡建设局局方将以此为由，冻结45套已取得销售许可证的房产。”导致一期购房者接手后一直无法办理产权登记。
2020年5月26日，钟楼区住房和城乡建设局正式下发函，要求德厚地产为31户被征收人45套优惠房办理购房手续（所提供的选房手续均为签订征收前）调查中预选住房），“当时，被征收户以拆迁安置的名义来我公司购买商品房，不符合征收规定。 项目房价大幅上涨，被征收户围堵骚扰，导致我公司无法正常经营。 ”德厚地产施工经理说道。
德厚地产表示，“钟楼区人民政府征收办公室作为征收主体，明知已按照货币安置方案完成征收任务，但未履行收回国家财产的法定义务”。拥有土地使用权，反而导致德厚失去了现有的二期土地权证。 26万平方米的开发建设无法进行，影响已搁置近2年。”
已向钟楼区人民法院提起诉讼的高某金在接受中国房地产报记者采访时表示：“2017年底，德厚地产为48户被拆迁户提供了100套房屋可供选择。与此同时，拆迁公司的人表示要早点签约，我们早早选好了房子，但最终因为种种原因没有兑现承诺，目前的房价远高于我们的购买能力，留下了我们一无所有。”
被征收户和德厚地产有不同意见。 钟楼区住房城乡建设局征地办公室和永红街道办事处均未回应记者采访，让双方的纠纷扑朔迷离。
奇怪的细节引发人们对商业环境的质疑
德厚地产与旋塘村委会因高氏美家美建材城拆迁产权归属发生纠纷； 31户被拆迁补偿方式变更纠纷背后存在诸多不合理细节，德厚地产今年频频接到劝告。 回短信好像挺奇怪的。
2014年8月8日，钟楼区政府宣布征收后，同年9月9日，旋塘村委会首先以业主名义与永红街道办事处征收服务中心签订补偿协议，要求补偿售价4207万元。 次日，旋塘村委会与美家美建材城业主高某签订了《购房协议》，约定补偿总价2618万元。
常州市中级人民法院判决书确认，旋塘村委会与涉案房屋被征收人高某（美佳美建材城）在收购前已达成过户协议，但双方并未达成一致。签订协议并办理过户手续。 办理了登记手续，但双方对所有权转移并无争议。
德厚地产认为，旋塘村委会与高某仅达成口头协议。 在未变更产权登记的情况下，钟楼区建设局与永红街道房屋征收补偿服务中心与其签订了《常州市国有土地上房屋征收及补偿协议》。
前述高某金在为31户被征收人选择货币补偿和住房安置方案时表示，拆迁公司人员曾说过“早签约、早选房”，可以低价购买尚德花园； 征收拆迁办公室将等待货币补偿完成。 随后又两次口头提出提供100套，均价9100元/平方米。 作为“溢价购买”，钟楼区住建局锁定了已售房产登记申请。 是否合规值得怀疑。
黄某波给德厚地产负责人发短信劝其辞职
同时，在德厚地产提供二期工程全套规划设计资料的情况下，原常州市钟楼区规划局批准了该规划，并颁发了规划许可证。 德厚地产正在准备开工建设。 经查，该规划许可证并无地下部分规划设计批复。 “地下部分没有规划许可，怎么开工？” 德厚地产负责人史经理说。 2021年4月，德厚地产负责人频频收到自称当地政府部门黄某波的短信，称区政府无法出面解释诸多不满，只能利用“市场博弈”规》劝说德厚地产。 “拿了钱，就退出吧。”
“此时，就像从梦中醒来一样，我们公司完成了这块土地上所有最困难的拆迁工作后，有人想要摘果子。”
