资料来源：罗兰贝格中国行业趋势报告； 感谢刘宇对本文的贡献
2019年对于房地产行业来说是充满变化和不确定性的一年。 展望2020年，房地产行业将在政策面、供给面、需求面呈现稳中有进、稳中有变的态势。
稳定进步意味着行业健康性、合理性不断提升，行业格局趋势和企业关键制胜因素逐渐清晰。
变中求稳，即一些不确定因素和关键变化的大方向是可以预测的，但这些机遇和挑战的变化程度和发生时间却很难准确判断，这考验着企业的能力和智慧。
2020年是未来五年行业格局的缩影，也是展望行业未来的灯塔，值得期待。
1 房地产行业仍将
中国经济增长发挥重要基石作用
2020年是中国全面建成小康社会、GDP比2000年翻两番的收官之年，预计经济增速大概率保持在6%左右，2020年GDP将突破100万亿元。 同时，受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求不足等外部环境不确定因素影响，国内经济下行压力依然较大。
房地产行业中短期仍将保持13-15万亿的年市场销售额。 同时，考虑到住房需求上下游产业链的强劲带动作用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。
而且供给侧监管偏紧，需求侧监管相对宽松。
2019年下半年，房地产行业在供给端尤其是融资端出台了较为严格的调控措施。 2020年，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”总体方针和中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，预计行业景气度政策调控政策将总体温和。
其中，供给侧，行业融资政策将维持从紧并逐步调整至中性； 需求方面，在分城调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市可能因前期政策调控超调而出现人才短缺的情况。 在住房、限购限价等方面进行了一定的调整，客观上为房地产开发商提供了阶段性、低成本补充土地储备的机会。
3 市场集中度进一步提升
尾端企业的退出将加速行业市场的出清。
根据目前土地资源储备和销售枯竭情况测算，2020年行业前30名房地产开发商总体将保持两位数增长。
其中，前10名房地产开发商由于规模庞大，已经处于安全状态。 未来，核心战略目标将逐步从规模增长转向提质增效、降低风险； 10-30家房地产开发商由于资产结构问题、增长惯性和焦虑，未来仍将转向质量和规模增长； 金融资源将进一步向头部企业集中，尾端的中小房地产开发商将逐步退出行业市场，市场出清过程将持续。
4 房地产行业黑天鹅事件或将发生
由于资本市场房地产行业估值偏低、股权融资困难、各类融资渠道收缩、融资成本上升等一系列影响因素，商业企业回款难度加大房屋销售方面房地产行业杂志，2020年房地产开发商资产负债率和有息负债较低，低效资产清偿、处置盘活、住宅开发建设刚性支出将面临严格约束。
一些现金流紧张的企业将因信用违约等黑天鹅事件而被抛在后面。 提高资产效率、做好现金流管理、打造现金王，仍然是房地产开发商在2020年严峻的外部环境下生存和发展的关键和必要条件。
5市场整体量价企稳
此外，各城市房价窄幅波动，土地价格小幅回升。
我国房地产行业需求侧的政策调控，完成了从中央负责总量调控到强化地方政府责任、因城施策、一城一策的转变。 各城市地方政府将根据商品住宅价格总体情况进行定向调控。
在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的大基调下，全国行业总体量价有望稳定。 同时，不同城市根据各自的地价和房价周期阶段，房价也会出现窄幅波动。 同时，土地价格较2019年下半年可能小幅回升，总地价较低、成交量中等且成交快的项目可能更受市场青睐。
6、更加注重自身产品全生命周期的竞争力。
提高投资招投标能力
许多房地产开发商对未来行业趋势形成了基本共识，即系统性行业普遍增长出现大周期性机会的可能性极低。 房地产终于进入下半年，市场基本依然健康，住宅开发项目净利率总体稳定在8-12%区间。
因此，企业的核心竞争力逐渐从投资周期和关口的分析判断能力转向产品生命周期竞争力和投资招投标能力的提升。
这就需要企业把刀锋向内转，在产品标准化和质量提升、全生命周期成本控制、开发运营效率和周转速度、城市土地和住房深度分析等方面继续精耕细作、夯实能力。价格走势，从而进一步减少前端投资和后端开发建设。 减少犯错误的概率，增强自身开发的容错能力。 更快地建立上述能力的房地产开发商将更有可能取得稳定和长期的成功。
7 更多房地产开发商将参与城市产业培育和发展
由于公开土地招拍市场竞争激烈、高耗能城市商业综合体逐渐饱和、各城市产业引进招商需求日益旺盛，一些房地产开发商积极参与城市综合开发和建设。建设和产业引进培育，在城市发展中发挥更加重要的作用。 综合作用。
城市公园改造、养老、智慧城市建设、传统产业搬迁改造、专业产业园区建设等培育城市和产业功能的综合开发项目将成为部分房地产开发商中后期的主战场。 2020年高等级城市。也是主渠道之一。
建议房地产开发商清醒地考虑自身基因和优势能力，避免短视行为，当好资源整合者，打造自己的专业能力和延伸的行业合作朋友圈。
8 资产收购兼并数量增加，
机遇与风险并存
考虑到可能出现的黑天鹅事件导致企业落后、中小企业退出加速市场出清、部分企业资产结构和城市互换调整等驱动因素的影响， 2020年房地产行业整体企业股权和优质资产包的并购机会将会增多。 资金充裕购地的房地产开发商，2020年可将并购作为扩大土地资源的重要渠道，同时重点抓住部分区域房企的并购机会，实现快速发展在特定的重点中心城市。 深耕、跨越发展，需要更加注重风险防控。
9 国有企业产业整合加速
考虑到国家队在房地产行业的天然财力优势，以及当前区域房地产开发国企、城投公司等面临经营困难的客观形势，央企和地方2020年，国有企业将进行资产重组，发挥优势。 优势互补，形成加强国有资产保值增值的若干标杆案例。 地方国资也可重组资产、整合资源，完善本地区房地产开发、城市建设等业务板块。
10 物业服务及其他房地产多元化业务
快速增长和分拆
受宏观经济形势、监管政策导向以及自身业务增长逻辑的影响房地产行业杂志，A股、H股资本市场房地产板块整体估值较低。 2020年物业服务板块分拆上市将持续火热并保持良好估值。 倍数下，物业服务板块将成为房地产开发商资本市场第二平台载体的标准配置。 2020年，其他一些具有良好增长潜力的房地产相关多元化业务也有可能进入资本市场。
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