国家税务总局 珠海市税务局
关于公开征求意见的通知（征求意见稿）
为深入贯彻落实国务院“放管服”改革要求，优化税收营商环境，强化土地增值税征管服务，规范土地增值税预征工作，国家税务总局珠海市税务局起草了《国家税务总局珠海市税务局税务局公告（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见，公众可以通过以下渠道和方式提出反馈意见：
1、邮箱：gjswzjzhsswj@zhuhai.gov.cn
2、传真：0756-3216100
3、信件：地址：珠海市九洲大道东1273号国家税务总局珠海市税务局金融科（邮编：510900）
反馈截止日期为2021年10月7日。
附录：
1、国家税务总局珠海市税务局关于印发《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》（征求意见稿）的公告
2、国家税务总局珠海市税务局关于印发《珠海市房地产开发项目预征土地增值税管理办法》的公告（征求意见稿）附件
3、国家税务总局珠海市税务局关于印发《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》的公告政策解读
国家税务总局珠海市税务局公告
XXXX年X号
国家税务总局珠海市税务局关于印发《珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法》（征求意见稿）的公告
为深入贯彻落实国务院“放管服”改革要求，优化税收营商环境，强化土地增值税征管服务，规范土地增值税税款预征工作，国家税务总局珠海市税务局制定了《珠海市房地产开发项目》
现公布《土地增值税预征管理办法》，自公布之日起30日起施行。 《珠海市地方税务局关于修订的公告》（珠海市地方税务局公告2010年第1号）同时废止。
特别公告。
国家税务总局 珠海市税务局
XXXX年XX月XX日
珠海市房地产开发项目土地增值税预征管理办法
第一章 一般规定
第一条 为深入贯彻国务院“放权、放权、放权、放权、放权、优化服务”改革要求珠海房地产开发商，优化税收营商环境，加强土地增值税征收管理根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定， ”及其实施细则《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》（国税发[1996]227号）第四条“转发国家税务总局《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》（粤税发[2009]29号）第四条等规定，并结合《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》第四条等规定，关于印发的通知（国税发[2009]91号）、《国家税务总局广东省税务局公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）制定这些措施。
第二条 本办法适用于珠海市房地产开发项目预征土地增值税。 在我市开发、经营房地产的单位和个人（以下简称“纳税人”）应按照本办法有关规定申报土地增值税预征税率。 申报的土地增值税预征相关信息应当真实。 、合理性、合法性原则。
第三条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传指导，确定纳税人申报的预征税率珠海房地产开发商，按照规定预征土地增值税。法律。
第二章 初步征收率的报告
第四条 纳税人应当在首次实现房地产销售收入次月10个工作日内，区分不同项目、不同类型的房地产，填写《土地增值税预征税率备案表及附件》 （附件1），并按《土地增值税暂定征收率备案文件清单》（附件2）报送相关资料，并向项目所在地主管税务机关报送适用的暂定税率。
上述“项目”是指经国家有关部门批准并备案的房地产开发项目。 分期开发的项目，原则上《建设工程规划许可证》及所附规划图纸应当与项目立项、土地利用规划、图则结合使用。 设计审查（详细建设规划）、项目策划、销售（预售）、竣工验收等，确定项目阶段。 纳税人备案预征税率时，应当书面说明分期付款项目的范围和划分依据。 主管税务机关集体讨论确定分期项目，清算期间原则上不予变更。
第五条 纳税人按照销售面积和销售价格计算确定应纳税所得额。
（一）实用面积的确定
纳税人应当将普通住宅和其他类型的房地产分别计算其实用面积。 实用面积按照《建设工程规划许可证》及其所附规划图纸或者其他规划文件确定。 无法直接确定车位面积的，暂按规划可售车位数量乘以12.5（平方米/个）确定。
（2）销售价格的确定
1、销售产品类别的销售价格按照首次取得销售收入当月的实际平均销售价格（含增值税）确定。 价格低于住建部门登记销售平均价格（以下简称备案价格）85%的，按登记价格的85%确定。
2、如房产类型中有未售出的产品类别，则该未售出的产品类别的销售价格将按照登记价格的85%确定。 未向住建部门备案的，按照计划（预计）销售价格确定。
（三）应纳税所得额的计算
1、普通住宅应纳税所得额的计算
（一）适用增值税一般计税方法的项目
普通住宅应税收入=普通住宅销售价格×普通住宅实用面积-增值税销项税额
（二）适用增值税简易计税方法的项目
普通住宅应税收入=普通住宅销售价格×普通住宅实用面积-应纳增值税
2、其他房地产应纳税所得额的计算
其他各类房地产应纳税所得额按照除普通住宅以外的各类房地产应纳税所得额相加计算。 各类房地产产品的应纳税所得额，按照普通住宅房产应纳税所得额的计算方法计算。
第六条 纳税人应当根据房地产开发项目实际支出的合法、有效凭证和开发预算计划，征收各类成本费用，合理分配公共成本，确定普通住宅和其他类型不动产的扣除项目金额。财产。
(1) 取得土地使用权支付的金额
是指纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款以及按照国家有关规定缴纳的相关费用。 纳税人取得土地使用权需提供相关合同协议、票据等合法有效的凭证。
（2）房地产开发成本
1、征地拆迁补偿费用
按实际支出金额收取。 拆迁安置，按照《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条的规定办理。 纳税人应当提交拆迁补偿费视同销售金额和拆迁补偿费中包含的金额。 计算说明书、拆（迁）迁合同、收货名册或收货凭证、票据等。
2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费
（一）费用的计算与征收
已签订合同的，按照合同金额或结算金额计算，纳税人备案时应提供相关合同或结算报表； 未签订合同的，按照预算金额计算，纳税人在编制时应提供预算或其他计算征收依据。
（二）与土地增值税工程成本扣除标准比较
纳税人应当根据房地产开发项目的规划、设计等信息填写《房地产工程造价数据采集表》（附件3）。 主管税务机关将纳税人报送的工程造价数据与珠海市土地增值税工程造价扣除标准进行比对。 超过扣除标准30%的，纳税人可能需要额外提交以下资料：①工程造价说明； ② 代表人对所提供信息的真实性承担法律责任的法律声明； ③ 施工合同及补充协议； ④ 招标承包工程的招标文件、招标文件和中标通知书； ⑤ 完整的工程施工图、竣工图、工程结算文件及工程量清单、材料苗木清单（乔灌木总平面布置图）； ⑥ 根据需要提供图纸审查记录、设计变更、项目变更单、现场签证表等证据； ⑦ 税务部门要求的其他补充资料。 主管税务机关对纳税人报送的补充资料进行审核，汇总确认预报项目成本扣除金额。
3. 开发管理费用
月平均金额按照直接组织管理开发项目实际发生的金额计算。 纳税人备案时应提供可按清算单位准确分类的“发展间接费用”明细账页复印件。
开发管理费用=每月平均直接组织和管理开发项目实际发生的金额×预计开发月数。
（3）房地产开发支出
1.利息支出
暂按取得土地使用权价款与房地产开发成本之和的5%征收。
2、其他房地产开发支出
按取得土地使用权价款与房地产开发成本之和的5%征收。
（四）房地产转让相关税费
1.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加
依照本办法第六条计算确定的应纳税所得额，按照5%的征收率计算应纳增值税，并预扣城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加费应相应计算。
2. 印花税
根据会计制度规定，与房地产转让相关的印花税纳入“税金及附加”核算的，按照本办法计算确定的应纳税所得额计算印花税税额。本办法第六条规定的，并在预征备案时纳入“与转让房地产有关的内容”。 扣除“相关税费”； 否则，按照房地产开发费用的有关规定扣除。
（五）财政部规定的其他扣除项目
纳税人从事房地产开发的，可按本条第（一）、（二）项规定计算的总额的20%加计扣除。
第七条 不同项目或不同类型房地产共同成本的计算和分配
（一）在同一块土地上分期开发的房地产开发项目，每期取得土地使用权所支付的金额、征地拆迁补偿费可以按照建筑面积法计算分摊。 其他成本费用按照可售建筑面积的比例计算分配。
（二）同一项目内发生的可按照受益对象直接分类的成本、费用，按照直接成本法计入相应的房地产类别扣除； 无法按照受益对象直接分类的成本费用，原则上按照不同类型的房地产扣除。 计算并分配可售建筑面积的比例。
（三）同一项目内，占用相对独立土地面积的不同类型房地产，各期取得土地使用权支付的金额、征地拆迁补偿费可按照土地面积法计算分摊。 国有土地使用权出让合同或其补充协议载明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分和地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金直接划转至相应的受益人（地上部分或地下部分）。 部分）。
（四）分期开发的房地产项目，各期成本费用的收支方式应当一致； 不一致的，按照有关规定进行相应调整。
第八条 纳税人按照本办法第五条、第六条、第七条的规定确定各类房地产的应纳税所得额和扣除项目后，计算增值税额和增值税率，并计算按适用税率缴纳税款。 对于税款，各类房地产的预缴率根据应纳税额占应纳税所得额的比例确定。
为了计算和操作简便，预警率统一划分为0.2%的区间。 从最低值开始的跨度百分比决定了警告率。
除经济适用住房项目外，纳税人申报的预征税率不得低于2%。
第三章 初步征收率报告的受理和确定
第九条 主管税务机关应当密切监控辖区内房地产开发项目的建设和销售情况，及时指导纳税人编制土地增值税预缴率。
纳税人未按要求填报税前税率的，主管税务机关应当及时向纳税人发出《责令限期改正通知书》，责令纳税人限期办理填报手续。 。
纳税人未办理或者逾期未填报报告手续和材料的，主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。 。
第十条 主管税务机关应当自受理税前税率备案材料之日起22个工作日内完成备案材料审核和税种认定，并将认定结果书面通知纳税人。
主管税务机关因特殊原因不能按时办理的，经区级税务机关批准，可以延长10个工作日。 审核结果确定前，按照纳税人申报的预征税率（非经济适用住房不低于2%）进行预征。
第四章 前期税收及后续管理
第十一条 纳税人应当自首次实现销售收入的次月起按月申报缴纳预缴税款。
预征土地增值税的计算依据按照《国家税务总局关于企业预征土地增值税征收管理若干规定的公告》有关规定确定关于增值税改革的通知》（国家税务总局公告2016年第70号）。
销售收入的实现情况按下式确定：
（一）商品房以预售形式销售的，在实际取得预售房收入之日确认收入；
（二）商品房采用分期付款方式销售的，按各期实际取得收入之日确认收入；
（三）以银行抵押销售商品房的，在取得首付收入和银行贷款的当日确认收入；
（4）以其他方式销售商品房的，在实际取得房屋销售收入之日确认收入。
第十二条 纳税人应当在年度终了后两个月内，向主管税务机关报告上一年度实际平均销售价格和发生的成本。 实际平均售价或成本与申报时申报金额相比发生较大变化，导致税前税率变化超过0.5%的，纳税人应当重新向主管税务机关报告，并调整年度预提税额。 -税率。
第十三条 需要重新备案的，主管税务机关应当自受理备案材料之日起22个工作日内完成税种审核认定，并将重新认定结果书面通知纳税人。
第十四条 纳税人开发的项目符合土地增值税清算条件的，应当按照规定及时进行清算。 土地增值税清算时未转让的房地产清算后转让的，纳税人应按月汇总，并于次月15日内申报缴纳土地增值税。 纳税人在土地增值税清算审核期内转让房地产的，应按规定预征土地增值税。 税务机关出具清算结论后，按照清算后划转的规定申报缴纳土地增值税，超出部分予以退还。
第五章附则
第十五条 本办法所称日，除特指“工作日”外，均指“自然日”。
第十六条 本办法由国家税务总局珠海市税务局负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起30日后施行。
附录：
1.《土地增值税暂定税率备案表及附件》
2.《土地增值税预征税率备案材料清单》
3.《房地产工程造价数据采集表》
