01. 徐汇区概况
徐汇区位于上海市中心城区西南侧。 它具有优越的地理位置。 北与长宁区、静安区、黄浦区毗邻，西南与闵行区毗邻，与浦东新区隔江相望。 邻近的地区都是开发最成功的地区。 出生。 徐汇区横跨内、中、外环，陆路、铁路交通四通八达。 拥有极其雄厚的教育和医疗资源，拥有多所市内顶尖的私立和公立初中、小学。
徐汇区历史悠久，是西方文化与东方文化碰撞融合的地方。 明朝末年，大学士、著名科学家徐光启在肇嘉浜附近建立了农场。 他从事农业实验并着书立说。 他还与意大利和欧洲传教士利玛窦合作，开创了中西文化交流的先河。 徐氏家族世代居住于此，故称徐家汇，区名由此而来。 徐汇区的衡山路、复兴路、龙华属于上海市历史文化保护区。
恒福历史街区位于旧法租界内，是最具老上海气息的街区。 上海的权力核心——上海市委所在地的康平路、网红打卡的武康路均位于该区域。
龙华寺始建于北宋太平兴国二年（公元977年）。 现为龙华烈士陵园的一部分，被列为上海市文物保护单位。
徐汇区不仅有着深厚的历史根基，也有着升级的未来。 根据《上海2035总体规划》，徐汇区的恒福历史街区、徐家汇、徐汇滨江均在中心活动区内。
其中，徐汇滨江是全区的发展中心。 以金融、艺术传媒、互联网产业为主的新CBD即将建成，正在紧锣密鼓地建设中。 由于徐汇滨江地处黄浦江沿岸，将成为一个高活力的商圈，房地产公司在这里建造了大型平层江景房。 已成为浦西最新的顶级豪宅区，顶层的购买力不亚于新天地。
02. 徐汇区交通
徐汇以北的轨道交通非常密集。 无论你身在何处，一公里内都有多条地铁线路。 徐家汇（1/9/11）和陕西南路站（1/10/12）都是三轨交汇的轨道交通。 中心。
徐汇区中部轨道交通密度尚可，南部植物园、华景目前尚无地铁通达。 但未来，纵向15号线、23号线以及横向19号线和机场连接线的开通，将大大提升徐汇中南部的便利性，也将使徐汇至闵行、长宁区的公共交通更加便利。方便的。 。
在徐汇开车也比较方便。 通过内环线可前往长宁区、黄浦区，行车时间相对较短。 中环路在徐汇区通勤便利。 沪闵高架是徐汇区通往闵行区的主干道。 龙耀路隧道位于徐汇滨江CBD附近，连接浦东后滩和西岸。
位于徐汇区的上海南站是运输能力仅次于虹桥站的高铁车站。
03.徐汇区工商
徐汇区产业结构不断调整优化。 第二、三产业比重由“28格局”转向“19格局”，形成了以现代服务业为主导，工业、商业、房地产业为支撑的产业格局。 现代服务业 工业、商业、房地产、工业的税率为4.5:2:2:1。 徐汇区现代服务业互联网产业蓬勃发展。 在过去十几年的互联网浪潮中，徐汇区分得了一杯羹。 该区漕河泾开发区已成为与浦东张江并列的上海互联网产业中心。 根据《上海市科技创新布局规划》，漕河泾是重点发展区域之一。
腾讯、商汤科技等互联网和人工智能巨头均在漕河泾设有办事处。
但漕河泾的部分产业正在向徐汇滨江迁移，徐汇的互联网产业将进一步壮大。
云锦路、徐汇滨江、西岸媒体港天际线已基本形成。 目前已知入驻的企业包括：腾讯华东总部、网易、小米、游族网络、湖南卫视等。
龙华中路徐汇河畔的西岸金融城建筑面积达170万平方米，甚至超过了西岸媒体港的100万平方米。 对接徐汇区“徐汇滨江金融带”总体发展目标，推进与央行等大型金融机构的合作。 此次合作以金融科技行业为主导。 今年2月，西岸金融城综合体地块最终以总价310.5亿元落得香港置地集团，成为迄今为止全国总价最高的地王。
该地块主要为金融产业功能和企业机构定制。 配备商业、高端酒店、租赁住房、会展、文化旅游等一流服务业，建成集商业、商业、居住、休闲、文化、生态等功能于一体。 中心活动区将进一步提升徐汇区的金融水平。
徐汇区历来国有企业实力雄厚、专业服务业强。 徐汇区东北角陕西南路站附近区域属于淮海路CBD，紧邻南京西路CBD。 陕西南路站附近的嘉华中心、环茂广场等地聚集了众多外资企业总部和律师事务所。 世纪商业广场是广告界著名的“加班楼”。 徐家汇是传统的“老干部”地区，也是上海市和徐汇区国有企业的集中地。
徐汇区汇聚了金融、互联网、专业服务等优质产业，提供了大量高薪就业岗位，产住结合较强。
徐汇区的商业是上海西南地区的主导商业。 1999年底，拥有港汇66号的徐家汇成为上海商业中心的制高点，人气一度超过南京西路、淮海中路等核心商圈。
随着时间的推移，徐家汇逐渐回归“副中心”的地位，在新一轮城市更新中被南京西路、淮海中路商圈抛在后面。 但仍是“副中心”中实力最强的，明显超越五角场、花木、真如头。 令人兴奋的是，未来十年，徐家汇将迎来又一次大幅崛起。 商王新鸿基地产2013年斥资逾200亿收购徐家汇地块，预计总投资400亿打造旗舰综合体——国贸徐家汇中心，主楼高度高370米，将成为浦西第三高建筑（仅次于北外滩新规划的380米和480米地块）。
香港新鸿基地产的实力不用多说。 目前已竣工的国际金融中心和环贸广场iapm被誉为浦东、浦西最好的购物中心。 目前，购物中心一期OneITC已投入使用，其余主体部分将于2023年完工。
徐家汇中心是新鸿基地产迄今为止在中国内地和香港最大的投资项目，它很可能会改变上海的整个商业格局。
徐汇滨江区的高强度产业集聚，必将刺激商业进步。 但对西岸媒体港区商业建设的预期应适当降低。 原计划由梦工厂集团建设的上海梦中心项目已全部划转至区国资委所属西岸集团。 国有企业的商业发展和运营能力有限，估计达不到最初预期的效果。
不过，香港置地斥资310亿元人民币在龙华中路地区的地王项目将具有较强的商业能力，并已确定将在上海开设第二家文华东方酒店。
说起徐汇区的商业，恒福历史街区也是一股不可忽视的力量。 低调而奢华的建国西路，是可与外滩媲美的顶级西餐、日餐聚集地。
建业里嘉佩乐酒店位于建国西路，是上海顶级的五星级酒店。 入门级的房间一晚要4000多元。
淮海中路商务区是上海顶级核心商务区之一。 它的实力分散在东西两侧。 西侧制高点为新鸿基地产开发及营运的iapm广场。 位于徐汇区东北角，与黄浦区隔陕西南路相望。 区。
ICC是一座杰出的商业综合体，拥有Paragon Cinema、City's Super精品超市以及各种豪华购物和餐饮。 年客流量位居全市购物中心前五名。 徐家汇中心开业前，将长期占据徐汇区最大的购物中心。 座位。
徐汇区的区级商业中心也百花齐放。 徐汇滨江北段的商业业态已达到一定规模。 龙华中路有绿地欢乐城、正大乐城、保利时代三个购物中心。 但他们的定位与附近的豪宅居民错位，主要针对周边的上班族。 漕宝路上的徐汇日月夜人气很高，是以餐饮为主的商业中心。
04.徐汇区医疗
徐汇区的医疗资源无疑是全市最好的。 除了中山医院等全国顶尖的三级综合医院外，胸科医院、耳鼻喉科医院、精神卫生中心、国家母婴医院等三级专科医院占据了上海三级专科医院的半壁江山。 其中，中山医院排名全国第5位，第六人民医院排名第33位。
重点部门如下：
复旦大学附属中山医院：放射科、呼吸科、麻醉科、内分泌科、普外科、肾内科、心血管病科、心脏外科、胸外科、整形外科、检验医学、核医学、超声医学
上海市第六人民医院：耳鼻喉科、骨科、内分泌科、超声医学科
复旦大学耳鼻喉科医院：耳鼻喉科、眼科
复旦大学附属肿瘤医院：病理科
上海市精神卫生中心：精神科
上海胸科医院：胸外科
05.徐汇区K12教育
上海的教育结构素有“徐一、阳二”之称，其中徐汇排名第一，杨浦排名第二。 徐汇区一线公办小学的学生主要就读民办初中。
徐汇区公立小学的阵容可谓豪华。 惠施小学、高安路小学、建祥小学、向阳小学合称“四所公办小学”，均为全市顶尖小学。 民办逸夫小学招生数据位居全市第一，盛大花园小学、爱居小学也位居全市民办小学前列。 世界外语小学是一所拥有优秀国内外教育路线的民办学校。 初中方面，徐汇区呈现民办学校强于公办学校的格局。 华育中学高中部约三分之一的学生将考入上海中学，与杨浦区兰生复旦并列上海最好的初中。 西南模范、西南伟育也是徐汇区招生数据优秀的民办初中。 公办徐汇中学、南磨初中、徐教育学院附属学校、师范第三附属学校、远南中学的录取数据均可接受。
随着公民同步招生和民办学校抽签新政策的到来，徐汇区的教育格局发生了变化。 一线小学通过电脑分配座位给很多，有一定概率分配给普通初中。 一些初中条件好的小学+初中双学区的需求会增加，比如第三师范附属九年制师范学校、交大附属小学+徐汇中学学校/南磨初中、远南小学+远南中学、上海小学+徐教园附属学校的组合。
高中层面，徐汇区上海中学是上海最好的高中，一流的升学率高达99%，70%以上的学生都能考上清北付小脚。 只要能考上上海中学，基本就进入了精英班。 排名全区第二的南阳模范中学，常年有60余名学生考入复旦交通大学，仅次于四校和七宝、建平学校。
徐汇区尖子生众多，中考竞争十分激烈。 普通和高级的分数线都很高。 在徐汇区读书的家庭一定要做好心理准备。
06. 徐汇区简介
①衡山路/建国西路段
衡山路段和建国西路段是最优雅的悬铃木街区，属于老法租界。 建国西路、复兴中路、永嘉路、武康路有很多民国时期的独栋别墅。 其中一些现在用作历史博物馆等公共设施，还有一些是私人拥有的。 总价超过九位数。 这里我就不详细说了。 。 这两个板块的资源都是无可挑剔的。 区内有陕西南路等多个轨道交通枢纽，淮海路是繁华商圈。 医院设有三级专科耳鼻喉科医院和肿瘤医院。 此外，衡山路段南北分别与华山医院和中山医院两家顶级医疗机构接壤。 在K12教育方面，“四大公办小学”中的三所——高安路小学、建祥小学、向阳小学均属于这两个板块。 自然，这两个板块的单价是上海最贵的。 普通商品房和普通公寓的单价基本都在12万元以上。 如果是有学区的，超过15万元的情况并不少见。 两居室的总价基本在1000万以上，三居室在1500万元以上，学区房三居室在2000万元以上。 区内的房子都比较老，基本都是2000年左右建的。第二新的房子只有嘉御庭和上海天玺，都是顶级豪宅，总价非常高。
②徐家汇路段
徐家汇是上海历史悠久的高端住宅区，配套设施较为完善，高层建筑众多，商业发达，轨道交通密集，医疗、教育资源丰富。 徐家汇地铁站周边区域是整个板块发展的核心。 港威66、美罗城、即将开业的徐家汇中心都是大家熟悉的购物中心。 辖区惠师小学是市一级公立小学之一。 此外，交大附小+南模小学是区内最好的双学区之一。 医疗资源方面，中山医院位于板块最东侧，胸科医院位于西北侧，内环路边缘的第六人民医院也是徐家汇的卫星资源。 徐家汇虽然档次较高，但整体建设年份较早。 大部分社区建于1995年至2005年之间，非商业区城市界面相对陈旧，密度较高。 该板块住宅单价偏高，根据户型和建筑质量不同，在9万元至11万元之间。 两居室总价在1000万元左右，三居室总价在1200万元以上。
③ 徐汇滨江段
徐汇滨江是2035中心活动区唯一的低密度纯豪华住宅区，既是黄浦滨江片区，又是一个没有历史包袱、全新城市界面的全新规划区。 因此，它成为上海最受欢迎的豪华住宅区。 总价5000万、每层一套的云锦东方也成为“阳光盘”。
目前片区公共设施一般，但距离片区北面的中山医院仅5-10分钟左右。 附近的龙华小区还拥有顶尖的私立山大花园小学。 由于是纯豪宅板块，住宅户型单价基本在11万元以上，主力户型以三房及以上大平层为主。 该区域的住宅分为两层。 以上海湾宫、百汇花园、中信君庭为代表的高端公寓三房总价约1500万至2000万。 云锦东方、保利西海岸、绿地海珀徐汇定位为顶级楼盘，总价均在3000万元以上，不乏售价在40至5000万元的房源。 目前该板块在售新房源为上海湾豪庭二期，主力户型100-200平米的恒远西岸1号也将于近期推出。
④龙华板块
龙华片区是毗邻徐汇滨江的住宅片区。 城市界面整体陈旧，大部分住宅区建于1995年至2000年之间。区内轨道交通纵横交错，通勤便捷； 师范学校附设一所九年制师范学校，是这一轮小学升初中改革中受益匪浅的学校； 行业医疗资源一般，但无需去第六人民医院，中山医院相对方便。 龙华片区无学区的住宅单价在6万元至7万元之间，两居室总价在600万元左右，三居室总价在900万元左右。 部分学区单价8万-9万元，两居室总价7-900万元，三居室总价10-1200万元左右。 该街区只有一栋新房，即徐汇公园路1号。
⑤田林/漕河泾/卫生科
田林是徐家汇西南侧的纯住宅区。 城市界面老旧，公营住房数量较多，无次新建商品房。 区内有3条轨道交通线路：1路、9路、12路； 教育资源尚可，有田林三小、四小、田林二中； 第六人民医院、徐汇日月均在小区内，生活便捷。 该板块商品房单价在8万-9万元左右，其中两居室总价在8-1000万元，三居室总价在10-1200万元。 夫家单价在6万-7万元左右，总价在3-600万元不等。
漕河泾是徐汇区最西侧的一个工业园区，与闵行接壤。 区内以办公楼为主，还有少量住宅楼。 万科乔戈、保利天悦即将在漕河泾开业。 预计单价将超过10万，或将拉升整个板块的估值。
康健是漕河泾南侧的一个住宅区。 区内求知小学为二线公立小学，私立学校包括世界外国语学校中小学。 该区域以90年代老小区为主，有少量2005年左右建成的商品房。商品房单价较高，8万元至9万元不等，两居室总价9元-1000万，三居室总价超过1200万元。 夫房单价6万-7万元，总价250万元-500万元。
⑥华东理工大学/上海南站/植物园片区
这三个路段是徐汇区沪闵高架与中环线之间的区域。 华东理工大学、上海南站、植物园占地较大。 其余区域主要是20世纪90年代丈夫的房屋和1995年至2005年间建造的旧建筑。 商品房。
该地区教育资源丰富。 上海小学+徐教育学院双学区位于上海南站地区。 元南小学+元南中学双学区位于植物园地区。
这三个地区的夫房单价在6万至7万元，总价一般在2至400万元。 如果您想在市区买房上海南站房价，这些区域都是可以考虑的。 商品房单价7万-8万元，两居室总价600万元，三居室总价7-900万元左右。
⑦华泾/长桥路段
华泾与长桥连成一体，是徐汇区最南端的黄浦区滨江地段。 基本由夫房和动迁房组成。 老公房单价5万，动迁房价格6万左右，总价基本在600万以内。 住房。
这两个区域目前尚未连接地铁。 但按照规划，它们将成为轨道交通密集区，未来可期。 纵15、23号线、横19号线、机场联络线将在华泾交汇，将成为上海南部的轨道交通枢纽。
华景地段是徐汇区唯一可以买到60平米左右小两居室、总价在300万元以内的区域。 未来这里将是铁路密集区，非常适合刚需买房的人。
⑧ 倾斜土路段
斜土路路段地理位置优越，但由于其商业、学区并不突出，且城市界面陈旧，是一直被忽视的路段。 不，我差点忘了~
斜土路的位置值得细细品味。 西边是徐家汇； 北临恒福历史街区，五通落叶、淮海路CBD近在咫尺； 东边是打浦大桥，也是黄浦区的发达地区。 再往东北方向就是一片新天地。 斜土路南侧本来就比较薄弱。 但香港置地310亿地王就在板块正南，西岸金融城潜力巨大。 斜土路段位于上海最好的两家医院瑞金医院和中山医院之间，医疗条件得天独厚。 斜土路段住宅单价8万元，两居室总价800万元，三居室总价1000万元左右。 整个徐汇地区，价格甚至低于中低档，与健康领域类似。
07. 徐汇区代表性楼盘
第一层：顶级豪宅。 单价12万元以上，总价门槛3000万元以上。 徐汇区的衡山路段、建国西路段、徐家汇段是上海的老牌高档住宅区，一些大型单层豪宅星罗棋布。 比如“日不落”的仲恺城市之光（徐汇店）就位于徐家汇。 徐汇滨江是目前徐汇区高端豪宅密度最高的区域。
第二层：高档公寓。 单价11万-12万元，总价15-2500万元。 衡山路和建国西路的一些2005年左右建成的房屋占据了绝佳的地理位置。 其中很多都是一线学区房，总价也比较高。 徐汇滨江区的一些次优豪宅也在这个价格区间。
第三梯队：普通商品房。 单价在8万到9万之间，两居室总价在8到1000万元之间上海南站房价，三居室总价在10到1200万元左右。 徐汇区虽然面积大，但房价还是比较平稳。 康健等地理位置较差的地区单价并不低，与徐家汇、万体育中心附近的低品质住房价格相当。
第四梯队：老建筑。 单价在7万元至8万元之间，三居室总价在900万元以下。 徐汇区总体发展较早。 这里有大量90年代建成的老建筑，主要是两层六户或一层四户的塔楼。 广泛分布在斜土路、徐家汇、万体育中心、龙华路段。
第五梯队：老小，单价5万-6万，总价2-400万之间。 徐汇区部分区域城市界面陈旧。 还有很多XX村和2个80年代、90年代建的村。 大多位于田林、华东理工大学、上海南站、植物园、场桥、华泾等地。
08.徐汇区的特色、居住人口特征及未来前景
徐汇区是中西文化交融的地方。 行政区域面积较大，各区风格、居民各异。 衡山路和建国西路路段属于旧法租界，异域风情浓厚。 大多数居民是外国人和高净值上海。 超过80％的Jiayyuting买家的总订阅价格超过2500万，有310张ID卡，是在上海出生和抚养的居民。 这在城市中相对较少，这表明该地区具有历史遗产。 该地区对旧上海有很强的吸引力。 Xujiahui是一个典型的“资深干部”地区，大多数居民是上海地方国有企业的中间和高级经理。 Xuhui Riverside是一个显而易见的新贵区域，吸引了来自全国各地的新资金，他们对周围设施没有高要求并寻求生活舒适。 除了购买房屋的Caohejing附近的大量代码农民外，Xuhui区的其他地区没有任何重大的发展机会，居民主要是当地的普通家庭。
在过去的十年中，Xuhui区一直相对安静，并因Jingan，Pudong New地区，Minhang和其他地区的快速发展所掩盖。 但是，在下一个阶段，Xuhui将迎来新的战略机会。
除了Sun Hung Kai投资的Xujiahui中心项目以400亿元人民币的期望外，连接中国各种商业广场的天空走廊也正在建设中，以解决Xujiahui商业区行人交通困难的痛苦点。 此外，地区政府还批准对旧商业建筑（例如Huijin百货商店和Pacific Digital）进行翻新，这些建筑将在一两年内完成。 Ganghui 66广场的翻新工程已经完成，北区购物中心已添加。 随着2023年ITC Xujiahui中心的最终宣布，Xujiahui商业区将完全摆脱“子中心”的名称，并成为宇宙的真正中心！
除Xujiahui外，沿Xuhui Riverside沿线的所有陆地地块都高度位置。 Longhua Middle Road南侧的土地已被香港土地收购，并将建成West Bund Financial City，成为Puxi的另一个高级金融聚会区，除了外滩和Dongjiadu。计划达到280米，这将形成新的河滨天际线。
在云珍路和Xuhui Riverside上的西岸媒体港口的建设进入了最后阶段。 天际线基本上已经成型，将来将成为互联网和媒体公司的总部。
尽管Huajing有点遥远，并且靠近外环路，但计划在此处汇聚四个垂直和水平铁路线。 将来，它可能会成为Xuhui区的一个意外的新大规模开发区。
有人说，武伊地区的住房价格太昂贵，整体城市界面也很古老。 购买房屋时，应避免Xuhui区。 我认为，如果该声明针对特定的购房者是有道理的，但这并不完全正确。 Xuhui的购房者基本上是为了期望和未来而购买。 他们要么在学区购买房屋以进行孩子的教育，要么他们认为Xuhui的发展可以超出预期，房价将进一步上涨。 如果您优先考虑自我生活的经验，对孩子没有很高的教育要求，或者去国外，您应该真正考虑换区区。 总价和单价相同的房屋的质量比Xuhui区的房屋要好得多。
但是，我认为Xuhui区的可能性仍然很高，在某些领域将房价上涨高于整个市场。 例如，Xujiahui中心的完成可能会超过人们当前的理解。 毕竟，在Sun Hung Kai建造IAPM广场之前，Shaanxi South Road的土地正在向外国人出售假货。 IAPM完成后，它转变为Huaihai Road的顶部位置。 如果Xujiahui中心可以成为城市中最强大的综合体，那么周围地区的住房价格将进一步上升。 另一个例子是，如果建造Xuhui Riverside是成功的，那么河流豪华房屋的价值将变得更加稀缺。 Xietu Road位于东部，西，北部和南部的顶部位置，其自身价值也可能返回。
一般而言，Xuhui的住房价格相对昂贵，这是有某种原因的。 一流的医疗，教育，商业和铁路运输设施一方面； 另一方面，急剧的计划和构建。 我们应该从客观的角度看待它。
