第一章 REITs的概念、特征和主要功能
近年来，国内房地产行业日益金融化。 这种“金融化”主要表现在以下三个方面：一是从房地产供给侧来看，房地产开发金融化； 二是从采购需求端来看。 一是房地产商品属性的金融化，三是从参与市场主体的角度来看房地产行业参与群体的金融化。 从以上三个方面领汇房地产信托投资基金，我们都感受到房地产行业与金融、资本融合的趋势越来越明显。 国际成熟市场的投资者可以通过金融工具参与房地产市场，金融资产在房地产领域的配置可以达到20%，凸显了整个房地产行业对于金融市场的重要性。 其中，REITs是房地产金融投资产品的一种。 他们本质上是在资本市场上将成熟的房地产证券化。 它们兼具金融和房地产属性。 其金融属性体现在：REITs被公认为帮助投资者拓宽房地产投资渠道的最佳方式之一。 通过证券化，将流动性较差的房地产资产转换为流动性较高的REITs份额，提高了房地产资产的流动性，有利于扩大资本机制，可以通过并购、融资等资本运作实现规模扩张。 REITs的房地产属性体现在：REITs重点投资于能够产生定期租金收入的成熟房地产资产。 他们可以少量投资土地和建设项目等，并拥有专业的房地产管理团队，有助于房产增值并实现长期稳定。 返回。
作为开篇，本章分为三个部分，总结了REITs的基本分类、基本特征和主要功能。 具体来说，第一节介绍了REITs的基本概念和不同的分类方法； 第二节介绍REITs的产品特点，并将REITs与房地产资产证券化、房地产上市公司、房地产信托等相关概念进行比较，帮助读者进一步了解REITs的主要特点； 第三节主要从REITs市场对房地产行业、企业和金融市场的影响和意义来分析REITs的主要功能和影响。
第一节 REITs的概念及分类 一、基本概念
房地产投资信托基金（简称REITs）是根据信托原则设计的。 它们以公开或非公开的方式，通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，交给专门的投资机构进行投资、经营和管理。 按比例向投资者分配综合投资收益的金融投资产品。 一般情况下，REITs收购商业地产，持有并经营，并将租金收入按一定比例分配给投资者。 投资者享受投资回报，风险自担。 对于房地产所有者和开发商而言，REITs 为非流动性房地产资产重新体现其价值提供了一种方式，特别是为位于黄金商业地段的投资级房地产提供了新的需求。 对于中小投资者来说，REITs可以让他们直接参与商业地产投资，而无需筹集大量资金。
海外经验表明，REITs的内涵可以扩大到包括铁路、公路、通讯设施、配电网、污水处理设施以及其他具有经济价值的土地附着物。 这些资产可以理解为房地产，也是常见的基础设施资产。 。 业界将投资这些基础设施资产的REIT称为基础设施REIT。 对基础设施REITs的介绍是本书的重要内容之一，将在第11章中具体讨论。
从国际市场来看，REITs作为一种创新的投融资方式，最早于20世纪60年代在美国兴起。 截至2016年第三季度，全球共有36个国家或地区建立了REITs市场，上市REITs超过408只，总市值已超过1.7万亿美元。 我们将在第二章专门介绍REITs在全球市场的发展历史和具体情况。
REITs在我国起步较晚，直到2003年才进入香港房地产市场。2005年11月，领汇房地产投资信托基金在香港上市，成为香港首只REITs基金。 从内地来看，2005年11月，商务部明确提出“开放境内REITs融资渠道”的建议； 2006年，证监会、深圳证券交易所开始筹备推出境内交易所REITs产品； 2009年，央行会同银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”，明确信托资金应当投资于已使用且具有稳定性的房地产。现金周转; 2014年11月，根据住建部及有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四大城市首先开展REITs发行与交易试点; 2015年1月，住建部印发《关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极培育住房租赁经营机构领汇房地产信托投资基金，积极推进房地产投资信托试点基金（房地产投资信托基金）。 但由于一些制度障碍，REITs在我国的推进进展缓慢。 目前，海外市场尚无标准化的REITs产品。 我们将在第三章具体讨论国内市场的发展历史和现状。
