中道原创
2018.07.03
经常有朋友问，我单位出租的房产需要确认为投资性房地产吗？ 还是作为固定资产？ 如何确定？ 那么我们就来看看什么是投资性房地产，以及什么条件下需要认定为投资性房地产。
1.什么是投资性房地产？
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。
2、投资性房地产如何确认？
在满足投资性房地产概念的前提下，必须满足以下两个投资性房地产条件，才能认定为投资性房地产：
1、与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
2、投资性房地产的成本能够可靠地计量。
3. 哪些资产一般属于投资性房地产？
一般来说，投资性房地产仅包括以下三项：
1、已出租的土地使用权
应当指出的是：
（一）企业计划租赁但尚未租赁的土地使用权不属于投资性房地产。
（2）以经营租赁方式出租后转租给其他单位的土地使用权，由于不是公司自有资产，不能确认为投资性房地产。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
需要注意的是，持有的土地不属于拟开发用地等增值后拟转让的土地使用权，也不属于按照国家规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
3、已出租的房屋
应当指出的是：
（一）租赁建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁形式出租的建筑物。 但是，如果以经营租赁的形式租用建筑物，然后转租给其他单位，则该建筑物不属于企业自有资产，不能予以确认。 用于投资性房地产。
（2）企业租赁建筑物并按照租赁协议向承租人提供相关辅助服务，且在整个协议中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产。
这句话到底是什么意思呢？ 例如：
某企业出租一栋建筑物作为购物中心，并提供物业管理服务。 但企业的收入主要是租金收入，物业管理费收入仅占租金收入的一小部分。 在此情况下，企业应将该建筑物确认为投资性房地产。
如果公司将大楼作为酒店来运营，那么此时，它也是在出租房间，但是酒店的服务占据了整个业务中非常重要的一部分，并且产生了重大影响。 因此，我们认为酒店经营本质上是销售服务，而不是出租房间。 那么该资产应确认为固定资产而不是投资性房地产。
需要特别注意的是：
1、企业出租给职工的房屋、企业自用的办公楼、生产车间、存货房地产，不属于投资性房地产。
2.一定的房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理。 用于赚取租金或资本增值且能够单独计量并出售的部分，确认为投资。 投资性房地产； 不能单独计量和出售且用于赚取租金或资本增值的部分投资性房地产 固定资产，不确认为投资性房地产。
4、投资性房地产的会计处理如何？
企业在会计处理投资性房地产时有两种模式，一种是成本模式，一种是公允价值模式。 但需要注意的是，同一企业只能采用一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1. 主题设置
成本模式下，企业应设立“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。
在公允价值模式下，企业应设置“投资性房地产——成本”和“投资性房地产——公允价值变动”等科目。
2. 账户处理
关于不同模式下投资性房地产的会计处理，我整理了下表，方便大家比较。
生意发生
成本模型
公允价值模型
1.增加时
① 从外部购买时（价格、税金、费用）
借：投资性房地产
贷款方式：银行存款
① 从外部购买时（价格、税金、费用）
借：投资性房地产-成本
贷款方式：银行存款
②自己搭建
借：投资性房地产
贷项：开发成本/在建工程等。
②自己搭建
借：投资性房地产-成本
贷项：开发成本/在建工程等。
2. 收取租金
借方：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费--应交增值税（产出品）
3、期末计量
（12月31日）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
① 期末公允价值>账面残值
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②期末公允价值<账面残值
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
4、减值问题
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
[提示] 条款不允许撤销
不允许计提减值准备
5、不同模式下投资性房地产的税收差异
1、成本模型
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产税务处理与会计处理的差异主要是由于折旧政策和减值准备计提的差异所致。
(1) 折旧政策
企业采取的折旧政策符合税法规定的，无需进行纳税调整； 如果不一致，则需要对折旧额进行纳税调整。
（2）减值准备
成本模式下，投资性房地产发生减值且企业已计提投资性房地产减值准备的，需要按照企业所得税法第八条、第十条的规定进行纳税调整； 如果企业未计提减值准备，则无需进行纳税调整。
2、公允价值模型
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产税务处理与会计处理的差异主要表现在以下两个方面：
（1）根据会计准则，资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，必须计入当期损益。 然而，出于税收目的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认，而必须进行计算。 税收调整。
（2）会计准则确认的投资性房地产属于税法规定的固定资产或无形资产类别。 因此，公允价值模式下虽然在会计中不计提和确认折旧，但仍需要按照税法规定计提折旧。 该政策计算折旧扣除并调整应税收入。
6. 不同模型的优缺点分析
1、采用成本模式时，会计只需按照收入实现的原则确认收入，并按照折旧或摊销确认成本，会计处理简单； 采用公允价值模式时，除了按照收入实现的原则确认收入外，还应以公允价值为基础。 重新计量投资性房地产价值的变化。 更复杂的是公允价值确定的问题。
因此，在实际工作中，很多企业通常采用成本模型。
2、对利润的影响，由于成本模式下计提折旧和减值准备，资产账面价值持续下降，故当期利润减少； 但在公允价值模式下，无需计提折旧和摊销，本期费用有所减少。 此外，近年来房地产大幅升值，资产负债表日资产公允价值有所上升。 由此产生的重估升值计入当期收入。 这部分收入虽然没有现金支持，但却构成了企业利润的一部分。 因此，一般来说，在房地产大幅升值的背景下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利影响。
七、总结
从上面的内容我们不难发现：
1、企业自有的房地产，只有出租时才能确认为投资性房地产，其余的确认为固定资产； 企业拥有的土地使用权投资性房地产 固定资产，除已出租并持有并准备增值的，除转让的土地使用权应确认为投资性房地产外，其余确认为无形资产资产。
2、不同模式下投资性房地产的会计处理差异较大，税收差异较大。
3、成本模式会计处理简单、易于操作，但在房地产大幅升值的背景下，公允价值模式会对财务报表增加利润产生有利影响。
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