界面新闻记者| 王婷婷
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商业地产将在2023年迎来复苏，但由于行业逻辑的变化和经济不确定性的增加，新的一年仍将面临多重挑战。
对经济状况的担忧将继续成为影响全球房地产领导者今年及以后决策的主要因素。 随着营收预期连续第二年下降，不少房企首席财务官也对2024年的经营计划采取更加谨慎的态度。
1月31日，德勤对全球共750名大型房地产公司和投资公司首席财务官的调查报告显示，对经济放缓的担忧将进一步影响行业收入和支出。 多达 40% 的受访者表示，他们将在 2024 年进一步削减开支。 与两年前相比，只有 6% 的受访者有这样的计划。
其中，减少员工开支（49%）和办公场地开支（46%）是重中之重。
宏观经济因素和网络风险将成为2024年的首要关注点。调查报告指出，全球受访者越来越担心网络风险，并认为网络风险最有可能影响财务业绩。 随着智能技术在建筑中的日益采用，房地产行业现在面临着资产层面的漏洞。
利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题。 对利率上升的关注度同比增幅最大，而债务成本则排名第五。 亚太地区更关注大额赎回/短期流动性问题、地区政治不稳定和气候相关监管行动。
2024年，投资者对行业的市场预期和投资目标将发生结构性变化。
德勤最新调查报告显示，预计行业基本面恶化的受访者比例升至德勤2018年开始调查以来的最高水平，预计资本成本状况恶化的受访者比例从2023年的38%上升至今年50%。 预计资本可用性会恶化的受访者比例从 40% 上升至 49%。
此外，40%的受访者预计市场交易活动将恶化，40%的受访者预计2024年空置率将继续恶化。
新的一年，数字地产成为房地产业主和投资者的首要投资标的。 郊区和城市写字楼的排名自2023年以来大幅下降，投资目标排名在2024年下降至第七和第十，反映出企业持续努力应对混合办公趋势。
“四大核心”（即写字楼、零售、工业和多户住宅）之外的另类资产机会正在获得关注，其中三个现已跻身受访者的前五个目标之列。
单户租赁 (SFR) 和建房出租 (BTR) 类别在 2024 年上升了 5 位，排名第二，其次是高级住房（第三）和生命科学房地产（第五）。
对这些另类资产的预期良好。 德勤分析认为，数字服务不断增长的需求正在推动数据中心的需求。 单户住宅租赁将有助于弥补负担能力问题，而人口老龄化将促进退休房地产的发展，这将在未来吸引一定的投资。 力量。
“预计以IDC数据中心为底层资产的公营REITs的推出，将促进数字资产的良性循环。通过现有住宅的改造，增加养老地产的供应，最终通过金融产品退出，是更符合当前市场各方的需求。”
就中国而言，工业物流、长租公寓、酒店、零售等资产的未来前景也有望持续向好。
以工业物流为例房地产 项目 商业计划书，2024年，中国大陆经济加速复苏将带动贸易增长，物流仓储市场将持续复苏。 而且房地产 项目 商业计划书，仓储物流资产的智能化、绿色化、专业化对于相关资产保值增值的重要性也正在凸显。
25年来形成的以高杠杆、高周转为特征的传统住宅开发模式已经一去不复返了。 “租售并举”将成为未来相当长一段时间内住宅市场供给侧的主要政策。 受此影响，租赁住房（包括保障性租赁住房和市场化长租公寓）（包括新建和改造）的供应量将等于甚至超过商品房。
更重要的是，公募REITs及其构建的产品生态系统为保障性租赁住房提供了从投资到退出的闭环，带动了租赁住房交易市场。 德勤表示，在未来适当的时候，公募REITs可以扩展到收益率更高的市场化长租公寓。
新的一年商业零售额仍将延续恢复增长态势。 尤其是首批消费公募REITs的成功发行，有利于激发零售物业持有者和经营者提高资产管理能力的积极性，锚定零售物业的公开市场价值，增强零售物业的流动性。 。
界面新闻获悉，1月31日，受中国内需市场潜力和投资价值的吸引，韩国时尚零售衣恋集团与中东及北非时尚家居零售商Brand For Less（BFL）集团，在上海签署设立设立协议。 合资公司将以中国市场为起点，拓展全球城市奥特莱斯、优购购物中心等项目。
酒店是2023年中国新的热点资产，市场交易相当活跃。 德勤报告称，疫情发生后，多重因素推动国内旅游业快速复苏，推动酒店入住率和房价短期内回升，也带动了主要城市的酒店成交。
“但酒店普遍面临的长期问题：成本高、收益低、退出路径少等问题尚未得到解决。”
“2024年，全球房地产行业有望重拾发展动力，夯实基础。” 德勤中国房地产行业审计与鉴证主管合伙人倪敏表示，当前市场对房地产行业的健康度和发展前景存在不同看法。 房地产行业领导者 基础需要巩固，房地产所有权和投资模式需要重塑。
优先事项包括积极构建房地产投资组合并实施风险缓解措施、推进绿色行动和脱碳举措、通过税收优惠创造价值以及推动运营和技术转型。
