中方日报见习记者高正坤丨河北张家口报道
“月收入三四千，在张家口已经算高收入了，我本来存的那点钱连首付都不够。” 从张家口市前往万全区的路上，爱说话的张某无奈询问中国房地产报记者抱怨，这两年，张家口的房价不错，基础设施建设、产业发展都不错，但住房价格一直在稳步上涨。 儿子马上就要结婚了，但婚房还没有定下来。
受2022年冬奥会和交通利好的影响，张家口的房价近两年从1000元涨到10000元，部分区县甚至达到20000元。 虽然去年下半年逐渐恢复稳定，但房价仍居高不下，保持稳中有升的态势。
统计显示，2017年，张家口在河北省各城市房价排名中位列第四，但年平均工资却垫底，为30477元。 对此，有网友调侃：“工资和房价一直是张家口百姓最担心的两个话题。”
回归理性 房价稳中小幅上涨
记者街头采访发现，与其他三四线城市相比，这里的人们对房产尤为关注。
据张家口市住建局给记者的回复，截至目前，张家口市已有5个县区实行限购，基本不存在外地购房者投资炒房的现象。 限购政策实施后，对房地产市场产生了明显的抑制作用。 新建商品住宅销售大幅下降，供需结构基本合理。 今年以来，张家口新建商品住宅成交面积145.28万平方米，同比下降22.8%； 二手房成交面积51.27万平方米，同比下降25.2%。
张家口方天下数据监测中心统计显示，今年上半年，张家口楼市人气有所下滑，但房价同比仍上涨14.1%。 同时，为备战“金九银十”，各项目正在积极拿证、推动新房源上市。
7月，张家口楼市迎来拐点，询价量、商品房登记量、楼盘关注度大幅提升。 房价涨幅较上月小幅回落，但总体房价仍处于上涨趋势。
张家口方天下数据监测中心的另一组数据显示，2015年，张家口热门县城平均房价为5200元/平方米，2016年平均为6670元/平方米，2017年平均为10480元/平方米。平方米，2018年上半年均价11165元/平方米。
值得注意的是，二手房价格也处于高位。 据统计，2018年6月，张家口二手房均价10259元/平方米，市区均价11325元/平方米，县城均价9194元/平方米。 7月份整体平均房价10307元/平方米，市区11265元/平方米，热点县平均房价9348元/平方米。 7月份，张家口二手住宅价格环比上涨0.47%，城市环比下降0.53%，县区环比上涨1.7%。
刚性需求和投资领域特征明显
在冬奥会和交通便利的双重支撑下，张家口楼市在2015年下半年和2016年下半年经历了两次集中投资热潮。当地一位分析师告诉记者，在张家口购房的人群中，投资者占约30%，还有更多是当地居民急需的。 分区域看，市区主要以回流购房和改善项目为主，周边区县以本地刚性需求为主，投资者主要集中在下花园区、怀来县和崇礼区。
“我在北京工作这几年存了一些钱，但我没有北京户口，在北京买不起房。房价涨的时候我没时间买房。”我家乡还没起床，所以我得赶末班车。” 我刚在张家口市买了房子。 拥有房子的李哥告诉记者，市区发展得比较好。 他在北京的老乡，有条件的话基本上都早早就在市区买了房。
老张和接受记者随机采访的几位当地购房者表示，房价与收入差距较大。 如果一定要买房，只能考虑周边房价相对较低的区县，或者租房子。
接近开发商的人士告诉记者，虽然张家口楼市的热度有所下降，但投资者依然不少。 崇礼、宣化、怀来等地的开发商每周末都会组织北京等地的看房人乘坐公交车前往张家口看房。 例如，崇礼区40年不限购的文旅项目销售情况就相对乐观。
崇礼翠云山傲雪镇销售人员介绍，崇礼景区配套项目不限购，实际上是一项边际政策。 未来，从西直门到崇礼的高铁路程将不到一个小时，冬奥会的福利会让很多人兴奋不已。 以该项目为例，一期售价约为21000-22000元/平方米。 即将推出的二期每平方米注册价上涨了5000元。 购房者以北京人为主，占比近90%。
棚户区改造任务安置问题亟待解决
除了高房价之外，另一个值得注意的问题是张家口棚户区改造。
“张家口棚户区改造占地面积大、涉及面广，拆迁和后续安置难度大，部分被征收房屋拒绝搬迁河北省怀来县房价，造成不良影响，目前已实施司法拆迁。” 一位参与张家口棚户区改造的工作人员告诉记者，棚户区改造和拆除后，很多原有居民面临两个住房问题。 首先，拆迁费低，短期内无力购买新房。 以万全区为例，拆迁金中的拆迁指标为4300元/平方米，拆迁房屋首付为50%。 不退指标为4950元/平方米。 二是部分安置房建设工期较长，部分居民担心无法按时交房。
值得注意的是，据他透露，以万全区为例，按照上述标准计算，拆迁款一般为40万至50万元河北省怀来县房价，且拆迁款到账时间一般比约定晚1个月。日期，大部分是半年后。 给吧。
张家口方天下数据监测中心数据显示，今年6、7月份，万全区均价为7411元，远远超过该区拆迁款和工资水平。
不过，根据记者走访了解到的情况，由于各区县政策的差异，拆迁款也存在差异。 比如，在张家口市区，拆迁款和房价基本持平，而周边一些村镇的情况则与万全区类似。
无论是购买普通住宅还是动迁房，几十万的房款仍然让刚需买房的人们感到压力。
“从目前的市场情况来看，库存相对较少，应适当增加供应，以缓解供需紧张的问题。” 同测研究院首席分析师张宏伟告诉记者。
张家口市住建局表示：“我市按照时间点、高标准完成了省下达的棚户区改造任务，今年已完成省下达的棚户区改造1.2万户。 “目前已启动，已提前完成。推进过程中存在一些问题。最困难的问题是，和其他城市一样，拆迁难度大。”
楼市稳定靠产业
房价居高不下是事实，但据了解，部分开发商已经针对高额首付或全款推出房价优惠。 比如上述崇礼翠云山的傲雪小镇，折扣后购房可节省数万元。
“开发商对房价非常敏感，希望释放房价上涨的信号来吸引投资。” 一位业内人士指出。 从表面上看，房价似乎上涨了，但随着投资热情的下降，房价实际上已经出现了下跌的迹象。
张宏伟认为：“在严格的政策监管和限价背景下，开发商开始加大资金压力，采取加大首付和购房优惠、以价换量等措施，多是为了加快还款、提高房租质量。”还款比例。 这变相降低了融资成本。”
“冬奥会的积极效应引发了张家口的房价泡沫。但随着限购的实施，购房需求有所下降，张家口的房价回归理性。” 昌硕首席分析师郭毅告诉记者，如果没有文旅产业的支持，仅仅依靠冬奥概念，张家口很难实现楼市的稳定发展。 当前，张家口要夯实产业基础。
郭毅表示，从区域发展来看，张家口的基础设施将通过冬奥会带来质的飞跃。 京张高铁等便利的交通设施将为张家口带来交通大发展的机遇。 基于冬奥会契机，未来张家口的城市价值必将呈现长期增长趋势。 通过吸收以往国内举办国际赛事的经验和教训，运用前期运营等思路，对区域进行规划和发展，张家口的发展将取得长足进步。
同时，张宏伟还告诉记者：“包括张家口在内的整个北京市场还处于调整期，调控也比较严格，整个市场短期内下行压力比较大。”
郭毅认为：“冬奥会之后，整个区域的运营，包括场馆、文化旅游资源等都会有一个很好的发展。有了这样的城市发展价值，房地产市场一定能够凸显出来。”从楼市来看，长期来看是没有问题的，但是短期来看，由于房价的快速上涨，整个房价走向理性稳定需要一个过程。对于张家口楼市和北京北楼市的发展来说是好事。”
