近日，北京市于1月21日公布了《北京市2023年国民经济和社会发展规划和2024年国民经济和社会发展规划执行情况报告》。
1月26日，《2024年市政府工作报告重点任务清单》公布。
1月31日，《北京市2024年重点项目计划》公布。
上述三份报告、清单和计划基本上全面讨论了北京2024年需要做什么。
总结之后，我们可以将北京2024年需要做的事情细化为三件“大事”：
【1】主城深度解说
第一个“大事”就是主城的持续“去中心化”。
2024年，北京主城区非首都功能可能进入深水区。
一是“中央级标志性项目下放”。 这主要是指中央级标志性项目下放到雄安新区。
雄安新区自2017年成立以来，经过六年的快速发展建设，2024年也应该是非首都功能正式入住之时。
我们预计，从2024年开始2024年通州房价，北京主城“非首都功能”逐步向雄安新区疏解的高峰期将到来。
2024年谁最先“进驻雄安”？
是央企总部、金融机构总部、还是附属大学？
但无论怎样，2024年至2028年的未来五年将是北京主城区非首都功能大规模搬迁至雄安新区的关键五年。
预计主城区目前过多的“常住人口”将被带走。
第二步是“完成第二批市级机构搬迁工作”。
北京的“非首都功能疏解”分为两部分。
其中，中央企业、所属高校、下属银行事业单位等“国家级非首都功能”主要向雄安新区转移。
这些资源直接从首都调出，转移到国家级雄安新区。
甚至可以说，设立国家级雄安新区的核心目的其实就是“释放北京非首都功能”。
第二部分是“北京市非首都职能”，如北京市行政机构、北京市国有企业等，主要转移到通州。
预计2024年底后，北京行政机构近5万人将全部落户北京副中心通州，步伐明显加快。
事实上，除了北京行政机构外，北京国有企业总部也将迁离主城区。
2月1日，北京市国资委明确，将加快启动第二批市属国企总部搬迁分中心工作，同时推动建立现有央企总部和城市副中心新业态。
看来意思很明确了。
对于央企总部来说，迁出北京主城区是肯定有必要的。
要么选择搬迁到雄安新区，要么落户城市副中心。
央企总部如果不落户雄安新区，很可能就不得不远离主城区，选择落户城市副中心。
这对北京副中心来说是一大利好。
未来的城市副中心不仅是“北京行政中心”，更是“总部经济中心”，产业水平将显着提升。
如果副中心能够“取消SX”，未来房价预期将明显看涨。
此外，北京老城区还提出了“退役2000间平房”的目标。
近期，不少人关心北京老城区平房出租是否会加快？
答案非常明确：不。
北京东西城每年2000户平房出租的目标已经确定，不会增加也不会减少。
2024年平房出租区域已基本明确：重点是钟鼓楼及西总部、皇城景山、东四等区域。
“非首都功能疏解”后，北京主城区预计很快就会“安静下来”，人口密度将快速下降。
我们预测，将会有越来越多的人搬出北京主城区。
对于未来北京主城区的房价走势，我们认为将更加分化。
北京主城区大户型品质仍有持续提升空间。
因此，即使在宇宙中心的北京主城区，在“非首都功能分散”的背景下，也不能随便买房。
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【2】副中心的崛起
2024年，当北京主城逐步加大去中心化力度时，必然伴随着北京副中心的崛起。
2024年，北京在城市副中心建设上将有很多大动作。
除了北京所有行政机构搬迁外，大型市属国企总部和现有央企总部也即将落户城市副中心。
同时，副中心站综合交通枢纽基本建成，东六环已具备通车条件。 加快101号线一期、地铁22号线、地铁6号线南延、城铁城市副中心线建设。
环球主题公园二期、海昌海洋公园、清华大学通州金融基地、中国人民大学通州新校区、安贞医院通州校区等。
很多人问通州的房价未来会比北京主城区贵吗？
事实上，在其他大城市，新区、新城的房价早已超过主城区和老城区。
例如，成都天府新区的房价已经远远超过成都老城区。
上海浦东新区的房价早已超过上海老城区浦西。
即使是在重庆郊区的两江新区，房价也即将超过重庆主城区。
那么未来北京副中心的房价会超过老城区吗？
我们认为短期内会非常困难。 毕竟通州城市副中心的全面建设周期还很短，只有5-6年的时间。
而且，通州还有全国最严格的“双限政策”。
但从中长期来看，一旦副中心政策放松，北京将出现新的房价高地，也将带动北三县的房价上涨。
尤其是地铁22号线的开通，相信将对北三县的房价产生巨大的推动力。
在投资下降的背景下，地铁22号线将成为如何将北京的迫切需求输送到北三县和燕郊的最关键的交通大动脉。
尤其是在北三县房价腰斩的背景下，如何抓住地铁22号线的红利，是燕郊楼市的关键。
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【3】五大城市新城爆发
北京主城区去拥堵、减量开发已成定局。
除副中心外，北京其他主要发展中心均落在五大新城上。
北京五个新城主要是亦庄、昌平、顺义、大兴和房山。
未来，北京新增的教育资源、医疗资源、高新技术产业和人口将主要在五个新城建设。
即便是现在，北京主城区的多所大学也陆续在新城选址建设，如大兴的首都医科大学、昌平的北京信息工程大学新校区、首都体育学院的新校区等。大学甚至选择了延庆，而北大医学中心的地址就在密云。
北京主城区的多家三甲医院也在新城市建设新院区。
新医院的面积不仅是主医院的数倍。 许多顶级医院已将其实力较强的科室搬至新医院。 医护人员从主院抽调，在两家医院之间轮换。
其中，北京儿童医院新院区位于亦庄经济开发区，宣武医院位于房山，儿童研究所新院区位于通州。
目前，北京已有14家三甲医院在新城区开设了分院。
更不用说高新技术产业和新型基建项目，几乎都位于新城区。
毕竟，我国大城市主城区土地过于紧张，各种基础设施较为陈旧，无法满足产业升级的需求。
例如，北京的新能源汽车产业几乎全部集中在亦庄和顺义。
未来，北京更先进的制造业将全部集中在新城区，而主城区则以服务业为主。
这意味着2024年通州房价，未来北京新增的更多“高薪岗位”将主要从原有主城区向新城区转移。
但由于北京亦庄、昌平、顺义、大兴、房山五个主要新城发展极不平衡，哪个新城更值得买房呢？
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综上所述，对于北京这样的特大城市来说，房价形势已经打破环环格局，慢慢进入均衡发展格局。
与其他城市相比，北京的多中心发展速度明显“缓慢”，而上海浦东新区则早已“无人能敌”。
然而，北京城市副中心的建设才刚刚开始。
北京也即将利用“非首都功能疏解”的契机，逐步走向均衡的城市格局。
副中心的崛起势不可挡，新城区房价将逐步与主城区接轨。
