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最高人民法院
使用工业用地共同开发房地产并约定土地性质发生变化的合作开发合同合法有效。
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阅读技巧
使用工业用地共同开发房地产是否会影响共同开发合同的效力？ 最高人民法院认为，如果当事人在合同中约定改变土地用途性质，则土地用途性质是否改变属于合同履行问题，不会导致合同无效。 但需要注意的是，当事人使用工业用地共同开发房地产，但未在合同中约定改变土地性质，擅自将工业用地用于商业开发的，合作开发合同可能会被视为无效。被法院认定无效。
裁判要点
审查合同效力的主要依据是合同内容。 房地产合作开发合同约定了房地产与工业用地合作开发以及改变工业用地性质的程序，符合法律规定。 约定内容是否能够全面、实际履行，是考虑合同是否解除或者终止的因素，不能因此认定合同无效。
案件简介
1、2010年11月，宏建公司与金力泰公司签订《共同开发协议》，约定金力泰公司取得土地，宏建公司出资。 双方将在金力泰公司拥有的工业用地上共同开发房地产，双方按投资比例分配开发。 拟建房屋主要为金力泰公司所有，宏建公司协助办理土地退化手续； 项目投资约4.72亿元。 协议签订后，宏建公司已向金力泰公司支付建设用地补偿费共计4000万元。
2、2014年3月，宏建公司向宁夏高院提起诉讼，请求判令终止共同开发协议； 金力泰公司向宏建公司返还4000万元； 金力泰公司向宏建公司支付违约金4300万元。 。 金力泰公司回应称，《共同开发协议》无效，金力泰公司只需返还4000万元。 金力泰公司在庭审期间同意终止合同。 宁夏高院认为，本案工业用地转为商住用地是否已获得政府主管部门批准，不影响双方签订的《共同开发协议》的有效性。 判决：《共同开发协议》终止； 金力泰公司向宏建公司返还4000万元，并向宏建公司支付违约金3200万余元（按同期中国人民银行贷款利率4倍计算）。
3、金力泰公司不服宁夏高院判决，向最高人民法院提起上诉，称《共同开发协议》约定的开发用地为依法禁止商业、住宅开发的工业用地，违反规定。法律、行政法规的强制性规定。 应视为无效。 最高人民法院还认定《共同开发协议》有效，但调整了违约金，并判决金力泰公司返还宏建公司4000万元合同补充协议 房地产，并按中国人民银行贷款利率2倍计算利息。同一时期。
败诉原因
最高人民法院之所以认定本案《共同开发协议》有效，是因为《共同开发协议》是合作开发房地产的合同。 从合同内容看，双方同意改变涉案工业用地性质，履行法定出让、补缴、转让、管理职责。 审批等程序不违反法律效力的强制性规定。 约定内容是否能够全面、实际履行，是考虑合同是否解除或者终止的因素，不能因此认定合同无效。 因此，金力泰公司主张协议无效缺乏法律依据，不能成立。
对于合同解除后的违约责任问题，最高人民法院认为，因合同解除而造成的损失应按过错原则分担。 合作开发协议无法继续履行的原因包括合同一方违约、双方均未履行合同义务、合同约定不明确、土地出让纠纷等。政府。 双方都有过错。 因此，最高人民法院认为，存款利泰公司将投资额4000万元返还给宏建公司，并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。
失败案例的教训及经验总结
过去的经验指引未来。 为避免今后发生类似损失，现提出以下建议：
1、双方利用工业用地共同开发房地产，并在合同中约定双方改变土地性质的，合作房地产开发合同不会因该土地性质为工业用地而无效。 但合同生效后，当事人应当按照国土资源主管部门的要求办理土地性质变更手续。 如果在不改变土地性质的情况下开始建设，他们可能会面临责令退还土地等行政处罚。
2、当事人使用工业用地共同开发房地产，但不同意改变土地性质，擅自将工业用地用于商业开发的，房地产合作开发合同可能会被法院认定无效（参见延伸阅读案例1）。
3、在合同没有约定如何承担因解除合同而造成的损失的前提下，因解除合同而造成的损失按照合同双方的过错进行分担。 因此，合同解除后，当事人必须提供尽可能多的事实和理由，证明对方对解除合同有过错，以免除或减轻自己的责任。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条 本解释所称合作房地产开发合同，是指当事人签订的以提供土地使用权、资金等共同投资、分享利润、共担风险为基本内容的协议。共同开发房地产。
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。 符合解除合同条件的，合同解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同终止后尚未履行的，应当终止履行；逾期未履行的，应当终止履行。 已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权根据履行情况和合同性质要求赔偿损失。
第九十八条 合同权利义务的终止，不影响合同中结算、清算条款的效力。
以下是最高人民法院审理本案时判决书“本院意见”部分对此问题的论述：
关于合同效力问题。 审查合同效力的主要依据是合同内容。 从涉案合同内容来看，涉案合同不违反法律效力的强制性规定。 金力泰公司提起上诉，认为双方变更土地性质的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，应认定无效。 双方同意改变争议土地性质，并依法办理出让、补缴、过户、行政审批等手续，符合法律规定。 约定内容是否能够全面、实际履行，是考虑合同是否解除或者终止的因素，不能因此认定合同无效。 金利泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条、第二十四条明确规定，土地用途变更或土地流转必须报贺兰县国土资源局办理批准，说明不禁止改变土地用途或转让土地，可以通过申请批准来实现。 金力泰公司主张协议无效缺乏法律依据，不能成立。
关于是否终止联合开发协议及终止合同的后果问题。 宏建公司请求解除合同，金力泰公司同意了。 一审法院也裁定终止合同。 本法院承认这一点。 涉案合同无法继续履行的原因有多种，包括合同一方违约、双方均未履行合同义务、合同约定不明确、土地流转纠纷等。政府。 具体分析如下：一、《共同开发协议》规定修改后用于房地产开发的205.55亩土地中的80.94亩因出让失误引发土地红线纠纷正在处理中，目前尚未解决。 其次，涉案合同并未明确约定“以谁的名义开发”等合作开发合同必备的核心条款。 《共同开发协议》规定，合作项目所用土地全部以金力泰公司名义预留经营； 并规定项目审批材料应以宏建公司名义提交，最终确保《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》 ”，以宏建公司名义取得，有利于宏建公司进行项目整体规划、设计、施工招投标、施工管理、工程竣工验收及工程整体综合验收。 、承担初期建设安装工程费、配套工程费及各种前期施工费、销售费、税费。 上述协议内容相互冲突合同补充协议 房地产，难以履行。 三是双方在合同履行过程中均未履行信任、协助义务。 合作开发合同的本质特征是信任和协作。 本案合同履行过程中，双方未能积极沟通协调，及时解决合同履行中出现的困难。 《共同开发协议》第四条第一款规定，协议生效后，一方无法履行义务的，应当及时书面通知另一方，另一方应当及时调整资金计划并完成付款义务。 根据付款金额及协议相关规定进行调整。 双方利益之比。 金力泰公司早在2012年就已知晓争议土地存在土地界线争议，但未提供证据证明其及时告知宏建公司。 宏建公司交款后土地用途未发生变化，未履行协助义务。 双方均对此负有责任，这也是涉案合同无法全面、实际履行的原因之一。 四、《共同开发协议》签订时，金力泰公司已将涉案土地抵押，其主张也口头传达给宏建公司，但无证据支持。 更有什者，抵押贷款债务清偿后，金力泰公司将提起土地抵押诉讼。 其行为已构成违约，影响了协议的全面、实际履行。
上述多重原因导致涉案合同无法履行，双方均有过错。 因合同终止而造成的损失，应按过错承担。 一审判决认为，因金力泰公司未履行合同义务，导致项目开发无法进行，因此造成的损失应由金力泰公司承担。 本院认为，一审判决认定合同目的不能实现的理由不够全面，应予修改。 综合各方过错和本案实际情况，本院判决金力泰公司向宏建公司返还投资款4000万元，并按中国人民银行贷款利率2倍计息。同一时期。
案例来源
宁夏金利泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2015）]民医中字第57号]。
