在房地产圈子里，几乎人人都认识朱荣斌。
这位曾担任过中海、富力、碧桂园、阳光城等房地产龙头企业高管的地产高管，最高职位是董事长，堪称职业地产经理人的天花板。
去年，朱荣斌离开阳光城开始自己创业。 不过，今年5月，他受老东家碧桂园杨国强委托加盟和服辉煌，并担任董事局主席。
经历过坎坷的朱荣斌也对房地产行业有了更深刻的认识。
近日，在观端举办的2023博鳌房地产论坛上，朱荣斌发表了题为《未来房地产行业的八大变化》的主题演讲。 以下为演讲全文，部分内容被删减。
大学毕业已经整整30年了，我经历了房地产行业波澜壮阔发展的全过程。
从国企到民企再到刚刚创业，我有各种各样的经历，所以今天我把我的一些经验和想法分享给大家，希望大家指正。
一年多来，我经历了前半生从未经历过的事情：
一是自己当了小老板，今年进入了行业下游。
现在我在一家代理公司和服辉煌工作。 可以说，以前我在顶部，现在我在底部。 各种坎坷都有。
所以我也在想，我还这样努力，很多人说你不累，你还这样工作吗？ 由于种种原因我还是不得不这样做。
我是一个爱思考的人。 我在做这件事的时候也在思考以后怎么做，所以我在这里提出我的拙见。
变化是每个人都看到的。 我先介绍一下我认为的行业的几个变化：
企业面临差异化
说这个行业正在衰退是错误的。 事实上，中央国企还处于春天的状态，尤其是一些过去没有抓住机遇的国企。 现在是他们最好的时光。
当然，国企未来也会分化，但现在最难的是民企。
我的老东家（阳光城）去年这个时候已经去世了。 我觉得自己很自责、很愧疚。
但今天我们看到每个人都在躺着，只有少数人没有躺着。 这并不是一些专家去年这个时候所说的“局部问题”。
行业的问题尚未明确，但政策已经放开。 能用的工具箱都已经打开了，未来还会不断推出新的政策。
但清算是一个非常漫长的过程，剩下的公司之间也会出现很大的分化。
进入高品质阶段
我们要过好过去，也要过好现在。 当然，我们也不能忘记，还有很多年轻人没有住房，住房问题还没有完全解决。
想要在这条路上住得好，除了我们过去讲的面积和装修标准外，还必须以环保的方式居住。
这几年我跟清华大学做了一个研究项目，就是室内污染物的溯源。 听了这个报告，我们不敢回家了。 百分之七十到八十的疾病都与建筑物有关。
因此，我们需要从满足遮风挡雨的基本要求，到有品质的家，再到更高的层次。 我们有自己的健身房，自己的琴房，家里还有自习室。
所以我觉得提高生活质量还是有很多值得期待的。 房地产一定有事可做，未来还是值得期待的。
商业模式变革
以前房地产讲的是地段，现在讲的是服务和运营。 说了这么多年，现在怎么样了？
存量时代，房子建成后如何经营、提供良好的服务？ 这是稍后的话题。 谁有运营能力、服务能力，谁就有春天。
这里给大家分享一个企业案例。 据说，日本的房地产业已经持续衰退了30多年。 日本不也一样吗？
日本有一家大家都知道的公司，就是三井不动产。 经过20世纪80年代、90年代的调整，已连续37年位居日本第一。
其业务范围从住宅开发到经纪、资产管理，甚至停车。 这家公司值得我们学习。
在国内同行中，我们找不到像三井不动产这样的公司。
三井不动产20多年来一直保持世界500强企业地位。 日本高速发展结束后，依然是行业内的常青树。 这样的公司在中国还没有出现。
库存将成主战场
加入和富两个月后，我更加关注了房源。
中国的住房存量超过3亿套，其中北京800万套、上海800万套、深圳200万套。
北京和上海的年交易量也在15万辆和18万辆左右，全国则有600万辆。 库存流通率和周转率仅为2%。
在美国，年周转率为4%，数量超过500万台。 虽然中国有3亿台，但我们有600万台，比美国多不了多少。
从流通量最高的城市来看，由于外地人口较多，深圳的流通比例较高，达到6.0%，上海和北京分别为2.2%和3.1%，伦敦和纽约仍保持不变。全年增长率为6%至10%。
新房供应达到上限后，股市依然在场，股票交易的服务也依然在场。
我们躺在地板上，渴望天花板。
房地产交易模式将发生变化
未来房地产交易模式肯定会发生变化。
原来，我在甲方的时候，就觉得我们的销售费用太高了。 现在到了和府，我发现代理公司居然在赔钱。
我们的佣金是千分之五到八。 公司收入的90%左右用于支付劳动力费用。 公司的管理费、租金等都是巨大的成本，因此代理机构也在亏损。
谁赚了钱？ 去年我在海南投资了一个项目。 海南百分之七十、百分之八十的销售额依赖于渠道。
我跟渠道的几位老板沟通，他们都说：我们也不赚钱。 我们希望获得一位从下飞机那一刻起就会像囚犯一样被盯着的客户。 连上厕所的时候他都害怕迷路。 该频道已被关闭。 就是这个。
钱都去哪儿了？ 互联网平台？ 壳牌已经好几年没有赚到钱了。
所以这个行业大家都不满意，大家都在批评这个交易市场。
那么，什么样的交易模式最好呢？
贝壳和链家是目前公认的标杆车型，但该模式的交易环节也很长。 在这么长的交易环节中不可能做到高效、低交易成本。
美国有一个非常好的MLS系统，它是行业协会创建的一个通用数据平台，用于向社会代理发布住房信息。
这个系统里有各种各样的公司，经纪商都是单方代理，所以不存在不透明的问题，服务也非常高效，而且他们的交易频繁且容易。
另外一个案例是Redfn，还有opendoor。 他们的模型非常好。
opendoor的模型有多好？ 如果您想出售您的房子，它将为您提供足够有说服力的准确估价。
卖家可以毫不犹豫地将房子卖给这个平台公司。 拿到房子后，他们有信心能以这个价格出售。
美国已经处于库存时代，新房并不多，二手房交易模式也多种多样。
我相信，随着中国新房时代过去，进入存量时代，我们的交易模式一定会出现更好、更高效、更符合政府和买卖双方需求的模式。
尽管存在风险，房地产公司仍必须运营
困难企业将在一段时期内持续陷入困境。
每年的这个聚会上，都会有很多老朋友消失。 我觉得无论该躺还是不躺，我们都应该以正常的态度去对待。
现在倒闭的公司不能被关闭或消亡。
“谎言”这个词用得很好。 身体还在，还活着，想死也死不了。
房产交接后，还需要做一些配套工作。 这不是一次一劳永逸的销售。
所以，房地产企业即使躺着，也不会死。
这种高难度的操作会持续很长时间，每个人都得养成不舒服的习惯。
房地产企业结构降维转型发展
整个楼盘的结构是一个正方形，现在坐标图已经移到了左下角。
当好的企业主动升级时，剩下的20%的企业就会做大做强。
这些企业有的将向高端、精细化产业迈进，有的将缩小规模，进入机遇型领域，还有相当一部分企业将进军专业服务领域。
房地产行业巨大，我们大多数人还是想留在房地产行业。
只不过在这个行业里，以前人们是盖房子的，现在想要卖房子，就得改变角色和立场。
城市更新将长期推进
我是第一个在广州做城市更新的。 前段时间有人说要停止大规模拆建。 近日，政治局会议还提出城市更新。
我自己的经验是，城市更新不能涉及大规模的拆除和建设。 它必须是保留、改造和拆除的结合。
城市更新是一场持久战，不可能是突击战。 别这么快就催动拆迁户。 他们将坐拥土地并提高价格。 如果不拆的话，谈判起来会比较容易。
老旧的改革不仅针对城中村，也针对这些开发商20年前开发的新村。
在深圳，楼龄15年以上的房屋即可被列为旧建筑。 陆家嘴那些密集的建筑今后如何改造？
那些老村庄可以拆，但是那些超高层建筑我就不知道怎么拆了。
因此，城市更新对于我们行业来说可能是一场持久战。 这是千百年来永恒的主题。 城市的发展意味着不断地拆除旧城市。
我们过去发展得太快了，旧的改革将是一个非常突出的问题。
危机过后，房地产还有事可做，未来将进入理性正常发展阶段。
一点经验
最后说一下我的经历。 经历了这么多，我们确实应该反思一下。
过去我们一直鼓励企业做大做强。 我们很努力房地产找代理公司，走在做大做强的路上，但最后却深深跌倒了。
现在我们需要调整心态。 过去，我们习惯了高收入和各种光环。
我们不应该把过去的平台视为我们自己的能力。 我们过去做了很多事情。 这不是你的能力，而是我们这个时代的红利。
那么，今天受点苦，工资降低了，又有什么大不了的呢？ 这并不是什么丢脸的事情。
前段时间，我加入和服，外界说我的工资从几万降到了几万。
为什么我挣了200万，这些人还看不起我？ 赚了200万还被人瞧不起，这是很成问题的。 我觉得200万已经很多了。
还有一点是，这个行业并没有消亡。 行业没有好坏之分。 现在我身边的年轻人都在这个行业。
事实上房地产找代理公司，多年来，我在中国实在找不到房地产转型成功的例子。
我们看到很多人转而造汽车，但房子还没有建起来。 汽车可以制造吗？ 今天就可以看到其结果。
所以我们还是要做我们所做的事，热爱我们所做的事。 尤其是对于我这个年纪的人来说，在享受了过去行业快速发展的红利后，现在转行确实更加困难。
从奢靡到节俭很难，但只要我们调整好自己在这个行业的心态和收入预期，能够习惯艰苦的生活，这个行业还是大有可为的。
让我们发自内心地问一下，我们改变了多少？
今天我可以说我改变了很多。 从甲方到丙方，我的收入也下降了，现在也习惯了坐经济舱。
但我觉得只要大家这样调整，以后还是有我们发挥的地方的。
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