近期，国家限购政策如风暴般袭击了21个一二线城市。 限购政策只包含“不准购房”的规定。 全国各大媒体突然转向，各种恐吓、威胁都展现得淋漓尽致。 自由市场交易成为扫黄打非的对象。 厦门房地产未来走势如何？ 未来的真相是什么？ 目前，很多编辑在分析时都会受到外界干扰，或者争论不同的话题。 我认为要力求客观、准确的判断。
判断中国本土房地产的走势，首先要从政策层面和市场层面两个横轴来推算； 我们还必须计算小周期（1至2年）、中周期（3至5年）和大周期（5年以上）的三个纵轴。 要预测的轴。 当然，这里我不会考虑战争、国际金融危机等“不可抗力”。
政策与市场两条横轴
我们先来说说两个横轴——政策和市场。
先说政策层面； 我们的政策目前已经从“统一步伐”变为“一城一策”。 简单来说，房地产宏观调控也变得市场化了！ 目前，厦门的调控政策基本仍是原来的限购、限贷等限制性措施。 也就是说，需求层面的控制更多。 供给层面提出了一些措施，但无法量化，有的条款甚至模糊。 搞经济学的人都知道，暂时抑制需求只会导致报复性上涨，就像人生气后积怨一样。 当然，这样的架构并没有偏离政府的初衷。 高层管理人员当然明白这一点，但最终他们会做他们“内心”想要的事情——螺旋式上升！ 有人问厦门10.9限购政策什么时候放宽？ 从此次洋葱限购方式客观分析，厦门的政策将在明年下半年年底前出现阶段性适度放松。 比如一些规定肯定会放松，就看市场反应。 如果稳涨，政策不变。 如果市场没有反应，则继续减少投资。 原因如下： 1、无论中央还是地方经济，经济持续下行压力巨大。 L型经济如果长期放弃房地产，后果不堪设想。 而且，通货膨胀非常严重。 政策维持两年是很困难的。 2.货币无出口。 M2的发行量仍在以两位数的复利增长，但货币去哪儿了？ 库存？ 行业？ 三四线物业？ 不可能的！ 货币不会去任何地方存储。 再加上海外的货币管制，高压锅不泄气迟早会爆炸，所以货币撑不了两年。 3、地方政策顶不住：厦门地方政府这几年真是掏空了荷包——四大新城、地铁、机场、公园等每年持续上千亿的支出。 再加上这次台风。 粗略算一下，我们也入不敷出！ 厦门财政岌岌可危！ 再坚持两年就会很痛苦。 4.“地球之王”不高兴了。
今年，地王将在2018年开始预售，如果这两年价格稳定的话，两年后厦门的均价甚至会比现在的楼面价还要低。 这将是名副其实的“面粉”昂贵的“面包”。 问题不在于这八个“地王”，而主要在于未来开发商对厦门土地价值的集体怀疑。 可怕的是，未来厦门有能力买地的家庭将不超过50户。 其他原因就不详细讨论了。
从市场角度来看，我认为应该从以下几个方面入手：
一、厦门经济现状与未来。 目前，厦门房价已连续26个月位居全国第四，与第五位差距颇大。 但经济总量常常排在第 20 个百分点之外。 房价与经济以及北京、上海、深圳相比非常疲软。 很多人提出了质疑。 目前我想争取客观分析。 首先，我们必须承认一个事实，厦门并没有所谓的支柱产业，房地产就是其中之一。 但仔细分析厦门经济，有几个内部因素会维持高房价。 1、人均收入：厦门人均收入统计排名第9位，接近7000。 这表明在尺寸方面存在一些劣势。 二、今年福建经济继续发展。 这个非常重要。 福建的经济发展很大程度上带动了厦门的房价。 3、第三产业非常健康：目前，厦门的第三产业正在尝试效仿小深圳、小上海的模式，而不是走小三亚的路。 喜欢它！ 4、GDP增长率； 目前厦门GDP增速保持在10%以上，几乎是全国的两倍。 5、没有资源性工业，否则就会出现大同、龙岩那样的问题。 不少房地产专家认为，实体经济是房价上涨的基础，应客观分析。 厦门房地产同样受到厦门实体经济和福建实体经济的影响。 目前高端人才的流出和上市公司的缺乏是影响未来房价的客观因素。 当前，政府确实需要尽快解决项目引进、人才引进优惠政策等问题。 不过，经济持续快速发展仍然会让人才回流，这并不是什么大问题。
2、货币政策：从今年来看，厦门房地产货币的吸附力在福建乃至全国都非常强。 国家货币发行量与经济发展有关，一般为1.5至2倍。 从过去看，货币的增长倍数和房价的增长倍数基本一致。 因此，从货币角度看，全国房价平均复合增速应该在10%以上。 但为什么有些城市的增长率不同，在于每个城市对货币的吸引力。 不同的原因。 目前的监管政策是防止资金流入一二线城市的房地产。 人员和投资者的流入带来或准备了大量资金。 在没有其他好的出路的情况下，这些资金要么等待，要么流向海外。 海外损失过大，外汇压力增大，政府不会允许！ 因此，从货币流向来看，预计本轮房地产调控的时机将比以往更加紧张。 货币泛滥会迫使政策放松，而且会比以前更早。 也就是说，“关门打狗”变成了“关门遛狗”！
3、人口问题：目前厦门的人口流入量在2016年有所放缓，但每年仍在20万人左右。 也就是说，2020年常住人口500万的目标一定能实现。 从长远来看，厦门未来的人口仍将形成8至1000万人口的特大城市。 原因如下： 1、城市人口布局：目前仍有近3亿人口流入城市，其中大部分集中在一二线城市。 当一个强一线城市达到一定规模（在此基础上加上1000万人口），必须控制人口或者吸纳高端人口，剩下的人口必须安排在一线、准一线。一线、二线城市，重点关注20人左右限购人群。 在各城市中，厦门处于领先地位。 2、产业吸引人口：厦门目前没有支柱产业或大中型产业很少。 取而代之的是很多小微科技公司、创意公司。 未来这些企业会比较适合互联网小而美的方向，适合年轻人的流入，同时，是一个创新型的企业，安全的！ 弱点是大型上市公司实力相对较弱。 3、岛外容量：目前岛外人口容量仍然很大。 随着岛外产业园、科技园、生态园的兴起，专业人才很快就会补充。 顺便说一下厦门年轻人外流的情况： 1、厦门年轻人外流有一个非官方的统计数据。 这是断章取义的定期统计数据，并不代表准确数据。
2、截至2015年底，厦门小学生增长速度位居全国第一。 这个数据还是比较靠谱的，不过最近确实是在放缓。 3、岛上人口密度：目前达到每平方公里15000人，超过香港和新加坡。 （海岛未来将补足增量） 4、与一二线城市相比，人口基数仍有很大的增长空间。
关于房地产周期的可靠结论
从厦门房地产周期（短、中、长）仔细分析后，我们可以得出以下较为可靠的结论：
短周期：（2016年10月至2017年10月）。 厦门房价总体稳定。 距离市中心较远的地区以及20年以上的老旧楼盘将小幅下降，明年下半年将开始小幅上升。 原因如下：一是政策影响：短期内，政府必须重点关注政策、宣传、法律、金融四大领域。 管理一线和二线房地产的目标是： 1. 将资金引导到行业， 2. 将部分资金分配给三线和四线，以及 3. 保护国内资产。 4、避免倒塌。 与此同时，资金在积累：事实上，今年下半年，一二线房地产将开始出现资产收购疲软的迹象，从二手交易量就可以看出在厦门。 其次，明年下半年是周期中非常重要的松动节点。 原因可以从经济、货币、此前调控时间、金砖会议时机等几个方面来分析。 准确来说，这个时期不适合买卖！
中期周期：（2018 年至 2021 年）。 厦门房价较2016年大致上涨1.5至1.6倍。（8、6、4格局）分析如下： 1、2017年底或2018年政策开始松动，需求打开，价格开始阶段性上涨。 2、以每年12%以上的复利计算，三年内货币将增长40%至50%左右。 即使2016年20%的物价是补偿性上涨，20%是透支，货币仍有30%至40%的超额空间。 因此，房地产价格在两三年内肯定会上涨。 这是一个稳定增加、跳跃或周期性激增的问题。 不同的方法导致相同的目标。 3、面粉开始“发酵”！ 2到3年后，地王就会开始做“面粉”，一般会在2年内预售。 此外，在中国和地方政府的压力下，KFS也不能再采用拖延时间套现的方式了。 粗略计算近十年厦门房价走势，地价乘以1.5就是销售成本。 2016年平均地价为3万，有的接近4万。 我们假设厦门开发商不靠做慈善赚钱，最迟2019年预售绝对不会低于4.5万至5.5万。 这个价格大约是目前涨价的40%到50%。 四、2020年对于中央和地方政府来说都是国民收入的关键一年。 2010年，厦门人均可支配收入3万元。 预计2020年政治任务将翻一番，达到6万项。 目前，已经翻了1.5倍左右。 这只是参考数据，因为由于基尼指数问题，收入增长率不能用来计算房价。
长期周期（五年后）分析：厦门仍在稳步持续上涨。 2025年、2030年之前会出现阶梯式上涨，2030年后会出现波浪式上涨，但未来也不排除出现大起大落的情况。 首先我们简单分析一下社会上所谓的“崩溃论”； 所谓房地产崩盘近十年厦门房价走势，就是日本式的房价持续下跌。 要跳的话基本上都是一起跳，基本上没有人能幸免。 中国的房价目前不可能。 原因就在于上官剑的几把： 1.城镇化，保守还有20点左右。 除非房价大幅超过城市化速度，否则这个条件非常重要，但在目前政府政策支持下，这个概率很小。 同时，这几年是现代化的冲刺阶段，容不得有任何麻烦！ 2、居民杠杆率很低。 很多编辑都在写中国的房贷极高、极其危险等等，这是不靠谱的。 还有近期购房者和近期投资者，这一交易数量在一年内占全市房地产资产的比例还不到2-3%。 很多房产的杠杆率还很低，可靠的数据至少在70%以上。 3、产业结构未发生变化； 不仅在中国，在美国，目前的支柱产业就是房地产。 目前，支柱产业尚无替代品，中短期内应该也找不到替代品。 虽然房产经常被用作夜壶，但没有它就不行！ 4、崩溃其实需要很多条件共同具备，比如土地私有化程度、政策使用不当、土地供应突然增加、全球金融出现、全面战争爆发等。这里不详细讨论塌陷理论的反驳。 总之，概率很小！ 这只有在20年后所有“安全墙”被拆除之后才有可能实现。
近十年来，厦门房价基本控制在深圳的1/2左右、香港的1/4左右。 这个比例未来基本上不会有太大变化。 过去15年房地产持续增长的主要原因是： 1、经济发展：厦门目前的GDP统计几乎每年都在13%到15%。 这一数据是全国增长平均水平的两倍。 厦门的另一部分主要购房人群是福建，今年的经济增速也跻身全国前5、6名。 经济指标是房价长期的良好保证。 2、长期人口增长：厦门人口主要依靠自然增长和外来人口增长。 目前，这两项红利在2025年之前绝对数量都会增加。根据测算，15年后厦门人口仍将接近800万。 收购的次数多，所以比较安全。 3、土地供应。 大家都知道，厦门和深圳一样，是全国住宅用地最紧缺的地方。 每年的土地供应不足200万平方米，即使未来三年每年达到250万平方米，也不够用。 目前，每年有近20块住宅用地被拍卖。 每年计算的户数不会超过5万户。 与上述分析的双头（流入和本地）人口增长相比，供给和需求仍然不平衡。 即使2025年人口红利消失，也会持续几年。 很多人问，20年后，城镇化、现代化、人口红利消失之后，一二线房地产将走向何方？ 目前可能性分析： 1、小部分土地私有化，尝试自由贸易。 2. 价格受市场波动影响。 3.减少行政干预。 4、房地产开发利润转为房地产经营利润。 5. 房地产已经离开政府的萌芽阶段。 从未来漫长的历史来看，仍会小幅跑赢通胀。 6、不排除中途会发生大坠机。
是在岛内好还是在岛外好？
最后我想客观地分析一下很多朋友提出的关于厦门岛内好还是岛外好的问题。 这个问题不能和日本首都圈、深圳内外海关、北京内外环相比。 事实上，没有可比性。 ，应该从厦门自身未来发展的角度来分析。
首先，目前的现状是，岛上没有可用的土地，买不起。 因此，岛上多为老房子，且多为不同产权的房产。 大部分房屋结构不合理，但数量稀少。 岛外的地方较多，但大多开发较晚，较新，规划完善，户型也不错。 目前岛内外人口分布均等，各约200万人。 岛上30年的资源积累是岛外无可比拟的。 近年来，国内各大房企品牌基本被封锁在岛上，尚未开始发展。 未来厦门本土品牌肯定会受到冲击。
我认为未来的价格水平会分为三个层次： 1、岛上最好的新楼盘：比如五缘湾、筼筜湖等优质品牌楼盘。 价格肯定会遵循超一线城市的均价。 2、岛内公共区域及厦门湾沿岸四大新城。 前者短期内胜出，但中长期则打平。 一些湾区品牌将会获胜。 价格是一级的2/3。 3、远离岛屿、海湾的房产（同安、灌口等）。 当然，也有新盘和旧盘之分。 分层的原因如下： 1、厦门是一个小城市，在岛外很新。 接下来的几十年其实会非常塑造，尤其是岛外，这和关内外的强大前线有很大不同。 2、从地铁布局来看，厦门还是想相对均衡发展。 未来五年，湾区发展仍将是重点。 如果政府想要去老同安、老关口、老杏林，肯定是不能如愿的。 目前，同时建设四个区已经非常困难。 3、虽然不少学者认为厦门岛是核心，但目前未来新建的高端品牌物业基本都会在岛外。 从厦门年轻一代购房者的情况来看，老岛内和新岛外的购房群体很可能会出现分化。 4、未来岛内房价应该与台湾台北相当甚至超过。 这是未来的市场趋势，也是当前的政治趋势。 所以没有好坏之分，只是年龄段的口味不同。
一篇近5000字的短文关于厦门房地产肯定是不够的，但我们在分析事情的时候，要力求客观地对待眼前的数据，力求理性看待当前的政策，力求准确预测未来的走势。未来！ 而不是像郭沫若晚年的诗那样追随外面的编辑，一个月之内文风就发生了天翻地覆的变化，显得有些矛盾，被读者嘲笑！
