1. 行业解读
这几天在家忙一些私人事务，所以更新频率比较低。 昨天有朋友问我可以买滨海新区开发区的“嘉园城景”吗？ 我一听，连忙纠正他。 该项目虽然距离开发区很近，但并非开发区项目，属于塘沽区管辖。 大多数开发者在推广时都会做一些小的“边缘游戏”。 他们只说项目在“开发区二街与洞庭路交叉口”，并没有说是开发区的项目，所以我就跟朋友说“是你想多了” ”。 言归正传，我们今天正好有时间来聊聊这个离开发区很近的项目。
谈起佳园城景项目，有两点不得不提。 一是这个项目曲折的历史，二是它的位置。 我们先看第一个。 佳园观城项目实际上是一个多次易手的项目。 该楼盘原名为“洪泽城”，开发商为“洪泽集团”。 2013年该项目启动二期销售时，洪泽集团面临“资金链断裂”，后续销售断断续续，最终于2015年初陷入彻底停产。后来，北京“八大处”收购了该项目洪泽城二期，后来佳源集团通过股权收购获得了该项目的开发权，才有了现在的佳源观城项目。
项目实景照片
我们来说说第二点，项目的选址。 说到佳园观城的位置，很容易与旁边的开发区混淆，因为这个区域与开发区仅隔洞庭路。 正是这条路，将两个非常接近的区域一分为二。 这是一个不同的部分。 项目所在地段虽然从行政区划上属于塘沽区管辖，但地理关系与开发区更为接近。 笔者在之前的多篇文章中对滨海新区当前的主要板块进行了分析。 开发区板块是滨海新区目前高端住宅板块之一。 因此，从区位角度来看，佳园观城所在区域应该被视为开发区的“延伸”，可以享受开发区相对丰富的城市配套资源。 目前项目南侧为洪泽城一期，已建成入住； 项目北侧是米兰世纪，是一个已有10多年历史的老社区； 项目东侧为融创洞庭路1号，已占用5年多； 项目东侧为融创洞庭路1号，已占用5年多； 项目西侧为京山铁路，将对项目的居住环境产生一定的影响。 从项目所在业态现状来看，缺乏大型商业设施，目前商业类型以社区商业为主。 购物、医疗主要依托开发区周边板块，如开发区伊势丹、K11、永旺购物中心等大型商业设施，以及泰达医院、泰达心血管医院等医疗资源。
项目旁天津开发区夜景
2、项目解读
一、项目介绍
佳源观城项目位于滨海新区洞庭路与二街交叉口（向西约100米）。 由佳源地产开发。 占地面积8.2万平方米，总建筑面积28.5万平方米塘沽万达广场房价，容积率2.57。 项目由23栋建筑组成，其中4栋平房和19栋高层建筑，共计2,012个单位。 项目主要户型为面积91-93平方米的两居室和面积123-130平方米的三居室。 项目采用“高层、低层”的规划方式。 东、北、西三面均为高层建筑，小区中部建有四间平房。 这是开发人员的常用方法。
真实项目图片
2、销售状况
如前所述，佳园城市观景项目“命运多舛”。 作为佳园城观景项目的前身塘沽万达广场房价，洪泽城二期于2013年上市销售，但原开发商在销售过程中面临资金链断裂。 销售断断续续，直到 2015 年初该项目完全停止。 随后，北京“八大楚”收购洪泽城项目，佳源集团以股权收购的形式获得了该项目的大部分股权。 因此，洪泽城二期于2018年重新启动销售，并更名为“嘉园景”。 城市”。
佳园观城项目于2018年7月21日开盘首批4栋高层，楼号为1#、2#、3#、4#，共计433套。 每套建筑面积89-139平方米，销售均价19500元/平方米。 由于项目前期停工多年，因销售均价19500元/平方米，市场口碑较差，市场接受度较差，开盘销售情况不佳。 后来，为了刺激销售，开发商定期推出特价房价。 17500元/平方米左右，月均流量基本维持在20套/月。 但特价房政策一旦回收，销售将立即陷入停滞。 目前，该部分产品尚有部分剩余房屋在售。
3、优缺点分析
1、从配套设施来看
目前项目周边商业业态以内向型社区商业为主，只能满足最基本的日常购物需求。 但该项目距离开发区、塘沽古镇、紫云街区均不远，可以共享这些区域的配套资源。 经洞庭路到紫云路段滨海万达购物中心，过京山铁路桥二街到塘沽老城区，过洞庭路到开发区。 总体来说，“嘉园城景”项目从配套设施来看尚可。
真实图片
2、从区位来看
从区位来看，该项目位于滨海新区多个重要板块的交汇处，连接开发区、中央商务区和塘沽老城区。 位置还不错。 然而，如果你仔细观察微观环境，就会发现其中存在很多不利因素。 首先，通往该项目的市政规划道路只有一条。 早晚高峰会出现明显拥堵，交通可达性存在一定问题。 另外，项目西侧紧邻金山铁路，会对项目造成一定的噪声干扰。 同时，项目距离京山铁路桥二街过境较近，也会对项目造成一定的噪音和粉尘污染。 总体来看，该项目从“宏观定位”来看尚可，但微观环境面临一定不利因素。
3、从产品角度
从产品角度看，项目容积率为2.7，采用“高低混”的社区规划方式。 靠近铁路或公路的产品，以高层产品规划为主，注重性价比； 项目中心位置规划舒适度较高的平房。 力求做到“溢价”，整体社区规划中规中矩。 从户型来看，由于佳源接手时项目主体已完工，户型规划相对“老旧”。 比如，90平米的两居室产品与目前流行的90平米功能性三居室产品有明显的区别。 另外需要指出的一点是，由于项目前期停工时间较长，积累了很多不好的口碑，这也是购房者需要注意的一点。
4、从价格来看
嘉园观城入驻价由19500元/平方米调整为目前的17500元/平方米。 这一价格低于紫云地段21000元/平方米的销售均价，也低于毗邻开发区格调林园27500元的销售均价。 与中新生态城中心区平房价格基本持平。 如果单纯看价格，似乎嘉源观城有一定的价格优势，但从实际销量来看，嘉源观城严重逊于市场。 主要制约因素在于前期的“名声不好”。 区域市场不少客户对此项目存在明显的心理抵触情绪，担心项目再次“叫停”。 另一个非常现实的原因是，项目西侧的京山铁路和南侧的京山铁路大桥将对社区的生活质量产生重大影响。
结论：
最后总结一下，嘉园观城项目从大的区位角度来看是可以接受的，但是有几个非常明显的缺点需要注意。 首先是项目前期多年积累的不良声誉，可能会影响项目内二手房日后购买后的价值。 另一个缺点是靠近铁路和桥梁。 可能有人会说17500元/平方米的价格还算合适，但我觉得如果购房预算不是特别紧张的话，看看开发区的回购房比较实际，或者加点有钱直接买紫云的房子。 （全文结束）
