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今天我分享的是一系列关于房地产市场的深度研究报告：《供需重大变化背景下的2024年房地产市场趋势与机遇》。 （报告制作：同策研究院）
报告总计：72 页
【报告内容摘要如下】
| 供需关系发生重大变化的背景
一、当前我国房地产业发展面临三大背景：一是人口见顶，需求萎缩； 二是增量市场见顶，进入存量市场； 三是城镇住房存量过剩。
2、中国当前面临人口总量、劳动力人口、出生人口三大拐点。 出生人口正在迅速下降。 2023年，出生人数仅为902万人，死亡人数为1110万人。 存在死亡交叉，死亡人数大于出生人数。 从年龄结构来看，人口逐渐老龄化，意味着整体需求减弱，需求结构转向改善。
3、到2023年，主要一二线城市城镇化水平接近或超过80%。 未来，城镇化速度放缓，本地人口向城市迁移带动住房需求的动力较弱。 在全国人口增长见顶的背景下，如果外来人口流入放缓，新建住房需求依赖本地人，新建住房需求将持续下降，进入低位稳定区间。
4、房改后，我国城镇住房存量快速增长，从95.3亿平方米增加到2020年的321.6亿平方米，户均住房数量也从2010年的1.02套增加到2020年的1.09套。根据国际经验，两者都达到1.1单位，表明房地产市场的高峰期已经到来。 住房存量规模激增，住房供需结构发生逆转，二手房将成为供给主体。
5、2014年开始，国家提出去库存战略。 2014年至2023年，我国商品房销售量132亿平方米。 在此期间，出让土地198亿平方米，无形中增加了潜在库存66亿平方米。 因此，库存补货实际上就发生在这个阶段，进一步挤压了未来增量市场的供给空间。
| 供需重大变化对2023年楼市的影响
①2023年，全国住宅用地市场供应规模同比萎缩19.5%，交易规模同比萎缩27.4%。 目前，大部分城市仍面临新房销售和库存压力，房企资金紧张尚未缓解。 因此，政府的土地供应和房地产企业的投资都较为谨慎。 而且，尽管放宽地价限制，但全国成交价格和溢价率持续下降，主要是因为当前房企资金仍面临压力，地块以最低价出售为主。
②目前，各级城市土地拍卖规模正在萎缩。 其中，一二线城市的土地拍卖区分明显。 核心区域地块热度不减，而外围区域拍卖土地大多低价出售； 而三四线及以下城市的土地拍卖明显更为冷清，住宅用地交易规模更是萎缩。 此外，三四线城市的流拍率也较高。 尽管四季度因政策放松和土地供应策略调整等原因，流拍率有所下降，但市场缺乏回暖动力，复苏缓慢。
③分地区看，上半年东部、东北地区月均成交面积同比回升。 但下半年，各地区市场均出现明显下滑，同比增速全部为负。 在经济下行、消费不振的影响下，居民普遍观望期较重，一系列的楼市限松和优惠政策只带来阶段性复苏，可持续性不足。
④2020年以来供求关系 房价，计划扩张的品牌房企面临较大压力，房企百强股权销售总量和占比持续下降。 到2023年，TOP30房企股权销售占比将达到29.3%，TOP100占比将达到41.2%，较高峰期减少约1/3。
⑤2021年至2023年，TOP50房地产企业中，央企股权出售占比从24%提升至42%，占比近一倍。 地方国有企业比重也从4%提高到11%，规模显着扩大。 混合所有制企业比重稳定，而私营企业比重迅速萎缩，从56%下降到28%，下降了一半左右。
| 2024年房地产市场趋势及投资机会
A。 由于近10年全国土地供应过剩，大量城市去库存周期普遍超过三年，大量次新房库存分流新房需求，全国2024-2025年将处于去库存阶段，楼市将承受巨大压力。
b. 过去几轮房地产周期的规律特点是：一线城市率先引爆供求关系 房价，一线城市带动二线城市，二线城市带动三四线城市居多三线城市。 这一规则背后的原因：资本对冲逻辑。 如果一线城市不引爆，三四线城市的房价上涨就没有信心了。
C。 长期来看，土地投资围绕商品房销售波动。 短期市场回暖将带动土地投资过剩，而市场下滑和降温将加速土地投资萎缩。 2022年至今，全国商品房市场销量下滑，预期悲观，销售回款放缓明显制约了持续投资。 预计2024年市场难有明显升温，全国土地市场将维持低位运行，总规模继续下降。 综合两者关系，预计下降5%-10%。
d. 从美元周期波动格局来看，大周期约为16-17年。 综合趋势分析可以看出，2024年美元指数大概率进入下行区间，这对于我国的货币环境是比较有利的。 有利于流动性和购买力的恢复。
e. 2023年，由于购房者信心不足，很多人推迟了购房。 因此，2023年将出现超卖趋势。从理论计算来看，2024年官方数据预计在848至8.9亿平方米之间。 考虑到大量的工转房数据，实际需求在750-7.9亿平方米左右。
报告总计：72 页
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