截至6月28日，人民币兑美元跌破6.6，创2017年12月28日以来新低。面对汇率贬值压力，普遍有两种应对模式：日本模式和俄罗斯模式。
日本模式——保护汇率，放弃房市！
1989年5月开始，日本不断提高基准利率，贴现率从1989年初的2.50%迅速上升至1990年初的5.25%，随后又大幅上升至1990年8月的6.00%（见图3）。 这意味着日本央行花了三年多的时间实行宽松政策，但仅用了一年多的时间就再次收紧。
这让日本经济付出了沉重的代价。 不仅股市、楼市暴跌，资产价格暴跌还引发银行坏账，经济进入资产负债表衰退。 例如，日经225股票指数从1989年底的高点38957点暴跌64%至1992年8月的14194点。但日元汇率基本保持稳定。 1990年以后，日元对美元甚至持续升值。
俄罗斯模式——保护房价，放弃汇率！
石油是俄罗斯经济的支柱产业。 原油价格暴跌引发俄罗斯卢布贬值压力，导致资本大量外流。 为应对资本外流，俄罗斯央行不断上调基准利率，但从紧的货币政策无疑对房地产市场不利。
危机前，俄罗斯房地产市场处于相对繁荣阶段。 2011年至2013年，俄罗斯个人贷款增长率保持在30%左右，而同期住宅竣工增长率也在不断上升，从2011年至2011年的-1.0%上升到2014年第一季度的20.1%。危机过后，俄罗斯继续上调基准利率。 2013年底，俄罗斯基准利率为5.5%。 到2014年底，这一比例已提高至17.0%。
当时从经济基本面来看，需要适度宽松的政策来挽救油价暴跌带来的经济衰退； 但从汇率角度来看，为了维持卢布坚挺，收紧货币政策是必要的，但利率的上升很可能会引起房地产市场的大幅回调。
最后，俄罗斯央行于2014年11月10日宣布允许卢布自由浮动，相当于俄罗斯通过货币贬值释放压力的政策。
政策公布后，俄罗斯卢布汇率出现直线贬值。 2014年11月至2015年1月的两个月内，卢布贬值33%。 如果从2014年7月开始计算，卢布贬值幅度高达50%
但汇率贬值释放了经济压力。 卢布全面贬值后，俄罗斯央行下调了基准利率。 加息对房地产市场的影响迅速缓解，资本外流规模也有所下降。 最终，俄罗斯房价并未受到太大负面影响，基本处于上涨趋势。
中国可能会放弃汇率
那么，回顾日本的保本汇率模式和俄罗斯的保本房价模式，能够给我们带来哪些启示呢？
首先，得意比面子更重要。 保护汇率、保护房价，无非就是面子和里子的问题。 保护汇率，就在国际市场上赢得面子；保护汇率，就在国际市场上赢得面子。 保护房价，就省了里子的内需。 在贸易争端愈演愈烈的国际环境下卢布贬值后的房地产，面子已经不值钱了，所以保护房价的意义明显高于保护汇率。
其次，保护汇率的负面影响是经济崩溃，保护房价的负面影响是通胀上升。 在汇率保护模式下，紧缩政策最终会戳破资产价格泡沫，随后的经济衰退将是可怕的，可能需要几十年才能恢复。 保险房价对经济的负面影响较小，因为汇率贬值预期释放后，通常会在半年内企稳。 这时，保险房价的负面影响是通货膨胀会上升，因为货币贬值后进口商品变得更贵。
第三，大幅贬值对普通居民影响不大。 汇率大幅贬值。 对于行业来说，依赖进口原材料的行业受到了影响，但是依赖出口的行业却受益了，因为贬值后以本币计价的进口商品价格变高了，但以外币计价的出口商品价格却上涨了。改善了。 。 对于居民来说，高收入阶层受到汇率大幅贬值的影响较大。 转出境外的人民币资金可购买的境外资产减少； 但对于普通大众来说卢布贬值后的房地产，影响较小，每年只需要出国旅游一次。 积累更多人民币。 如果房价暴跌，对普通老百姓的影响是巨大的，甚至有房贷的人也可能会选择违约。
人民币贬值预期，资本外流。
国内高净值人群倾向于海外购房避险！
如果人民币贬值预期强烈，资本就会外流，导致国内资产价格下跌，资本敏感型房价自然也会下跌。 例如，随着当前美元升值和人民币贬值，中国许多高净值人士倾向于在海外购房以对冲风险。
从未来发展来看，美元升值预期较强，人民币可能持续贬值。 中国房价走势如何？ 如果出现美联储超预期加息、房地产调控政策矫枉过正、资本外逃失控等情况，仍会存在一定风险。
人民币贬值引发本币资产估值下降，导致金融、房地产等相关板块走弱，拖累整体市场； 另一方面，人民币贬值预期一旦形成，热钱就会流出，A股的流动性环境将迅速收紧。
长期以来，大量外资在中国赚钱。 有一个笑话：一个美国人去中国吃吃喝喝，然后离开时把剩下的钱换成美元。 这就像一年免费吃喝。 如果人民币贬值，离岸人民币多头投机者将损失惨重。
有一个“巧合”：人民币持续升值的9年，也是中国房地产价格持续上涨的9年。 理论上，大量美元将进入中国兑换人民币资产，以避免美元相对贬值。 这些美元进入后，大部分以房地产的形式存在。 这几年房价飙升的原因之一就是人民币升值。 在这个过程中，拥有房产的人的资产迅速升值。 房地产升值预期激发了更多人的购房欲望。
如果人民币贬值，投资者就会担心，资产就会撤离，特别是早期从海外涌入国内的资金。 他们会因为人民币贬值而流出中国，投资国外房地产，以防止房产缩水。
综合起来，有几个判断：
1、人民币仍需贬值才能恢复正常币值。 预计这波贬值将是1：7的汇率。
2、人民币贬值期间，国内流动性越来越差。 股市、债市、汇市、大宗商品都不会表现出色，这种四杀局面还将持续。 央行必须进一步降低存款准备金率，但同时也要阻止资金流入楼市。 前面很容易，后面却很难。 但我们也看到，被国人抛弃的股市正在被外国投资者买走，QFII额度不断增加，北上资金不断流入，A股估值基本处于历史低估水平。 目前是世界上最低的。 现在国家也乐见这种情况。 资本市场外资的流入也可以缓解热钱流出的压力。 因此，当前股市的低位有利于保障外汇储备，可以减缓外汇储备的下降速度。
三、外汇储备持续下降，压力巨大。 我们早就说过，2015年，我们误判了国际形势，错误地投资了房地产，搞了大水牛，导致我们损失了数万亿外汇储备。 虽然后来我们承认了错误，实行了以房代购的政策，但仍然没有效果，房价依然居高不下，导致国内思想无法统一。 一个不能统一思想的团队很难赢得比赛，经济政策更是如此。 预计美元暴跌100点造成的损失仍将相当可观，外汇储备仍将遭受数千亿美元的损失。
4、楼市已成为中国经济最大的痼疾。 就像肿瘤一样，越来越大。 越是不能做手术，它就越肿。 既然关系到你的生活，估计为了防止外汇储备流失，更多的城市会加大限售力度。 不要让楼市里的钱出来套现。 因此，楼市的流动性将进一步减少。 甚至不排除分拆银行贷款。 让楼市成为一潭死水，与世隔绝。 目的是不让它再涨，但我们现在绝对不希望它跌。 所以，我们只能继续增加冷冻的方法。
在国内经济增速放缓、人民币贬值预期强烈等因素推动下，海外置业的火热更加受到中国家庭的青睐。 尤其是中国新兴中产家庭开始越来越注重资产配置方向。 全球房地产市场。
希腊经济强劲复苏推动房地产市场
地中海上的希腊是很多人向往的浪漫宜居之地。 这里有着迷人的自然风光、神话传说以及良好的气候和居住环境，是世界著名的旅游胜地。
此外，受经济危机影响，希腊房价有所下降，“买希腊抄底”已成为时下非常响亮的口号。 加之“一带一路”倡议的支持，希腊投资移民市场火热。
如今，希腊购房移民迎来热潮。 有了25万欧元，您就可以在欧洲拥有多处房产。 同时，三代移民可以在欧洲享受“浪漫”的生活。 物超所值和有吸引力的投资使希腊成为当之无愧的移民目的地。 性价比之王。
希腊国家统计局(ELSTAT)4月23日公布的数据显示，2017年希腊基本盈余为70.8亿欧元，约占GDP的4%。
这是希腊连续第三年超额完成任务，大幅超过1.75%的原定目标，高于2016年约占GDP 3.9%的基本盈余和67.09亿欧元。
2017年，希腊国内生产总值（GDP）为1777.35亿欧元，较2016年的1741.99亿欧元有所增长。2017年，希腊人均GDP达到18945美元，排名世界第39位； 而中国则排名第72位，人均GDP为8,583美元。
希腊央行透露，2017年该国旅游收入达到146.3亿欧元，比2016年增长10.8%。
希腊旅游部长Elena Kountoura表示，2017年是希腊旅游收入、入境人数、酒店入住率、过夜住宿和投资创纪录的一年。
2017年希腊游客人数较2016年增长9%，超过3000万人次。 游客的到来使得希腊的房产租赁行业获得了较高的租金回报率，进一步推动了希腊房产投资热潮。
如今，希腊财政数据超出预期，显示出经济复苏的良好迹象。
随着希腊经济形势逐渐好转，或者复苏速度超出预期，外部利润将不再迫切需要。 移民政策收紧、门槛提高将是大势所趋。
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