随着104新政一周年的临近，这座9月份的热点城市轮番出台楼市调控政策，似乎让大家又回到了去年。
在这样的关键时刻，楼市的走向牵动着购房者的心。 这时，官方的声音就不容忽视了。
1、今年以来深圳新房成交量下降了50%，房价在调控政策影响下将继续保持平稳并有所回落。
2、深圳房价整体较为稳定，出现小幅下降，符合国家今年楼市调控政策要求。
3、深圳至今没有出台新的调控政策，因为深圳楼市调控较好，楼市更加理性。
4、深圳明年不可能取消限购、限贷。 如果不采取行政手段，根本控制不了市场，房价就会疯涨。
5、深圳没有远郊，工业和住宅开发空间有限。 40%的人必须走出海关。
6、到2040年，深圳地铁线路将达到32条，覆盖1100多公里。 场地周边1000米范围内将大规模实施城市更新。
7、地铁6、11、13号线沿线西北地区和地铁14、16号线沿线东部地区仍有较大发展空间。
8、深圳好房子太少，坏房子太多。 只有25%左右的房屋质量好、产权清晰、可以在市场上转让。
九、深圳应主要利用有限的土地和住房资源，发展住房租赁市场，按照“先租后买”的原则设计未来的住房供应政策。
10、粤港澳大湾区规划适合深圳人多建房子。 建议按照深汕合作区模式，加快设立深惠合作区、深莞合作区、深中合作区，与深圳周边城市合作建设保障性住房、建设地铁。
11、建议尽快允许目前过剩的商业写字楼改建为住宅，增加住房供应。
关于深圳楼市情况
四张图看懂深圳近年楼市走势
我们先看一下大数据图表▼
①深圳房地产投资持续增长，每年保持在20%以上，占固定资产投资的比重也在稳步上升。 深圳的房地产需求依然非常旺盛。
② 尽管土地资源十分紧张，但随着城市更新的推进，住房供应呈上升趋势。 2010年以来，商品房年均有效供应量511平方米，年均交易规模410万平方米。
③二手房销售随着经济形势的变化而升降，且幅度较大。 但近年来，销售规模持续上升。
④人口持续快速向深圳聚集，是支撑深圳楼市的重要原因。 据深圳市发展和改革部门分析，未来5年，深圳人口仍将继续以每年近60万的速度增长。
总体来看，近十几年来，深圳房地产市场供应、销售、投资等方面均呈上升趋势。 深圳楼市的巨大需求与其在全国的经济地位、经济增长速度、人口流入等密切相关。
今年深圳楼市走势如何？
随着房贷政策收紧和利率上升，市场将继续保持稳定，刚性需求将继续进入市场，房价在调控政策影响下将继续保持平稳小幅下滑。
①深圳房价整体较为稳定，略有下降，符合国家对今年楼市的调控政策要求。
今年1-8月新房成交量同比下降51.5%。 虽然调控后复苏仍处于平稳发展期。
②新房库存稳定正常：362.99万平方米（近4万套），消化周期16.3个月。
③自住需求主导，中小户型占总成交量的75.1%； 住房抵押贷款增速有所回落。
④住宅开发投资下降，写字楼、商业写字楼投资大幅增长。
商品房：同比下降4.0%，占比46.8%
办公楼：同比增长103.3%，占比25.8%
商业建筑：同比增长63.0%，占比16.9%
深圳今年为何没有出台新政策？
从今年前八个月楼市表现来看，深圳楼市调控效果明显，在全国范围内保持着非常稳定的状态。
其他城市的调控政策从今年3月份开始就没有停过，包括最近的限售。 核心问题是楼市不稳定。
去年的“深圳八项措施”非常精准，至今还没有新的调控政策出台。 核心问题是深圳楼市调控较好，楼市更加理性。
旧改的三个关键问题
深圳为什么要搞城市更新？
①土地利用增长面临刚性约束。 新增土地基本已达到50%警戒线，未来新的土地供应市场将难以开拓。
②空间需求巨大。 深圳没有远郊，工业和住宅开发空间有限。
③人口和区域结构问题突出。 特区人口密度高，就业岗位多（职房比为1.4比1）。 这意味着40%的人下班后必须住在关外，这早已成为上下班的交通拥堵问题。
④用地结构，工业用地占比较大。 整体占比33%，其中宝安、光明、坪山占比40%以上。 深圳是一座依靠产业立城的高科技城市。 如果产业流失，深圳经济可能会下滑，所以产业必须得到保障。
⑤住房结构存在问题，功能齐全、配套设施良好的住房单元少。
深圳哪些旧事物正在改变？ 需要改变多少？
主要是老工业区、城中村、旧城市。
2009年至2016年，深圳城市更新项目已获批近600个项目（拆迁土地面积48平方公里）； 60%的单元规划方案已获批，开发建设用地面积约20平方公里，已获批规划总建筑面积约1亿平方米。
规划共实施保障性住房319万平方米（6万套）、各类中小学99所、幼儿园209所、医院3所、社康中心185个、公交车首末站128个。
城市更新后大部分是什么样的房子？
“十三五”期间供应住宅用地8平方公里，城市更新占比56.3%。 从住房用途看，城市更新供应商品房26万套，占全部商品房供应的74%；供应保障性住房13万套，占全部保障性住房供应的62%。
这还不包括特区内罗湖、福田、南山最近大规模的房改，因为特区正准备对老旧小区采取新政策——房改政策：不再有商品房，仅限动迁住房和人才保障住房。 预计未来通过房屋改造和城市更新的保障性住房供应将达到70%或80%。
关于深圳地铁轨道物业
深圳未来将拥有多少地铁轨道物业？
①深圳未来将有32条地铁
从深圳地铁建设规划来看，2012-2040年版轨道交通规划由20条线路组成，共计748.5公里； 新启动的线网改造，总规模需要32条线路，约1100多公里。
② 实施场地1000米范围内的大规模城市更新
从轨道物业项目用地供应来看，已开放的车辆段、车站通过定向招标、拍卖、定价等方式，专门释放土地119公顷用于上盖物业建设。 目前，深圳地铁共有14个已竣工或在建的“地铁+物业”项目，总建筑面积超过600万平方米。
③“十三五”期间，深圳将加大轨道沿线及上方住房建设力度。
深圳哪些规划中的地铁建设更有发展空间？
（蓝色为快线）
目前供求关系 房价，原特区及其周边可用于大规模开发的土地已基本饱和。 但地铁6号线、11号线、13号线沿线的西北地区，以及地铁14号线、16号线沿线的东部地区等仍然保留。 有很大的发展空间。 依托6、11、13、14等轨道快运网络的建成，罗湖福田和前海城市中心区部分经济活动将向外转移，支撑深圳东进战略和北上发展，促进内外协调特区建设、东西部协调。 均衡发展。
通过统筹全市土地整理实施方案，加快地铁老线路改造，可准备一批规模大（如3平方公里左右）、适宜地点（如毗邻工业区等人口密集区）在铁路快车站和车厂。 大面积商业、居住、公共服务综合开发用地将形成原特区外新城镇，进一步加快原特区外城镇化进程。
关于深圳楼市改革方向
深圳楼市最大的问题是什么？
①“人地矛盾”突出，导致房地产市场供需长期紧张，或导致房价上涨。
深圳实际管理人口超过2000万。 目前，全市建成区面积接近行政总面积的50%，新增建设用地接近于零。 未来土地供应将非常紧张，这将导致楼市供需关系长期偏紧，并产生房价长期上涨的预期。
“十三五”期间，新增供应商品住宅用地不足0.3平方公里，供需矛盾更加突出。
深圳好房子太少，坏房子太多。 质量好、产权清晰、可在市场上转让的住房比例仅为25%左右。
②普通居民缺乏住房支付能力，存在长期投资和投机需求。
核心问题是供给能力太差。 供给能力差导致供需紧张，深圳房价因此快速上涨。 2016年，深圳家庭年人均可支配收入14万元。 与500万元的平均房价相比，承受能力太低了。
深圳的拥有率太低。 只有35%的居民拥有自己的住房，65%的家庭租房。 从长远来看，买房的愿望是非常强烈的。 此外，该市住宅租金相对较低，房价较高。 住宅租售比高达1：700，租金投资回收期接近60年。 因此，投资性购房较为旺盛。
由于供给长期偏紧，在货币宽松和资产保值增值预期强烈的情况下，投机性投资需求将长期存在。
③ 未来人口结构的变化将导致未来住房消费结构的变化
深圳常住人口快速增长，人才储备增长更快。 从2010年至2020年人才增长趋势来看，深圳高学历、高技能人才将以150%的速度增长。
住房需求不断升级，城中村大规模改造是必然趋势。 加快形成“先租后买”商品房、逐步增加基本保障性住房、大力发展人才“夹心层”住房等住房供给新格局。
深圳住房制度改革的原则是什么？
①处理好租房和买房的关系
深圳应主要利用有限的土地和住房资源，发展住房租赁市场，并以“先租后买”的原则设计未来的住房供应政策。
②处理好市场与安全的关系
首先，明确是商品房，却采取以租为主、定向流转、租金管制、优先配置等管理模式。 这既符合国家发展租赁市场的要求，也有利于改善人才的住房条件；
二是明确公共租赁住房是公共租赁住房，提高公共租赁住房收入标准线，扩大解决范围，将符合收入条件的新就业大学生和农民工纳入基本住房保障；
三是明确属于“夹心层”住房，将本市中等收入新就业大学生、公共服务人员、农民工等纳入“夹心层”住房解决方案范围供求关系 房价，避免城市与城市之间的不一致。政策和国家政策。
③处理好存增关系
今后要把握好拆迁、棚户区改造和综合整治的关系。 以综合整治为重点，充分发挥城中村为人才提供保障性住房和租赁市场的积极作用。
城中村不能全部拆除，必须保留部分城中村供农民工居住。“十三五”期间将购置城中村住房100万套（套） ，并经过质量检验、消防验收、违章检查、确权后进入租赁市场。
④处理好城市与区域的关系
未来，深圳将更好发挥城市群一体化作用，互联互通基础设施和公共设施，开展区域中长期土地规划和住房发展规划。
林深地区几乎90%的面积都是深圳人买的。 未来，东莞、惠州周边乃至汕尾、深汕合作区将建设保障性住房。
⑤处理好“自住”与“投机”的关系
“保基本”：继续落实新公民低收入家庭“保底”政策；
支持“夹心层”：在居民住房购买能力较差的情况下，增加“夹心层”住房供给，形成稳定的住房模式
最后，要适度供应商品住房，适度出让完全市场化的商品住房用地，实施房地产市场长期调控政策，保障刚性需求。
明年深圳限购限贷有可能取消吗？
我个人认为不太可能。 未来其他城市或许可以用税收和金融来替代限购、限贷政策，但深圳取消的可能性不大。
原因是深圳是一个非常特殊的城市，供应问题很难解决。 如果没有限购、没有行政措施，我们根本就控制不了市场，房价就会疯涨。 由此看来，要解决投资、就业、住房的关系，从深圳自身的实际情况来看，必须长期执行非常严格的行政调控政策。
深圳还有哪些楼市政策出台？
深圳楼市未来的供需情况如何？
在城市范围内建设新型住房； 利用并筹集全市范围内的现有住房，如设立深汕合作区、深莞合作区等； 在城市范围外建造房屋； 对低收入家庭发放住房货币补贴。
预计2016年至2030年，常住人口将需要住房265万套。 其中，经济适用房占60%，商品房占40%。
①在城区范围内建设新型住房。 该市只能满足增量供应的57%。 土地太紧张，只能拆旧建新，增加地铁容积率再建。
②增加城市现有住房存量。 筹集租赁型保障性住房，比如空置的城中村、旧住宅，政府可以将其租回，甚至买回建设保障性住房，但这个比例很小。
③ 在市区外新建住宅。 粤港澳大湾区对于深圳来说是最现实的。 应该建在深圳以外的地方。 建议加快建立深惠合作区、深莞合作区、深中合作区等深汕合作区模式。 通过与深圳周边城市的合作，政府将协商一些保障性住房和经济适用房，深圳将在那里建设地铁。
④ 如果实在不行，就只能发放补贴。 这是最后的手段。
支持深圳改革有哪些政策建议？
①建议未来增加住宅用地比例。 目前仅为22%。 建议通过15年总体规划的安排，提高到30%。
②住房金融政策仍需严格调控，住房租赁政策有待进一步完善。 尤其是租赁市场是目前国家大力要求发展的市场。 需要培育租赁企业，获取和储备更多的住房存量用于租赁。 它需要颁布政策和法规来确保租户的权利。
③ 商铺空置过多。 建议尽快允许目前过剩的商业写字楼改建为住宅，增加住房供应。 今后拟审批的商务办公用地不予审批。 立即停止，将其功能改为住宅用地，因为我们最需要的是住宅，而不是商业办公空间。
深圳未来15年要做好两件事，一是增加楼盘数量，二是调整结构。 如果这两件事做得好，我认为房地产市场将会稳定、健康地发展。
现场提问
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阿芳是该公众号的主编。 拥有北京大学硕士学位，在传媒和房地产行业拥有十多年的经验。
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