金秋十月，当大家都在享受秋日的温暖时，香港楼市却已显露出一丝凉意。
北京时间9月27日凌晨，美联储在议息会议上宣布今年第三次加息。 随后，香港金管局跟随美联储加息，上调贴现窗口基本利率（银行通过贴现窗口向金管局借入隔夜港元流动性的基准利率）。 利率）25个基点至2.50%。
此后，香港汇丰银行、恒生银行和中国银行香港分行将最优惠贷款利率上调12.5个基点至5.125%，渣打银行将最优惠贷款利率上调12.5个基点至5.375%。 香港四大银行均上调最优惠贷款利率。
香港加息对楼市的影响尚不明朗，但敏感的资本市场已经做出反应。 随着十几年超低利率环境的结束，香港本土地产股率先“成功”。 香港本土地产股包括长江实业、新鸿基地产、新世界发展、信和置业等个股持续下跌。
截至10月5日收盘，恒生房地产分类指数已较今年1月创下的高位回落20%。
香港跟随美元进入加息周期
据了解，香港上一次加息周期是2004年至2006年，此后由于美联储宽松的货币政策，大量资金流入香港市场。 香港银行间市场流动性充裕，香港维持低利率环境长达10多年。
这是香港银行自2006年以来首次上调最优惠利率，意味着香港长达10多年的超低利率环境结束。 市场人士表示，香港的利率环境现已全面收紧。 近年来一直飙升的香港房地产市场可能即将迎来拐点。
事实上，自2018年以来，香港的金融状况并不乐观。
美国加息导致港元与美元利差扩大香港房地产泡沫历史，造成资本外流； 港元汇率走弱，资金流向强势美元； 港股IPO年，新股大幅消耗现有资金； 南下的资金自4月份以来也逐渐呈现回流趋势。
与此同时，美联储再次加息，并在议息会议上重申了12月加息的预期。 此外，香港金管局购买了约1034亿港元的港元，消耗了大量银行间结余。
综合以上因素，香港市场流动性压力迫使香港银行业跟随美联储进入新一轮加息周期。 随着借贷成本上升，香港资本市场，特别是股市和楼市将受到直接影响。
香港楼市是否已到拐点？
香港房地产市场近年来以“爆发式增长”而受到全世界关注。 相关数据显示，从2004年至今，14年间增长了4.4倍以上。 然而，近期香港楼市的低迷似乎已经到了拐点。
2004年以来，香港楼市触底反弹。 那一年，私人住宅价格指数录得78.0，随后开始了逐年上涨的牛市。 即便是机票火爆、双热、港人地、以及当下的“空置税讨论”等，也未能阻止这股势头。
截至2017年，香港私人住宅价格指数刷新至333.9，与2003年的低谷相比，14年来上涨了4.42倍，与此前的1997年峰值相比，上涨了1.05倍。
进入2018年，数据披露后的前7个月，香港住宅价格仍在逐月上涨。 7月，香港私人住宅价格指数升至393.5，港岛160平方米E型公寓历史首次突破30万港元/平方米。
这14年中，仅2016年下降了-3.6%。 在其他年份，即使是2008年全球金融危机期间，香港房价仍录得小幅上涨，不降反升。 其中，增幅超过20%的年份有3年（2004年26.6%、2010年24.4%、2011年20.7%）。
瑞银9月底发布的《2018瑞银全球房地产泡沫指数》显示，2018年香港房地产泡沫指数位居亚洲第一。扣除通胀因素后，过去四年住宅物业价格上涨超过10%宿舍。
不过，根据地产经纪最新数据显示，香港楼市近期销售放缓：7月份房产成交量为1,740套，环比减少15%。 进入8月上半月，新房成交仅有711套，预计环比下降18.3%。 二手房市场也在降温。 7月份二手房销售4040套，环比下降7%。 8月份仅有1300例，环比下降约35.64%。 分析师认为，这可能是买家情绪发生转变的强烈信号。
多位研究人员表示，随着最优贷款利率提高、借贷资金成本上升，房地产可能面临较大调整。
香港银行加息可能会进一步影响内地高净值人士赴港购房的热情。 21世纪经济报道此前报道，有中介透露香港房地产泡沫历史，一名内地买家宁愿损失10万多港元的定金，也不愿继续履行香港购房协议。
香港财政司司长陈茂波9月27日在公开活动中表示，未来加息的势头和节奏不容忽视。 预计香港超低利率环境将会过去，住房支付负担将相应增加。
招商证券最新研究报告称，利率进入上行通道将对股市、房地产市场带来较大压力。 对于股市而言，利率上升对港股估值构成压力。 估值过高的资产将面临短期价格快速下跌的风险。 市场恐慌情绪和避险情绪加剧，资本外流加剧，形成正反馈机制，资产泡沫受到较大影响。
摩根士丹利和花旗集团认为，香港楼价下半年将下跌5%至7%，瑞银甚至预测跌幅可达10%。
野村香港房地产研究部表示，加息将对新房抵押贷款产生一定影响。 香港楼市上升势头将会放缓，下半年香港楼价或将出现回调。
