中国的房地产市场化始于1998年，至今已持续20多年。 全国房价也从2000元/平方米上涨到10000元/平方米，涨幅五倍。 一线城市房价从3000元/平方米上涨至均价6万-7万元/平方米，涨幅超过20倍。 老百姓的收入虽然增加了，但增幅远小于房价的增幅。 如果没有银行的杠杆支持和未来几十年的收入透支，恐怕大多数人都买不起高房价。
其实，我国之前大力发展房地产是有原因的：第一，让富人通过房地产渠道进行消费和投资。 改革开放特别是中国加入世贸组织后，我国对外贸易得到长足发展。 这个时候，一大批人已经变得富有了。 他们不消费或投资，而是将所有钱存入银行。 这样就无法刺激国内消费。
为了降低银行过高的储蓄率，国家必须大力发展房地产业，引导银行存款流入房地产市场，让有钱人有地方花钱。 另外，当时我国人民的平均居住面积非常低。 房地产市场化之前，人均居住面积只有5-6平方米。 现在广大居民的住房条件明显改善，达到39平方米，超过发达国家人均33平方米。 。
其次，房地产业的发展不仅带动了国内经济的快速发展，也带动了一些相关产业的腾飞。 上游可以带动钢筋、铝、水泥，本身就可以为农民工和当地居民提供大量就业岗位。 下游还可以带动装饰、家具、家电等行业。 这些产业的崛起可以给当地GDP带来显着增长。
第三，房地产行业的崛起和开发贷款的全面放松，必然会让土地拍卖价格越来越高。 地方政府可以用土地收入支付教师和公务员的工资，并投资于基础设施项目、卫生服务、教育和其他项目。 毫不夸张地说北京房价20年上涨，很多地方政府对房地产的依赖程度较高，因为它可以给地方政府带来卖地和税收收入。 否则，地方政府将无法维持收支平衡。
因此，近20年来，房地产业已成为中国经济的支柱产业。 每次国内经济出现小幅波动，都会通过加大房地产、基础设施投资来拉动，效果立竿见影。 即使2020年一季度疫情爆发，我国全年GDP仍实现2.3%的正增长。 房地产业做出了巨大贡献。 去年固定资产投资中，制造业投资下降2.2%，基础设施投资增长0.9%。 其中，房地产开发投资增长7.0%。 由于去年下半年房贷宽松，房地产行业依然景气。
然而，随着国内房价的飙升，房地产行业的风险也急剧增加。 数据显示，我国房地产总市值为450万亿元人民币，而日本、美国、欧洲房地产总市值仅为60万亿美元（折合420亿元人民币）。 更可怕的是，中国居民把钱都押在了房地产上。 房地产占居民家庭财富的77%，另外23%是金融资产。 2019年，全球房价最贵前六名包括香港、北京、上海、深圳等，这意味着国内热点城市房地产泡沫的系统性风险正在加大。
为了遏制房价过快增长，我国地方政府出台了针对城市的房地产调控政策，包括限购、限售、限贷等，抑制房地产过度投机。 中央多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。 银行也开始收紧银根。 从今年开始，抵押贷款审批时间有所延长。 一些房价上涨的热点城市也上调了房贷利率。 特别是央行和住房城乡建设部为开发商融资划定了“三道红线”。 央行还规定消费贷款和经营贷款不得进入房地产领域。 这一切都意味着国内楼市需要降杠杆、防范风险，逐步回归住宅地产。
然而，在国内各级政府开始调控房地产之前，行业领袖就已经预见到了这种情况。 李嘉诚几年前就开始在内地出售房产，声称赚到了最后的铜钱。 潘石屹甚至清空了SOHO中国，卖掉了CBD和购物中心，换来了数百亿的流动资金。
最精明的人就是王健林。 早在两年前，他就出售了77家万达酒店，成功转型为轻资产企业。 恒大以30%的折扣出售房产后，将资金转向新能源汽车等高科技产业。 总之，大佬要么转型业务，要么减少房地产在集团公司业务中的比重。 房地产行业的寒冬离我们并不遥远。
我们发现了一个奇怪的现象。 2015年以来北京房价20年上涨，中国居民购房杠杆率全部提高。 他们担心现在不买房，以后就买不起。 买了房子之后，他们就赚到了钱。 然而，房地产大亨们却不这么看。 他们已经知道，房地产业适度发展对经济有利。 但如果房地产过热、杠杆过大，就会出现泡沫和风险。 与其坐等泡沫破灭，不如主动转型或降低房地产业务比重，或者转行发展其他行业，这样才能立于不败之地。
