日元疲软，投资者纷纷带着数亿美元涌向日本。
留日留学生周艳去年在东京一家房产中介公司兼职，帮助有兴趣在日本买房的外国客户与中介机构建立联系。 短短半年时间，周艳新开的小红书账户就吸引了40多名中国潜在买家的询问。
他告诉36氪，这几个月找上门的中国买家的目标价格基本都在4000万到7000万日元（约合人民币190万到340万元）之间，而且“大部分都是全价买的。” ”
社交网络上的点赞数和阅读量持续上升，让这位在当地没有人脉的中国学生感受到了东京房产的火爆。
放眼整个日本房地产市场，据共同社报道，2023年全年，被誉为日本房价晴雨表的东京23区平均房价较上年上涨39.4%，达到11483万元（约合5.55倍）。万元），大幅刷新2022年历史最高价。
这场始于90年代初的房价暴跌，经过30多年的复苏，已逐渐逼近历史最高点。
近年来，东京房价逐渐逼近“泡沫时期”的高点。 资料来源：彭博社
投资者返回日本
投资人鲁伟于2018年在京都购买了他在日本的第一套房产。他在日本房地产行业打交道多年。 这两年，询问他“在日本买房”的人逐渐增多，而且大多花得不菲。
“我听我的经纪人说，他的一些客户来日本买塔楼的金额就上亿了。我身边也有朋友准备在东京投资股票和房产，规模也是上百个。”百万。” 陆伟叹了口气。
不久前，即2023年8月，卢伟在大阪购买了第二套住宅，一套面积约200平方米、三层九个单元的公寓。 该建筑位于外来务工人员聚集的大阪生野区，“相对容易出租”。
虽然最近有“某国总统在京都购买豪宅”的传闻，但几乎都是“谣言”。 在日本大城市投资房地产在外国中产阶级和高净值人士中更为普遍。 长期稳定的投资收益是他们的主要期望。
周岩的一位中国买家在东京涩谷购买了一套“独栋住宅”。 根据周岩的算法，在东京购买这样的房子，出租出去后，大约需要15-20年的时间才能收回成本。
具体来说，目前在东京购买一套面积约90平方米的独栋住宅，大约需要花费4000万日元（约194万元人民币）。 通常，该类型房屋的租金回报率约为4%-5%之间。
在周岩此前居住的中国城市，租金回报率约为2%，一般业主需要30-40年才能收回购房成本。
日本典型的独栋住宅
在租金回报平庸的地区，房屋出售的可能性较小。
这一年来，周岩已经熟悉了日本房地产的水温——日本的房价以东京、大阪、名古屋三大都市圈为主。 东京23区堪称日本房价的晴雨表。
东京的23个区相当于北京的6个区。 以东京为中心，周边的千叶县、埼玉县、神奈川县共同组成东京都市区，又称“东京湾区”，也是日本购房“鄙视链”的顶端。
大阪是位于关西的日本第二大城市，是继东京之后最受投资者欢迎的城市。
在这些大城市周边的小城镇，比如东京附近的河口湖、京都附近的宇治，房价还是很便宜的，每平方米单价在5000元左右。
东京附近的旅游小镇河口湖的一家机构发布的房源信息
除了租金回报外，汇率因素也成为外国投资者决策的主要驱动因素。
陆伟购买第二套房子时，包括手续在内总共花费了约600万元。 现在，这套公寓的总价上涨了5%左右，但人民币每100日元的汇率已经比他买房时的5.2下降了。 至 4.8。 卢伟开玩笑说，虽然大阪的房价还在上涨，但他已经“赔钱了”。
日元近一年来持续贬值，房价的上涨基本被汇率的下跌所抵消。 因此，鲁伟身边的朋友对投资日本房产的热情更加高涨，“性价比”也成为了投资者的高频词。
以总价1亿日元的房子为例。 卢伟购买时，汇率约为5.2，中国买家购买这套房子需要花费约520万元人民币。 不过，按照目前4.8左右的汇率计算，即使这套房子的价格上涨5%，现在买这套房子也只需要504万元。
“原本他们在疫情之前没有去日本投资的计划，但现在他们每天都高兴地来找我，告诉我，‘汇率又降了’、‘汇率这么划算’。”
投资者朱久认为，基于日元的持续贬值，目前市场上看到的房价上涨，实际上在相当程度上反映了日元货币的贬值，而不是日本房地产已经恢复到这个程度。程度。
“无论是日本股市还是楼市的表现，都反映了日元的贬值。就实体经济基本面而言，日本GDP方面并没有太大变化。”
对于日本房地产走势的预测，36氪投资者群体的普遍看法基本一致——日本大城市房价上涨的趋势短期内不会改变，但大概率会小幅上涨。而中等城市尤其是二手房则将维持横盘走势。
找回“失去的30年”
近日，日本厚生劳动省公布的人口统计数据显示，2023年日本新生儿人数为758631人，创下统计历史新低。 此前，2022年日本新生儿数量首次跌破80万。 2023年将较2022年再次下降5.1%，已连续8年呈下降趋势。
与此同时，日本总务省发布的一份土地和住房统计报告显示，2023年日本各县的空置房屋数量将达到1000万套以上。
作为低出生率和人口老龄化问题最严重的国家之一，日本房地产对外国投资者的吸引更像是“双向热潮”。
1990年房地产泡沫破灭后，日本人口自然增长率降至0.33%，并于2005年进入负增长时代。支撑房地产增长的最重要的人口基本面发生了变化。 日本的高房价缺乏大量有购买力的劳动年龄工人来接替。
这导致日本民众花了30年的时间来消化泡沫时期杠杆买房的债务。 反映在账面上，日本居民的杠杆率在1990年后的30年里一直处于高位。
华创证券统计显示，日本居民杠杆率从1985年以后的52.1%上升到1990年的68.4%，此后整个1990年代基本维持在70%左右的高位，直到2000年后才逐渐回落。疫情爆发后，2022年再次上升至69%。
经济泡沫的破灭首先表现为资产价格的快速下跌。 上海金融与发展实验室主任邵宇对36氪分析称，债务总额是固定的。 一旦资产缩水日本房价历史走势图，居民必然会急于偿还债务。
“大家都集中精力偿还债务，这就形成了一个负循环。资产价格下跌得更快，然后债务实际上就资不抵债了。” 因此，居民只能等到原来的债务慢慢还清，才有动力进行新的投资。 只有这样，股票和房地产才能回归正循环。
谈及日本近一年来的复苏表现，邵宇认为，这意味着日本此前的债务已经逐步清算，持续的量化宽松在一定程度上推动了资产价格的稳步上涨。 此外日本房价历史走势图，以巴菲特为代表的外资资金以及世界多国游客纷纷涌向日本，这在邵宇看来应该是日本资产价格回升的重要因素。
在巴菲特2月24日最新致股东的信中，伯克希尔对日本股市的投资再次占据了大量篇幅。
“去年我们增持了所有五家公司的股份。 伯克希尔现在拥有这五家公司中每家约 9% 的股份。 伯克希尔还承诺不会超过9.9%。”
伯克希尔本轮对日本股市的投资始于2019年7月4日，目前继续持有伊藤忠商事、丸红、三菱、三井和住友五家日本大型贸易公司的仓位。
去年4月，92岁高龄的巴菲特访问日本，并表示将继续加大对日本股票的投资。 随后，多家华尔街巨头和资产管理巨头纷纷表示看好日本股市。
反映股市表现，日经225指数2023年全年上涨28.24%，创1989年以来最大涨幅。今年2月22日，日经225指数正式突破39000点，超过了历史最高点的38915.87点。 1989年的“经济泡沫”。
日经225指数突破“泡沫顶峰”，来源：Wind
日本股市重回巅峰很大程度上是由外资推动的。
这也是近一年来日本房地产和股票投资热情回归的一个不可忽视的因素：外币购买力的增强。 世界各地的投资者纷纷前往日本购房，一定程度上推高了房价； 日本居民货币贬值，面对房价上涨，纷纷选择购买房产保值，从而支撑房价。
外资与国内资本保值的共同作用，共同支撑了日本当前的房地产繁荣。
日本人“买下了整个世界”吗？
在经济泡沫破灭之前，日本就曾流行所谓的“土地神话”，即“土地价格永远不会下跌”。
“土地神话”可以追溯到日本战后经济重建时期。 当地地狭人稠的客观条件，以及根深蒂固的想拥有自己的房子的文化传统，导致了土地价格的上涨。
同时，日本商业银行原则上以土地作为贷款担保，而不是像欧美银行那样注重项目融资。 这使得日本的土地具有了超出实际功能的金融功能。
特别是1984年实行金融自由化后，银行间贷款竞争加剧，刺激更多借款人以土地抵押贷款，再次推高日本地价，进一步助长投机行为，直至远超实用价值，向泡沫方向发展。 。
另一方面，地价的上涨也引起了日本股市的飙升——企业拥有工厂等不动产，不动产价格不断飙升，企业价值即股票价格也随之上涨。 由于股价上涨，企业本身更容易获得融资，这进一步加剧了日本经济过热的状况。
1985年9月，美国、日本、英国、法国、德意志联邦共和国财政部长和央行行长在纽约广场酒店会晤后签署协议，决定共同干预外国金融汇率市场并降低美元兑其他货币的汇率，后来被称为广场协议。 》。 这样做的直接后果就是日元从240日元兑1美元上涨到150日元兑1美元。
日元升值后，日本出口大幅下降。 1986年4月至8月，日本实际出口量比去年同期下降7.8%。 同期，日本实际经济增长率为2.2%，同比下降2.7个百分点。
为应对“日元升值萧条”，日本央行连续五次下调贴现率，并于1987年将法定利率降至2.5%，创下历史新低。
与此同时，日本政府增加政策性贷款，将大量财政支出用于公共事业、住宅融资和减税补贴，希望通过增加投资刺激内需，抵消日元升值的影响关于经济。
此举使日本的经济泡沫狂潮又持续了几年。 招商证券研究报告显示，出口下降让行业赚钱不再那么容易，导致资金流向利润丰厚的金融、房地产行业。
1985年至1989年，日经225指数上涨391.4%，股市总市值升至611万亿日元，相当于GDP的1.48倍。 日本的土地价格也在1990年9月达到顶峰，是1985年的四倍。
日本民众、企业、金融机构纷纷将资金投入股市、房地产，进一步扩大泡沫。
当时，刚刚经历日元升值、购买力进一步提升的日本民众认为，只要愿意就可以买下全世界，日本经济的高速增长永远不会停止。
1989年，日本巨头三菱斥资2000亿日元买下了纽约洛克菲勒中心。 这座建筑此前属于洛克菲勒基金会，被美国视为国家历史地标； 索尼以6700亿日元收购了美国文化象征哥伦比亚影业。 。
当时日本甚至流行一种说法：东京23区的地价总和可以买下整个美国。 众所周知，这是日本经济最后的狂欢。
从“土地神话”到“垃圾产生”
1989年5月，日本央行提高法定利率，次年1月，日本股价开始暴跌； 1991年4月，财政部对土地担保融资实行总量限制； 1992年4月，日本开始土地税改革，设立地价税并加强转让所得税的征收。 到1995年，日本的土地价格开始大幅下跌。
受制于“土地本位”，日本经济围绕地价运转，“土地神话”的破灭让整个日本经济陷入长达30年的滞胀。
日本央行加息和实施土地担保融资总量管制被认为是日本经济泡沫破灭的直接原因。
在这样的背景下长大的年轻人，无论怎么努力，似乎都无法突破大环境的压抑。 他们只是颓废地躺着，追求低级的物质主义。 因此，他们也被称为“废物一代”、“垮掉的一代”。
7-11、优衣库、无印良品等企业之所以能够在那个时期逆势崛起，是因为它们放弃品牌溢价、回归实用主义、注重性价比的特点正好击中了“时代”的标杆。平成一代”（1989）年至2019）低物欲的消费习惯。
1991年，日本7-11代理商伊藤洋华堂反向收购了美国老7-11总部73%的股份，成为“平成一代”单身社会的最好注脚。
涉足消费领域多年的投资人黄海分析，7-11的发展趋势与一个社会的单身程度密切相关，因为7-11销售的盒饭、水果切块等产品便利店本质上适合单身人士。
此类企业的逆势扩张，也生动地反映了日本平成时代的社会氛围：越来越多的年轻人选择单身甚至老死，消费理念崇尚节俭，甚至可以放弃其他物质需求。比基本生存。
日本年轻人“不恋爱、不结婚、不生孩子”。 他们每天走进便利店享受“一人一餐”的餐食，这直接促成了日本便利店行业的繁荣。
“日本经济泡沫的破灭导致房地产价格暴跌，很多日本消费者会突然发现自己的职业发展和未来薪资涨幅并不像之前预期的那么乐观。从1990年开始，日本经济增长几乎陷入停滞。” ，整个消费自然会向低单价的廉价商品发展。” 黄海说道。
这与出生于20世纪50年代、1960年代、从泡沫顶峰一路走来的上一代人形成鲜明对比。 如今，站在日本的商场或街头，60、70多岁的老年人显然更愿意花钱购买服装和配饰。
自20世纪60年代以来，主要国际品牌纷纷进入日本。 到20世纪80年代初，日本已成为欧美奢侈品牌最重要的国际市场之一。
黄海回忆，几年前访问日本时，他注意到在日本游戏厅玩游戏的人很多都是老年人。
“经历过日本经济快速增长的年轻人正在变老，但他们年轻时养成的兴趣和消费习惯却一直伴随着他们到老年。”
从泡沫时期一路走来，见过世界各地好产品的日本老年人在消费上很难从富裕转向节俭，他们的视野和要求还停留在泡沫经济的梦遗中。
富有的老人不再将财富向房地产倾斜，年轻人不再坚持奋斗半辈子才能拥有自己的住所，外资也乐于“低价吸”。 这大概就是日本房地产市场的现状。
（应受访者要求，文中周岩、卢伟为化名）
