来源：管胖本胖（ID：yixiubuxiu2022）
最近我看了一个中国社会科学院金融研究所所长张晓静关于中国房地产话题的视频。 在5分多钟的视频中，张老师批判了“住房过剩论”，探讨了中国房地产的长期发展前景，并得出中国房地产未来仍将持续发展、仍有发展空间的结论。发展。 观点犀利，表达流畅。 我强烈推荐它。
中国房地产多年来一直处于舆论风暴的中心，其中夹杂着很多社会情绪。 张先生旗帜鲜明地“支持中国房地产”需要相当的勇气。 他显然意识到了其中的风险，并特意声明自己“与房地产开发商无关”。
然而，考虑到中国民粹主义严重的舆论氛围，这样的言论恐怕没有什么“保护力”。 噪音总会有的，所以不用太担心。
我同意张先生对中国房地产发展前景的长期乐观态度中国房价牛刀，特别是他对“住房过剩论”的批评。 但我认为，“长期乐观”并不意味着无条件的盲目乐观。 长期发展前景并不意味着中短期可以乐观。
中国的住房没有过剩，只有短缺
张老师对“剩余论”的批评非常到位，我在这里补充一下。
中国房地产的“过剩论”由来已久。 房价越高，“过剩论”的支持者就越多。 这显然违背了经济学常识。 市场价格上涨是稀缺性的反映，没有其他解释。
“越过剩，越涨价”无非是廉价的心灵鸡汤。 只是为了那些没有及时“上车”、无法“上车”的失意人士找到一些心理安慰。 不管怎样，很多老网友大概还记得牛刀先生卖房子式鸡汤、割韭菜砍几间房子的时光。
近年来中国房价牛刀，房地产市场明显疲软。 价格下降反映了供求关系的变化。 在一些地方，供应超过需求。 说有盈余也不为过。 不过，这并不是“中国房子太多”的结果，而是购买力下降和房地产投资错配的复合效应。
购买力下降是普遍现象。 毕竟疫情已经折磨了好几年了，很多个人和家庭都遭受了重大的经济损失。 连做饭的时候都不想加一勺油，更何况是房子这样的“大物件”？ 不是房子建的太多了，而是卖不出去了。
如果以“想要房子”作为真实需求的标准，那么一线以上、近一线、甚至一些强二线的房子肯定有真实需求。 “我想买房”是真的，“买不起”也是真的。 这种“过剩”显然不是因为建的房子太多造成的。
真正的过剩是投资错配，是“房地产开发—基础设施”联动模式挖的坑。 许多经济不发达、人口净流出的地区，在没有市场实际需求支撑的情况下，大力推动房地产开发，留下了一堆有估值但无市场价格的泡沫资产。 说白了，这种多余的房产，别说卖不出去，就是免费赠送也未必能送出多少。
但以鹤岗房屋过剩为由说北京、上海建的房子太多，显然罔顾事实，毫无道理。 房地产最显着的特点就是其不可替代的地域性。 数数全国有多少平方米的房屋和建筑物，证明中国建造了太多的房子，是没有意义的。
甚至“中国房地产市场”从始至终都是一个错误的概念。 中国幅员辽阔，不同地区经济发展水平、人口状况、公共服务质量差异很大。 甚至不同地区的购房政策也不同。 把他们强行纳入“中国房地产市场”的一个大框架中是没有意义的。
如果要把它们全部打包在一起，只有一个可靠的结论，那就是“中国房地产市场”正在碎片化。 不仅市场在碎片化，资产本身也在碎片化。
正如张老师所说，未来很多房子都会被废弃。
所以，今天统计的全国平方米数、房屋数、人均住房数没有市场预测作用。 这些数字本身就被夸大了。 我们现在看到的很多房子，未来都会失去商品属性、资产属性，成为纸面上存在的砖头和灰浆。
这绝不是危言耸听的预测，而是现实的趋势。 由于深度老龄化和产业迁移的复合影响，日本一半以上的人口集中在三大都市圈。 加上几个区域性中心城市，大中城市人口达到80%。
人口稠密地区的住房根本不富裕。 东京的人均居住面积不足20平方米，在亚洲大城市中排名垫底。 如果你告诉东京的棚户区居民、蚂蚁部落、网吧部落居民“日本建了太多房子”、“住房很丰富”，他们会勃然大怒。
今天的东京是北上广深等经济发达地区未来的中心城市。 只有这些地区才有房地产市场，其长远发展前景是毋庸置疑的。
对长期前景的乐观意味着远水救不了近火。
面对当前中国房地产行业的困境，对长期前景的乐观估计并不能救眼前之火。
中国房地产的长期发展前景并不是无条件的。 张老师用大量发达国家的数据来论证房地产在国民财富中所占比重不断增加的长期趋势。 这当然是真的。 那么，关键要看中国需要多少年才能进入“发达国家俱乐部”。
这意味着中国的人均GDP必须达到2万美元以上。 目前人均GDP刚刚超过1万美元。 它与“发达标准”之间的差距是肉眼可见的。 短期内实现这一目标显然不现实。 如果以10年左右的中期目标来说，那么至少要保持每年5%以上的平均增速。
而且，如果人均GDP达到发达国家水平，还不足以让房子“物有所值”。 公共服务水平也需要相应提高。 买房子不是买一堆建筑材料，而是支付该地区的公共服务费用。
在发达国家，房地产在国民财富中所占比例很高。 增加房地产“含金量”的是高质量的公共服务，而不是更值钱的砖头和水泥。
提高公共服务质量远比改善经济数据复杂和艰巨。
因此，认同张小敬对中国房地产行业长期发展前景的乐观结论，并不意味着忽视当前的困难。 毕竟。 我们没有时间隧道可以绕过艰难的短期和不确定的中期，直接走向美好的长期。
没有不合理的市场需求，只有供给不足
中国房地产业的重要性是毋庸置疑的。 国民对改善民生的需求是真实的、强烈的、而且必须是长期的。 不要对住房需求人为设置“天花板”。 随着经济的发展和国民收入的增加，住房需求也会不断升级。
改善居住环境的第二套房难道不是合理的市场需求吗？ 度假旅游地产难道不是合理的需求吗？ 为孩子组建家庭准备多套公寓不是合理的需要吗？ 买房出租并用于退休不是合理的需求吗？
大家显然都想要高质量的房地产，但用“过剩论”来污名化房地产行业，只会制造情绪杂音，阻碍房地产行业的健康发展，也会损害中国经济的发展。
房地产和所有合法商品一样，没有不合理的市场需求，只有供给不足。 由于供给不足，房价居高不下。 由于供给不足，“炒房”就有空间。
因此，从长远来看，解决住房民生困境、增加有效供给是正确的解决之道。 这就需要大力发展房地产，打压房地产只会适得其反。
长期来看，只要中国经济保持健康发展、国民收入稳定增长，中国房地产行业仍然具有巨大潜力。 看好中国房地产业的前景需要克服当前的困难。 没有健康的“短期”，美好的“长期”只存在于想象中。
首席财经通讯社 l ID：shouxicaijingshe
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