总会有80%的人做出错误的购买，或者其回报低于市场。 无论何时何地，28/20 原则始终成立，对于房地产投资尤其如此。
昨天，我和妈妈通电话，她跟我说了一些事情。
一个远房亲戚，1991年出生，硕士毕业已经两年了，在北京工作。
家庭条件很一般，但父母却希望孩子能够回家乡工作。 他们用多年来的积蓄，两年前贷款在三线城市借了一些钱买了一套房子。
孩子不想回去。 毕竟，他在北京打工的收入超过1万块钱，而他在家乡的同龄人的月薪还不到5000块钱。
一万多元的工资，扣除社保和个人所得税后，每个月还要缴纳5000多元的房贷和3000元的房租，再加上杂项开支，工资所剩无几。
另外，他还要时不时地给女朋友发红包，买一些礼物和衣服，更不用说出去吃饭看电影了。 一旦他能轻松地花几百块钱出去，他就从来不愿意叫外卖，有时甚至不做饭就吃。 尽量将方便面、速冻饺子的成本控制在十元以内。
自从买了房子之后，他就整天皱着眉头。 虽然他也算是一个房主了，但他的女朋友却从来没有想过像他一样回到三四线城市。
婚房成为下一个难点。
女友家里的压力越来越大，他不得不把买房提上日程。 他在北京没有资格，只好搬到燕郊。 可以说运气不好，也可以说运气太好。
老家的房子涨了很多，卖掉之后，只能勉强凑够燕郊的首付了。 但遗憾的是，此时燕郊的房价已经超过了3W/平方米。
之所以说运势不好，自然是因为大家都知道的原因。 燕郊的衰落已经是令人发指。
父母的养老钱，自己的积蓄，还有之前房子的福利，全都白了。 换来的只是居住不便，租金高，廊坊的身价下降了三分之一。 房子。
父母知道后，担心了半个多月。 他一直为自己的父母感到羞耻。 他用父母的退休金贷款买了房子。 他每月偿还贷款9000元。 他根本没有积蓄。 他的父母生病了，没有钱去医院。 没有钱买结婚礼物、拍婚纱照、度蜜月。
二十多岁的时候，头发已经白了很多，眼角有皱纹，看上去很没精神。 他后悔买了这套房子。 买了房子后，他不仅失去了生活质量，而且欠银行的贷款几乎赶上了房子的售价。
我一整天都处于持续的恐慌之中。
对于我来说，我最大的感受不是同情，不是怜悯，也不是叹息，而是想到如果他没有选择这条路房价还未涨的洼地城市，结局会有多么不同。
买什么没有限制，哪个最“贵”
很多读者留言提问，询问某个城市是否可以购买，某个城市的房子是否可以以某个价格购买。
在全国大规模限购时代，很多人在限购区没有配额，或者限购区（城区）物价高、压力大，于是转向新开发区、其他不受限制的地区购房。
文章开头的燕郊就是当时最生动的例子。
这样的人越来越多，这样的问题越来越多，这样的领域也越来越多。
我想说，其实在中国，最“贵”的东西就是那些你买不到的东西。 不让买的不一定是最“贵”的。
这个不让你买，自然指的是限购。
我们先思考一个问题，为什么会有购买限制？
限购的逻辑很容易理解：
土地资源稀缺，主要城市限购区可用土地不足。
防止炒房，特别是外流资金炒房。
各种公共资源如公交、地铁等都是有限的，不可能自然流向各个地区均衡发展。
...
等等，我想大多数人都能想出一个合乎逻辑的限购理由。
但最终的原因还是供求关系。
无论是土地、住房、公共设施等的稀缺，供需都无法逃脱。 即使是所谓的限制炒房、限制场外资金炒作等，归根结底还是供需问题。
在一个地区，有购房需求的人数大于市场所能提供的住房供应量，供大于求是房价上涨的重要原因。 为了遏制房价过快上涨，短期内不可能增加供给。 我们只能通过限制购买来减少需求量。
如果我们从经济学中最基本的供求关系出发。
我们知道，产品的价格和需求是由供求双方共同决定的，价格是由市场决定的。
理论上，购买某种产品的人越多，数量不足，价格自然就会上涨。 反之，如果买家少，数量充足，价格就很难上涨，甚至低价倾销。
目前的限购逻辑是，最基本的供应量相对于购买者数量来说是减少的。 如果想控制价格，只需要控制供求比例即可。
不过，虽然限购确实让一部分人不想买房，但无论是自住还是投资，也激活了更多原本不想买房的人的需求。 全社会心理预期的变化，使得限购区全国房价上涨，甚至成为买房的动力，创造了大量的需求。
这种需求影响着实际的供求比，进而推动房价进一步上涨。 这才是房价越限越涨的真正原因。
我们越是试图控制需求，我们就越无法控制它。 需求被人为转移并发生溢出。
但不要忘记，限购之后，需求只是受到抑制和干扰，而不是需求真正转移到限购区域之外。
就像一个方形城市，假设它的南北跨度是10公里，那么面积就是100平方公里。 如果向东南和西北扩展10公里，总面积将变成900平方公里，相当于8个相同的邻居围成一圈。 这样的规模是为了疏导限购地区的强劲需求。
显然，供需方面立即发生逆转。
当供需根本不紧张或者虚假需求远大于真实需求时，滞胀甚至回调就在所难免。
给大家举几个“栗子”：
当时，燕郊、北三县由于北京持续限购，被炒得远高于正常水平。 市场冷淡，供应量大，租售难，导致价格大幅回调。
比如广州的增城、从化。
县级房价也对应县级配套设施。 很多为城市限购客户开发的房产房价还未涨的洼地城市，前后都是农房。
周边所谓完善的医疗设施只是乡镇卫生院，教育设施是村办小学。 由于距离极远，在辐射力不如北方的广州，结果明显是增幅远低于市区。
例如，平原新区位于郑州北部。
看似价格洼地，但黄河两岸十几二十公里的真空区永远无法通过建设来填补，而且几乎没有公共交通。 除自驾外通勤困难，且该地区供应量巨大。 结果，经过几年的发展，只有少数业主入住。对于第一批业主来说，房价上涨的回报率远低于省会城市和城市地区。
这样的例子还有很多，比如成都青白江、杭州临安、西安高陵等。
这些地区的房子买、住、租、卖都难。
别人涨价的同时，也有人偷偷降价。 看来二手房涨了不少，却要以大幅压低的价格出售。 部分地区甚至出现了像燕郊这样的大幅回调。
很多人回来问，“可是我买不起限购区啊？”
对于真正的投资来说，收益是关键。 纠结户型和面积有多大意义？
在非限购区购买三套房子的资金，可以在限购区购买一套甚至两套房子。
一开始资金成本相同的情况下，几年后价差将超过50%。 这是最可怕的事情。 你花同样的价格买了一些价值较低的东西。
所以我说，买什么没有限制，可能是最贵的。
不久前，我写了一篇文章《致那些追逐三四线房地产崛起的人——现在停下来已经太晚了》。 文章还列举了三四线地级城市在增长方面无法超越大城市的例子。 不限购区域也是如此。
结论
关于这个非限购区域的问题，这里再补充几点：
1、同样的资金成本，不看面积，而看投资回报率。 限购区的一套35平米一居室和一套60平米两居室，远比同城100多套三居室、四居室的大部分更值钱。不受购买限制。
2、除少数一线城市限购外，大部分都可以通过一定的方式和途径满足限购条件。 换句话说，即使没有条件，也要创造条件。 如果无法创造条件，甚至不买也是一个不错的选择。
3、高风险非限购地区主要集中在二线城市和部分一线城市。 这样的地区很少遇到，尤其是近年来很多城市改县的地方。 它们的名字通常是空的，而且几年之内都不能使用。 融入城市地区，比如南京高淳溧水、济南章丘、青岛即墨等，即使限购也最好不要碰这些地区。
4、理性看待中线和一线的泡沫。 虽然中线和一线部分地区泡沫严重，但也并非一文不值。 回调明显或者自始至终受涨跌幅控制的，还是非常值得买入的。
5、房子也是商品。 买房子就像买很多其他东西一样。 乘小利吃大亏的道理仍然适用。
6、你在远郊或者非限购区买的房子价格不对后，不要过来说我打你脸。
无论何时何地，80-20原则始终适用，对于房地产投资尤其如此。 80%的人总是会买错东西，或者他们购买的房产的回报会低于市场表现。 不碰它是最好、最安全的方法。
那些做出各种“准确”预测并怂恿你去赌博、以20%的概率去赌博的人。 其中大部分是受利益驱动的。 一旦犯错，他们会后悔好几年。 那些教你在非限制区买东西的人但我绝对不会补偿你！
