1月29日，在产城融合（君逸控股、海纳云、海商服务）“2023年工作总结暨创客表彰大会”上，黄宇受邀出席并发表主题演讲，表达了对2023年中国的看法。对房地产市场进行总结回顾，对2024年市场趋势进行展望并提出战略建议。 她说：
2024年可能是关键点。 市场不稳定2024房地产百城价格指数，政策不一致。 需求端政策预计持续优化，房企分化持续加剧。 同时，她认为房地产企业应抓住融资窗口期，以“好房子”为抓手，强化品牌力和产品力2024房地产百城价格指数，加快构建中长期新发展模式。
她认为，君益控股凭借良好的产品和用户口碑，在本轮调整中保持了稳定的经营，这是其实力和竞争力的体现。 她相信未来君逸控股会在高端智能住宅赛道上表现更加出色。
▲中指控股首席执行官兼总裁、中指研究院常务副院长黄宇致辞
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黄宇
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黄宇，中国指数控股有限公司首席执行官兼总裁，中国指数研究院常务副院长，博士生。 自2000年起，全面负责CREIS系统的运营和管理工作。 主持CREIS数据库建设及其系列产品研发。 建立了中国最长、最全的专业房地产数据库； 中国房地产价格指数每月发布一次。 被誉为房地产市场的“晴雨表”和投资置业的“风向标”； 十几年来主持发布了中国房地产开发、物业服务企业百强研究等一系列研究成果，成为判断企业经营实力和行业地位的重要因素。 标准; 主编出版著作30余部，填补了房地产行业多项研究空白。 “中国土地数据信息系统”等多个研究项目多次获得部级科技进步奖。
以下为演讲全文：
各位年轻而充满活力的产城融合精英们下午好！
很荣幸参加2023产城融合创新年会。 行业调整后，你们依然意气风发，保持斗志，真让人感动。 在行业调整时期，仍有像君益控股这样的企业奋力前行，这也是行业发展的希望。 今天给大家分享一下我们中智研究院对过去整个市场的总结，特别是对2024年市场的研判。
首先我们看一下2023年整个市场的房价变化，房价不仅与在座的大家息息相关，也与企业的发展以及未来的市值息息相关。 从我们中植研究院每月发布的100个城市房价指数可以看出，2023年，64个城市新建住宅价格指数出现累计下降； 二手房更能真实反映市场的最新变化。 2023年，100个城市中有99个城市出现累计下降。 下降，环比连续20个月下降； 2023年12月，100个城市环比全部下跌； 连续7个月下跌的城市超过90个。正是因为这个变化，行业和市场，包括政府的监管政策都发生了很大的变化。
接下来我们看一下销售数据。 国家统计局最新数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%； 商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%。 2023年，中国指数研究院跟踪了100个重点城市的成交数据，特别是新建商品住宅的成交数据。 月均交易规模较2022年下降约6%，为2016年以来的最低水平。
二手房方面，2023年，25个重要代表城市二手房累计交易笔数同比增长34.3%，新建、二手房累计交易笔数累计增长同比增长15.7%。 这里的一个特点是，2022年交易量会出现较大幅度的下降； 因此，2023年，从重要城市的存量和涨幅之和来看，25个城市的整体表现还是可以的。 从整个市场的成交数据来看，很明显现房好于期房，二手房好于新房。
从公司销售业绩来看，百强房企销售额同比下降17.3%，行业集中度持续下降； 龙头企业销售保持韧性，央企增长明显。 从TOP100企业的销售业绩可以看出，行业仍处于调整状态； 从TOP100房企拿地数据来看，不少企业近一年没有拿地，近40家企业近两年拿地极少。 这说明行业洗牌仍在发生变化。
我们中植研究院有一个《中国房地产业中长期发展动态模型》，已经运行了十几年了。 该模型包含6个模块、22个方程、20多年历史数据、60多个指标以及大数据，不仅整合了与房地产密切相关的房价、销售面积，还涵盖了经济增长等因素、居民收入、货币信贷以及影响市场的监管政策，从而对未来市场进行相应预测。
政策方面，从中央经济工作会议等可以看出，2023年的工作主线仍然是化解风险，包括严厉打击非法金融活动，在融资方面对所有人一视同仁。 已经给出了一系列指示。 2022年之前，一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。 各地出台因城施策，支持刚性、改善性住房需求，政策给予大力支持。 2023年，各城市各类政策和城市大约有670个，过去的一些调控政策将得到优化。 完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式。
我们也对政策优化的空间进行了系统梳理。 在过去的调控过程中，我们也不断帮助有关部门整理工具箱，在新一轮的优化中我们也会对相关工具箱进行梳理。 我们认为，核心一二线城市限购政策仍有优化空间。 一线城市预计将根据地区和需求优化限购，大面积放宽限购，降低社保年限，优化离婚限购，增加多子女家庭购房数量。 比如，北京、上海、深圳可以参照广州，全面放开120平方米以上限购； 二线城市可能全面取消限购，包括社保年限、人才限购政策等。
包括部分二线城市，激活住房需求、降低首付比例、贷款利率、交易税等仍有空间。 为什么现在贷款利率不能到3.0点？ 为什么不能把央企贷款利率给购房者？ 所以我认为还有空间。 供给侧也有很大的空间，比如融资、保交楼、“三大工程”等。 事实上，还有一定的操作空间。 特别是城中村改造的一些政策需要落实，一些项目需要实质性落实。
我们还对购房意愿及相关预期进行了调查。 购房意愿有所回升，但仍处于较低水平。 基于基本面判断，我们从乐观、中性、悲观三个维度对2024年主要房地产开发经营指标做出基本预测。 中性预测，商品房销售面积下降4.9%，合计约10.6亿平方米，销售额预计下降2.4%。 这与整个结构密切相关。 在这个近11亿平方米的数字中，一二线占比将进一步提升，三四线占比将进一步下降。
以上是中性角度的预测结果。 从乐观的角度来看，我们认为，如果我们的“三大工程”能够实质性落地，全国新房销售规模很可能与2023年基本持平。对比历年绝对数，10亿平方米米大致相当于2012年商品房销售面积； 如果我们看2023年的销量，就相当于2016年左右。所以大家对这个数字有了一个基本的判断。
关于房价，我们其实也做了相应的预测，尤其是新房。 我们认为，随着优质地块的增加以及一二线城市占比的提升，房价有望小幅上涨； 中性情景接下来，2024年全国商品住宅平均销售价格同比上涨2.6%左右。
不同城市情况不同，一线城市房价预计会有一定幅度上涨。 包括大部分三线城市在内的二线城市价格将进一步调整。 我们还将不同的城市分为几类：不用说，一线城市长期看还是乐观的，尤其是需求改善的情况下。 对于二线城市来说，如果人口持续流入，市场还有一定空间，改善型住房的比例还会进一步增加。 这些城市的数量和价格将基本得到保证。
但如果像青岛、济南等一些城市一样，尽管人口不断流入，但短期内市场仍将面临一定的调整压力。 主流来看，一线城市和核心二线城市市场基本面相对较强，有效需求和供给将带动市场复苏。 这是对不同城市的基本预测。
青岛是君益控股的主战场。 我们也对过去的一些主要指标进行了系统的梳理。 二手房价格一年来累计下降4个点。 如果是重点领域，下降幅度会更大。 市场疲软。 年末新房市场激增，主要是集中登记拉动。 从政策基本面看，未来政策空间十分有限，存量盘活存在一定预期。 短期来看，去库存仍将是主要焦点，市场处于盘整期。
对于青岛整体而言，应该说不同总价的房屋销售情况还是有差异的。 这是2015年以来青岛市不同总价类型的成交门槛值和数量。从这个表可以看出，前10名单元的门槛在不断提高。 到2023年，成交总价前10名单位门槛将达到350万套，成交量约8700套； 前40%的交易总价格门槛约为157万。 交易量约为35,000单位。 我们可以看到主流产品依然在150万以下。 因此，在任何市场，我们不仅要抓住市场的改善需求，更要抓住市场的主流需求。
纵观青岛优秀房地产企业，前20名企业销售额达1147亿元，同比下降。 君益控股无论是销售面积还是销量均位居第一。 君逸控股还有两个项目在销售面积和销售额上排名前十。 这些项目对整个公司的业绩做出了重要贡献。
最后我想对整个市场提出一些建议和总结：
首先，我们认为2024年我们已经达到了市场的关键点。 正是因为这个临界点，包括中央有关部门认识到我们现在的供求关系发生了变化，有利的因素就会增多，包括一系列的风险缓释、积极的措施。 断后重大政策将按此落实。
第二，从政策角度，我们判断市场不稳定，政策较多，包括一线和核心二线城市，更多利好政策还会不断出现。
三是融资环境进一步改善，“三不低于”细则落地有一定预期。
四是短期来看，全国新房销售面积继续小幅下滑，投资开工下滑或将持续； 长期来看，新房销售仍可保持10万亿左右的规模，但分化加剧。
最后，一些战略建议：
一是抓住融资窗口期，补充现金流。 特别要注意变短期资金为长期资金，贷款利率由高利率转为低利率，优化融资结构； 同时，要积极回笼现金，拥有良好且相对稳定的现金流经营状况。
第二，在这个关键时刻，要积极解决过去遗留的问题，包括利用“三大工程”进一步优化过去不合理的规划应用。 例如，一些远郊高容积率地块是否可以改造成低容积率地块？ 一些距离较远的滞销商品房是否可以申请纳入保障性住房？ 积极与政府沟通，有效转变局面，有效解决历史遗留问题。
第三，要充分发挥我们整个君宜控股“造好房子”的优势。 因为我们有好的品牌和好的产品质量，我们可以进一步增强我们的产品力和品牌力。 在转型的过程中，我们可以充分发挥我们这方面的优势。
四是中长期看，要狠抓国家“三大工程”深入实施，加快构建新发展模式。
谢谢你们！
（以上根据现场记录整理）
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