声明：中国太大，房价差距太大房地产企业营业税率，各地税收环境不同，地方政府的房地产开发政策也不同。 为了避免造成歧义，计算时以五级欠发达县为假设，并按照相关标准计算税额。 最后我们尝试恢复房地产开发的税率，让大家了解地方政府热衷于房地产开发和土地财政。 请客观对待，不喜欢就不要批评。
房地产开发涉及四个环节：（1）土地出让环节（2）土建建设环节（3）房屋销售环节（4）装修入住环节。 每个环节都有直接或间接税收，可视为房地产开发带来的政府收入。
1.国有土地出让房地产开发（商品房开发）核算
假设房地产开发规划容积率为2.7，土地出让金为200万元/亩，楼面价为1110元/平方米，土建成本为1800元/平方米，最终销售价格均价4000元/平方米。
（一）土地出让环节
楼面价1110元/平方米，涉及四类税费：
1、耕地占用税：土地面积31元/㎡
2、土地使用税：土地面积6元/㎡/年
3.契税：转让费的4%
4. 印花税：转让费的0.05%
上述税费折减至销售价格时的综合税率为：1.93%
（二）土建施工环节
一般小高层、高层建筑造价为1800元/平方米，涉及四类税费：
5、开发商印花税：合同金额的0.03%
6、建设单位印花税：合同金额的0.03%
7、增值税：合同金额/1.11 11%
8、附加税：缴纳12%增值税
恢复至销售价格的综合税率为：5.02%
（三）房屋销售环节
平均售价4000元/平方米，涉及六种税费：
9、开发商增值税：房屋销售合同金额/1.11 11%
10、附加税：缴纳增值税的12%
11、土地增值税：房屋买卖合同金额/1.11 1.50%
12、企业所得税：房屋销售合同金额/1.11 3.75%
13、印花税：房屋买卖合同金额/1.11 0.05%
14、买方契税：房屋买卖合同金额的1.50%（二套房、大面积更高）
恢复至销售价格的综合税率为：12.791%
（四）装修及入住流程
涉及营业税。
一般家庭都需要装修、建材、家具、家电等行业入驻。 按人均消费20万元计算，消费税收入约为1万元。
按100平米套房计算，约为销售价格的2.5%。
综上，国有土地上房地产开发全过程综合税率为销售价格的22.24%。
2、组织开展以政府（或政府投资平台）为投资主体的棚户区（城中村、旧城）改造
假设改造规划容积率为2.7，土地出让金为200万元/亩，楼面价为1110元/平方米，土建成本为1800元/平方米，最终销售均价4000元/平方米。
若按开发投资直接成本计算（2900元/平方米）
成本价=土地+前期+建筑安装+配套设施+管理费+财务费用
销售价格=土地+前期+建设+配套+管理费+财务费用+税费+适当利润
（一）土地出让环节
楼面价1110元/平方米，涉及四类税费：
1、耕地占用税：土地面积31元/㎡
2、土地使用税：土地面积6元/㎡/年
3.契税：转让费的4%
4. 印花税：转让费的0.05%
恢复到投入品直接成本的综合税率为：2.31%
（二）土建施工环节
一般小高层、高层建筑造价为1800元/平方米，涉及四类税费：
5、开发商印花税：合同金额的0.03%
6、建设单位印花税：合同金额的0.03%
7、增值税：合同金额/1.11 11%
8、附加税：缴纳12%增值税
折算成投入品直接成本后的综合税率约为：6.92%
（三）房屋销售环节
平均售价4000元/平方米，涉及六种税费：
9、开发商增值税：房屋销售合同金额/1.11 11%
10、附加税：缴纳增值税的12%
11、土地增值税：房屋买卖合同金额/1.11 1.50%
12、企业所得税：房屋销售合同金额/1.11 3.75%
13、印花税：房屋买卖合同金额/1.11 0.05%
14、住宅契税：销售合同金额的1.50%（144平方米以下）
折算成投入品直接成本后的综合税率约为：23.94%
（四）装修及入住流程
涉及营业税。
一般家庭都需要装修、建材、家具、家电等行业入驻。 按人均消费20万元计算，产生的消费税按100平米套房计算约为1万元。
约为投入直接成本价格的3.44%。
根据以上测算：整个棚户区（旧城、城中村）改造期间综合税率为政府直接投资成本的36.62%
3、通过上面的分析，大家应该能够理解为什么地方政府喜欢房地产开发以及棚户区、旧城、城中村改造了。
当然，这里不计算政府的土地出让金收入。 如果将土地出让金收入也算入政府收入，那么政府在整个房地产开发过程中获得的各种“收入”所占比重将会更高。
房地产开发税收与地方政府财政收入密切相关。 这也是为什么前段时间网上有报道称，一些地方政府利用政府控股的国有投资平台自行收购和转让土地，并提高土地出让价格来支撑市场。 原因。
事实上，棚户区（旧城、城中村）改造，无论补偿金额多少，政府主导投资成本的三分之一左右都会以税收的形式返还给各级政府。政府向被拆迁家庭发放补助。 对于套房房地产企业营业税率，政府对每栋房屋征收税款。 对于政府来说，只要在主导拆迁重建项目时能够实现收支平衡，政府就是赢家。
