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为继续有效推进基础设施和片区开发务实工作，解决35号文、47号文严监管和房地产市场低迷背景下的重点、难点、堵点问题，拟2024年4月29日至30日在杭州举办“基础设施建设”活动。“区域发展投融资实践”专题培训班（信用白话课程2）。 本次培训适合拟开展土地整理、片区开发、城市更新、城中村改造、基础设施建设、排爆项目、文化旅游项目的单位以及政府机构、开发区管委会、园区平台、城市投资公司、建筑公司、银行及相关金融机构参与其中。 诚挚邀请贵单位代表莅临指导！
【课程内容】
第一天 上午 9:00-12:00
一、片区项目立项和规划的基本问题
1. 政府可以通过哪些方式分配项目资金？
2、如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、建设代理单位、承建单位、建设单位，明确城市投资在项目中的身份和定位？
3、如何认定项目资金是否已经或者可以纳入政府预算？
4、如果预算只有一年，可以签订10年的合作协议吗？
5、为什么预算执行后仍然形成隐性债务？
六、财政资金如何合规成为融资还款来源？
7、政府如何按规定向城市投资提供资金？
8、土地出让金返还模式还能运行吗？
9、政府可以授权（设立）区域开发主体哪些权限？
10、政府购买服务、政府购买工程、委托建设等小额融资如何获得？
11.土地配额交易可以融资吗？
12、为什么政府可以对某些项目同时批准一级和二级开发？
（以上问题均穿插案例中的解释，详情见更多问题）
十三、严格控制35号文、47号文后新增政府投资项目和基础设施项目规划
2、土地一级开发融资
1、土地一级开发流程是怎样的？
2、政策如何界定土地储备业务？
3. 土地储备资金如何管理？
4、土地一级开发有哪些特点？ 融资时应注意哪些问题？
模型[1]土地出让金返还模型（含3例）
1、土地出让金可以退吗？
2、什么是以预期土地出让金作为还款来源的融资？
三、土地出让资金如何用于项目建设？
4. 哪些项目仍可使用土地出让金返还？
5、哪种土地出让金返还不会产生新的隐性债务？
第一天下午 2:00-5:00
模式[2]委托建设\政府采购\EPC模式（含5个案例）
一、什么是委托建设、政府采购服务、政府采购项目？ 各自应该注意哪些问题？
2、政府采购服务和政府采购项目如何用于土地一级开发？
3. 什么是项目包含服务和服务包含项目？
4.EPC与工程采购有什么区别？
5. 委托建设、政府采购服务、政府采购项目、EPC等是否可以融资？ 会不会有隐性债务？
6、委托建设、政府采购服务、政府采购项目、EPC融资如何合规？
模式[3]BT\F+EPC\投资+EPC（含2例）
1. 为什么BT是非法的？
2、F+EPC如何违规\如何不违规？
3、BT\F+EPC可以融资吗？
4、如何识别区内“投资+EPC”项目的真假？
5、“投资+EPC”如何避免垫资和隐性债务？
6、“投资+EPC”用于一级开发能否融资？
模式[4]造地模式（含2例）
1.什么是土地？ 它与土地储备有何不同？
2、征地与“纯土地流转”有何关系？
3、如何合规建设用地？ 土地开发模式能否融资？
4、石家庄、温州、广州土地开发政策及运作
模式【5】股权合作+工程模式（含4例）
1、该模型提出的背景和适用范围是什么？
2、长期持股的两种模式如何操作？
3、两种中途退出股权模式如何操作？
4、该模式存在哪些合规风险？
5. 银行可以在此模式下提供融资吗？
模式[6]打包贷款模式（含3例）
1、关联企业借款及合规风险规避
2、其他变相预支贷款及合规风险
3、债务基金设立及合规风险
模型[7]一二级土地开发分割+联合模型（含2例）
1、土地一级开发与二级开发应如何衔接？
2. 这是“主次地合影”吗？
3. 这种模式会产生隐性债务吗？
4、如何把握片区项目的合规风险和债务违约风险？
5、如何利用当地的土地出让金用于当地的发展？
模式[8]二级补偿一级模式（含1例）
1、该模式的操作流程是怎样的？
2、该模式如何解决初级开发资金？
3、该模式如何进行市场化融资？
4、这种模式有政策基础吗？ 当地没有相关政策怎么办？
5、“土地网出让”下如何实现一级二次开发联动？
方式[9]反向购买或反向委托（含2例）
方式[10]国家储备林、雨污分流等公益项目融资
3.城市更新融资模式及难题解决
1、如何准确理解城市更新？
2、城市更新与棚户区改造、城中村改造、保障性住房建设、房地产开发等有何关系？
3、如何响应住房城乡建设部停止大规模拆迁建设的号召？
4、如何通过广义城市更新进行拆建？
5、城市更新项目如何取得开发权？
6、城市更新项目如何获得二次开发土地？
7. 城市更新项目如何平衡自身？
8. 如果我无法平衡怎么办？
9、初级开发及非收益性项目资金如何解决？
10、城市更新项目的资金筹措如何解决？
11.如何设立城市更新基金？ 如何使用？
12、实施主体不具备房地产资质怎么办？
13、当地没有城市更新政策怎么办？
14.无法拆除或建造怎么办？
15、征地拆迁资金如何解决？
16、城市更新贷款是否应纳入房地产行业？
17.地方政府如何规划城市更新？
18、城市投资和国有企业如何参与城市更新？
19、金融机构如何开展城市更新融资？
20、建筑企业如何获得城市更新项目？
模型[1]棚屋改造自平衡模型（含2例）
1、棚屋改造时如何实现自我平衡？
2、寻求自我平衡而不被视为隐性债务的依据是什么？
模型[2]城中村改造二级、一级模型（含1个案例）
1、二级、一级招标方案
2. 级别 2 与级别 1 的实现
模式[3]融资土地模式（含1个案例）
1.什么是融资地块？ 如何设置呢？
2、融资地块如何融资？ 如何平衡呢？
模式[4]“三旧”低效土地再开发模式（含2例）
1. 什么是低效土地再开发？ 有哪些支持政策？
二、广州“三旧”更新的政策突破点
3、旧改相关银行信贷政策介绍
模式[5]有机更新+历史风貌保存+开发权转让模式（含1例）
一、上海有机更新的政策突破点
二、上海授予城市投资开发权的做法
3.哪些银行有连接一二次开发的贷款类型？
4、城市更新一、二次开发贷款使用情况
模式[6]“地跟着房子”模式（含1例）
1、城市更新的三种主要发展模式
2. 城市土地使用权归集方法
三、城市更新建设管理权征收办法
模式【7】“转让+协议转让”模式（含1例）
一、南京式土地开发权取得实践
2、重庆式的土地开发权取得实践
模式【8】“协议搬迁”模式（含1例）
1、通过协议征地取得土地的具体办法
2、协议迁移的多场景应用
模式[9] 陆地返回模式
1. 征收更新土地的方法
二、归还土地时需要注意的问题
模型【10】产业更新模型
1、产业更新提升片区价值的途径
2.产业更新的融资路径
3、工业园区产业更新升级
第 2 天 上午 9:00-12:00
4. 未来社区模型及自我平衡
1、未来社区与棚改、旧改、城市更新的关系
2. 社区未来如何平衡？
3.未来社区规划及财政支持政策
5、EOD自平衡模式
模式[1]矿山生态恢复自平衡模式（含2例）
1、矿山生态恢复自平衡法
2、边远地区矿山生态恢复
3、城郊矿山生态修复
4、不同资源条件下的生态恢复
模式[2] EOD模式（含3种情况）
1.EOD模型的本质及其实现
2. EOD资金支持要点
3、EOD项目实施计划的编制
4.EOD项目如何存入数据库？
5、EOD项目如何引入合适产业？
6.EOD项目如何平衡自身？
7. 如何为EOD项目融资？
8.EOD项目如何确保合规？
九、财政资金如何进入EOD项目？
6.其他自平衡模式
模式[1]砂石资源自平衡模式（含1例）
1、砂石资源如何合规配置？
2、如何合规出售砂石资源？
3、如何合规使用砂石收入作为还款来源？
模型[2]土地综合收益自平衡模型（含2例）
1.什么是土地综合收益？
2. 指数收入是否属于财政收入？
3、如何以市场化方式实现目标收益？
4、如何遵守规定，将目标收入作为还款来源？
模式[3] TOD模式（含1例）
1.TOD支持政策和当地实践
2.TOD平衡法
模型[4]产业转型M0模型（含1个案例）
一、M0政策的价值及应用
2、M0政策对于产业引进的意义
3、利用M0政策规划项目，实现融资
模型[5]产城融合模型（含1个案例）
一、产城融合重点
二、产城融合实现融资自平衡需要注意的问题
模型[6]国家储备林与雨污分流工程平衡模型
7、案例分析：片区开发投融资模式
模型[1]专项债+市场化融资模式案例分析
模型[2]专项债+PPP模式案例分析
模式[3]资金+贷款模式案例分析
模型[4]开发性PPP模式案例分析
模型[5]京投ABO模型案例分析
模式[6]该地区“ABO+投资者+EPC”模式案例分析
模型[7]社会投资者+EPC模式案例分析
模式【8】投资合作+EPC模式案例分析
模式[9]股权回购退出+EPC模式案例分析
模型[10]城市投资拿地+融资合作建设运营模式案例分析
第 2 天 下午 2:00-5:00
8、案例：片区综合开发市场化融资“授权开发+做大做强城市投资”
片区项目的立项、片区项目的条件、投融资方案的选择、过程中的曲折与整改、目前的实施情况和前景、案件的特点
九、区域规划及合规融资概况
（一）如何分析片区的发展条件和发展任务？
（2）如何进行地区项目资金平衡分析？
（3）区域开发的投融资模式如何确定？
（4）如何筹集土地整理资金？
（五）片区综合开发如何进行市场化融资？
（6）非经营性项目与经营性项目如何匹配？
（7）如何设置分期、分片开发和峰值支付？
（八）城投母公司如何合规付款？
（九）如何避免隐性债务？
（十）该地区项目如何合规融资？
（十一）涉嫌违法项目如何整改？
以上都是根据同学们之前的案例或者项目进行分析总结的。
10、近期中标项目或参建单位项目可融资性分析
本环节运用课程所学知识，对招标项目（或学生单位项目）进行实战演练，重点分析其可融资性、融资模式和途径。
【课程特色】
针对热点难点问题，用案例讲实际问题，解决实际问题。 总共包含60个案例。 基础知识不再具体讲解房地产开发贷款操作流程，而是包含在案例中，这样可以集中时间深入讲解案例，增加现场交流时间。
欢迎您带着疑问参加本课程。 欢迎您在注册时提交需要咨询的问题和项目简介。
自正式报名之日起，欢迎所有注册参赛者加入同学群（微信）。 可以先向朱博老师提问，课后继续在群里与老师交流。
课前下午将举行小型闭门研讨会，了解需求并进行深入交流。 参加人数10人以上的单位以及手头有项目材料的单位均可报名参加。
【演讲嘉宾介绍】
本课程全部由朱博老师授课。 朱波先生现任国家发展和改革委员会特许经营法立法专家组成员、中国政企合作投资基金管理公司第一届董事会投资审查委员会委员、国际信用分析师协会标准委员会、国家银行审批者论坛创始召集人。 兴联智库首席专家，担任大型国有商业银行总行授信评审委员会委员17年。 朱波先生从基层做起，拥有30年银行经营管理经验。 他被誉为业务干部中最懂政策、政策领导中最懂业务的人。 是我国著名的政治金融、金融学专家。 朱波老师还担任多家央企、建筑公司、地方政府、金融机构的顾问。 他视野开阔，政策水平高，实践案例多。 他的课程具有很高的前瞻性和实用价值，讲座极具吸引力和启发性，深受好评。 朱博老师撰写了大量有关政府投融资、政讯、信用等方面的文章。 其微信公众号“信用白话”在行业内具有广泛影响力。
【邀请对象】
本次讲座专门讨论地区发展。 适用于有片区开发项目的单位、开发区园区管委会领导、园区平台、建筑企业、相关金融机构。 也适合听过博主讲堂课程，希望了解更多地区发展的人。 有比较深入详细了解的朋友。
诚挚邀请贵单位派员参加！
如需报名房地产开发贷款操作流程，请联系以下助教：
刘老师
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如果您已经参加了线上课程（链接：），然后采取线下下课，您可以在报名线下课程时扣除或减少899元参与费。
以下课程暂无线下公开课计划。 欢迎咨询，也可邀请老师进行内部培训：
